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镇江新区农贸市场地块开发思路及经济测算专业·服务·价值城市背景研究推盘策略及商业销售模式25经济测算76人员架构房地产市场研究3消费需求研究4项目本体分析1★本案项目区位----位于镇江新区，距离镇江市区24公里，是镇江重点发展区域项目位于大港新区南部，紧邻338省道，五峰山路与烟墩山路之间，周边新建45万方“万顷良田”安置区为项目商业提供强有力的人口支撑。润州润州京口京口丁卯丁卯大港大港丹徒丹徒12543板块划分发展驱动主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述客户来源京口京成熟居住氛围多层、洋房、高层、别墅7000-13000中南世纪城、江山名洲镇江人印象中的老城区全市润州发展潜力多层、洋房、高层、别墅6000-13000万科项目、冠城国际老城区一部分，城市重点发展方向全市丹徒生态、价格多层、高层、别墅4000-10000香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丹徒、全市丁卯产业基础多层、高层4500-9000永隆城市广场城市向东发展的新区城市东区为主大港产业基础多层、别墅3500-6500海德公园脱离镇江城区的新区大港本地人口为主镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区（丁卯和大港）五个板块。其中，镇江主城区由京口和润州的一部分构成，润州和丁卯是城市向外扩张的两个方向。丹徒和大港则脱离市区，独立发展。区位地位——大港区承担港口物流的功能，独立于主城进行发展，主城客户被丁卯区截流，客群以本地为主地块情况——位于大港近郊板块，规划中的中央商务区边缘，紧邻“万顷良田”安置区，发展潜力较大港区老镇区银山公园板块中央商务区本案随着新区城市中心南移，金港大道以南至港南路、沿江公路规划为新区的CBD。利基点：1、所处区域属于大港新兴板块，发展潜力大；2、紧邻沿江大道，地块通达性良好。障碍点：1、偏离大港中心，配套不足；2、紧邻安置小区，对项目形象造成一定影响。镇江大港各出口分车型每小时车流量分析72286052122402202321444646681052236220132020040060080010001200大港-镇江大港-丹阳大港-常州大港-扬中大港-姚桥小汽车大巴士货运车常州、江阴方向扬中方向丹阳方向镇江方向姚桥方向4329161364756364040080012001600大港-扬中大港-丹阳大港-镇江大港-常州大港-姚桥镇江大港各出城路段每小时车流量对比本案项目地块周边交通通达性非常好，往镇江、丹阳、常州方向皆可通达，是新区的南门户。地块交通情况----地块周边交通通达性良好，是新区的南门户地块指标——占地43.5万方，总建约71.5万方，区域较大规模专业市场兼住宅项目地块A地块B地块C地块D地块E地块F核心问题界定问题一：在目前市场竞争格局下，陌生区域大盘如何开发？问题二：人口基数小的情况下，大盘如何实现快速跑量，从而减小开发中的资金压力？问题三：住宅、商业售价能达到多少，项目总销有多少？问题四：项目开发利润？问题五：人员框架如何安排？城市背景研究推盘策略及商业销售模式25经济测算76人员架构房地产市场研究3消费需求研究4项目本体分析1镇江城市研究大港片区研究地处长三角，是宁镇扬重要节点城市第二产业为城市主导产业，以机械、化工、造纸为主，未来城市将加大工业投资力度，产业增加前景良好典型的金字塔人口结构，人民生活收入较高但缓慢增长沪宁线经济盆地，但良好的地理位置使得城市极具发展潜力镇江城市研究结论——长三角经济盆地，第二产业发展迅速，城市发展前景看好经历了长期的无序发展之后，城市发展方略逐渐明朗，确定了“一体两翼”的城市发展思路城市地位经济水平产业结构生活水平城市规划镇江城市研究城市背景研究推盘策略及商业销售模式25经济测算76人员架构房地产市场研究3消费需求研究4项目本体分析1镇江城市研究大港片区研究地理位置大港，位于古城镇江的东部，距离市区二十八公里，是镇江新区的行政中心所在地，地处长三角洲中心地带。