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深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】（2011）之三十七开发商融资方式在严厉的调控下转变2011-6-28在紧缩的货币政策背景下，开发商的融资方式受到房地产行业宏观调控的严重影响。自调控14个月来，银行利率不断上调，银根收紧，银行贷款同比出现较大幅度的下降。截止5月底，2011年银行贷款增幅不到10％，而2010年银行贷款增幅最高曾达到46.1%。预收账款增幅相比2010年也同样出现了下降。楼市成交量下滑，开发商销售资金回笼压力正明显加大以及银监会、证券会等有关部门对房地产企业信托、IPO、再融资等融资手段的严格控制，使得开发商为寻求长期稳定的资金来源，不得不转变融资方式，大举向海外资本市场融资。自2011年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资。目前融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。利率高，年限长和新型的合成债发债方式成为了今年开发商融资的特色。第一、利率高。瑞安房地产有限公司今年融资35亿元人民币，利率都维持在9.25%-13%。碧桂园2月发行优先票据9亿美元，利率11.13%。高盛置地4月发行2亿美元优先票据，利率13.50%。合生创展发行的3亿优先票据，利率11.75%。第二、年限长。在时间期限方面，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后。如碧桂园今年2月宣布发行9亿美元优先票据，到期时间为2018年；华南城年限为6年，中骏置业、合景泰富、龙湖地产、高盛置地、雅居乐等年限都为5年。可以看出开发商为资金链安全做长期的打算。第三、合成债。所谓的人民币合成债券，指的是以人民币标价，但以美元结算的债券。目前来说是一种最适合的方式将内地融资需求与海外投资需求联结起来。在人民币升值预期之下，以人民币标价、美元交割对投资者较有吸引力。恒大地产在今年1月19日发行两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%。还有碧桂园发行的9亿美元债券，中骏置业和佳兆业发行各发行的20亿人民币债券，华南城年初发行的2.5亿美元票据，龙湖地产最近发行的7.5亿美元债券，均属合成式债券。以下是2011年来主要上市开发商的融资情况：公司名称日期融资方式融资金额利率年限华南城1月4日优先票据2.5亿美元13.50%6年期中骏置业1月7日债券融资20亿人民币10.50%5年期复地地产1月12日信托基金0.4亿美元——恒大地产1月14日债券融资92.5亿人民币7.5%和9.25%3/5年期合生创展1月17日优先票据3亿美元11.75%6年期佳兆业1月19日债券融资20亿人民币8.50%3年期碧桂园2月7日优先票据9亿美元11.13%7年期华侨城2月10日债券融资20亿人民币4.30%1年期深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】（2011）之三十七首创置业2月15日债券融资11.5亿人民币4.75%3年期路劲基建2月18日债券融资12.8亿人民币6%3年期世茂房地产3月3日优先票据3.5亿美元11%7年期嘉凯城3月9日信托融资7亿人民币—2年期厦门建发3月9日优先票据6亿人民币—5年期宝龙地产3月10日优先债券7.5亿人民币11.50%3年期合景泰富3月24日优先票据3.5亿美元12.75%5年期龙湖地产3月31日优先票据7.5亿美元9.50%5年期盛高置地4月4日优先票据2亿美元13.50%5年期雅居乐4月7日可换股债券5亿美元4.00%5年期万科地产4月8日合作融资44.2亿人民币——香港新鸿基4月8日贷款167.5亿港元—5年期方兴地产4月11日优先票据5亿美元6.75%10年期江苏新城4月20日信托融资4.5亿人民币——富力地产4月21日优先票据5.5亿美元7%和10.875%