城市对外交通连接航空：距上海虹桥机220km，浦东机场255km；车程2小时30分钟。距南京禄口国际机场90km；车程75分钟。距常州机场40km；车程30分钟。铁路：镇大铁路专用线把大港同京沪铁路大动脉相连，新区内有两个货运站。据悉，将修建的扬镇铁路途经大港。公路：道路纵横交错，与沪宁高速公路、312国道、104国道、沿江公路相连，四通八达，交通极为方便。镇江至大港快速公路镇大公路贯穿全区直达镇江市主城区。地理位置大港，位于古城镇江的东部，距离市区二十八公里，是镇江新区的行政中心所在地，地处长三角洲中心地带。城市对外交通连接航空：距上海虹桥机220km，浦东机场255km；车程2小时30分钟。距南京禄口国际机场90km；车程75分钟。距常州机场40km；车程30分钟。铁路：镇大铁路专用线把大港同京沪铁路大动脉相连，新区内有两个货运站。据悉，将修建的扬镇铁路途经大港。公路：道路纵横交错，与沪宁高速公路、312国道、104国道、沿江公路相连，四通八达，交通极为方便。镇江至大港快速公路镇大公路贯穿全区直达镇江市主城区。地理区位-------地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”交汇点，水陆空交通都极为发达大港街道办事处是在原大港镇和原大港街道的基础上，合并成立的，是新区政治经济文化中心。街道现总面积68.3平方公里，年未常住人口6万余人。2008年，大港街道主要经济指标增幅均在25%以上，工业经济预计完成产值54亿元，同比增长34%，实现利税2.7亿元，同比增长25%，三产营业收入实现24亿元，完成任务的106%，共引进项目9个，其中外资项目6个,实现合同注册外资9760万美元，实到外资6148万美元，目前，大港街道在建项目17个，其中外资12个，6个外资项目投资分别超过2000万美元，2个内资项目投资超1.5亿元。该街道今年有12个项目竣工投产，其中外资项目8个。大港街道办事处是在原大港镇和原大港街道的基础上，合并成立的，是新区政治经济文化中心。街道现总面积68.3平方公里，年未常住人口6万余人。2008年，大港街道主要经济指标增幅均在25%以上，工业经济预计完成产值54亿元，同比增长34%，实现利税2.7亿元，同比增长25%，三产营业收入实现24亿元，完成任务的106%，共引进项目9个，其中外资项目6个,实现合同注册外资9760万美元，实到外资6148万美元，目前，大港街道在建项目17个，其中外资12个，6个外资项目投资分别超过2000万美元，2个内资项目投资超1.5亿元。该街道今年有12个项目竣工投产，其中外资项目8个。工厂区港口经济发展----大港经济正处于快速发展阶段，未来发展前景良好,扬镇铁路的修建将带动大批产业的发展大港区域人口现状-----人口基数小，高端人群流失严重总量：常驻7~8万人，本地2~3万人发展：未来规划人口50万人人口现状构成：原住民，大港港口、产业园带来大量外来常驻人口高收入阶层中等收入阶层较低收入阶层层次消费金字塔收入模型公务员、私营业主、企事业高管高级技师、港务人员等产业工人、城乡居民区域人口发展分析——未来随着产业人口不断导入，区域房地产将引来新的发展契机产业——突出成为镇江核心产业基地。建立以物流、造纸、化工为核心的现代产业园区。区域发展契机交通——加强镇江泰州大桥修建，及镇大公路拓宽，缩短与市区的时间距离，凸显其交通枢纽作用。环境——改善道路绿化、生态公园建设使得大港将成为镇江生态化产业园区产业导入产业园区将吸引更多的企业入驻，吸纳大量产业人口，同时也吸纳周边乡镇人口。区域人口影响区域地位提升缩短时间距离，加强区域与市区的联系，使区域得到镇江人认同。区域形象转变转变区域重工业、重污染的形象，使得在大港工作的市区人口有驻留。2010年沪宁城际铁路通车2012年京沪高铁通车2013年常泰高速通车2014年淮扬镇铁路通车苏中机场2010年1月16日奠基镇江新区2009-2013年，固定资产投资2000亿2009年，新城市规划出台，城市配套进入升级阶段，预计2013年初具城市框架格局外部——重大城市配套和市政建设结合城市发展案例分析预计镇江新区大港将在2013年跳跃性发展内部——区域未来发展----大港新城预计2013年起进入快速发展期大港新城预计2013年起进入快速发展期地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”交汇点，水陆空交通都极为发达经济正处于快速发展阶段，扬镇铁路将穿过大港，这将为大港带来新的发展机会人口基数小，高端人群流失严重，未来随着产业人口不断导入，区域房地产将引来新的发展契机地理区位经济发展人口情况未来发展大港片区研究结论——人口现状基数小，房地产市场需求有限，随着产业人口不断导入及大港新城的快速发展，未来发展潜力看好。纵观【城市背景】大港已成为镇江重要发展区域但因人口基数小，住宅需求有限，从而拉长了大盘销售周期随着产业及人口导入，年去化量将会逐步提高2013年后，大港进入跳跃性发展，房价涨幅有望加速提升房地产市场研究3城市背景研究推盘策略及商业销售模式25经济测算76人员架构消费需求研究4项目本体分析1量价走势——2010年，镇江全市商品房成交面积下滑42.93%，但房价依然保持8%左右的涨幅，大港区域10%的涨幅01000200030004000500060000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%商品房价格22022581291030433508402444494810增幅12.90%17.2%12.7%4.6%15.3%14.7%10.6%8.1%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0100020003000400050000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%大港商品房价格246826002800320036304000增幅7.0%5.3%7.7%14.3%13.4%10.2%2005年2006年2007年2008年2009年2010年镇江全市整体房价走势大港区域房价走势项目成交总面积（㎡）成交总套数（套）成交总金额（万元）2009年5988620554472431791.52010年3417999.8342881737305.2涨跌幅度-42.93%-38.16%-28.56%当“限购令”成为2010年全国楼市的主旋律时，作为三线城市的镇江，受政策影响虽小于一线大城市，但与去年相比，还是呈现出了些许窘态。板块划分板块划分--------大港片区房地产市场分成明显的三个板块，从北往南梯度明大港片区房地产市场分成明显的三个板块，从北往南梯度明显，各板块呈现差异化的发展特征显，各板块呈现差异化的发展特征老城中心板块生活配套齐全，大港地产开发启动板块。目前主要在售项目：凯悦山庄、吉祥苑等体育公园板块享有大港现在仅有的景观配套资源。规模化开发，主要以海德公园为代表。中央商务区板块生地待开发状态，未来大港高尚居住区。逸翠园4500元/平米以上第二梯队御都花园、金桂坊明发·锦绣银山、朗香郡第三梯队4000-4500元/平米4000元/平米以下第一梯队所属板块项目名称总建面积（万㎡）容积率目前均价（元/㎡)首次开盘时间月均销售面积（㎡）老城区御都花园81.2549002008年5月1333逸翠园二期7.61.2536002009年1月2005新城CBD海德公园411.141002007年8月3958旭辉·朗香郡71.040002009年11月5833明发·锦绣银山47.81.2443002010年11月4600金桂坊18.62.4745002007年1月3750御都花园逸翠园二期海德公园金桂坊锦绣银山凯悦山庄朗香郡本案个案分析----项目所处区位价值属于区域第三梯队，区域个案年成交量平均约4-5万方项目概述位置：镇江新区大港赵声路1号交通：东侧紧邻赵声路，南部临近金港大道，道路通达性好公交线路：20路，24路，K8路配套（外部）学校：大港中学、新区实验小学（规划中）医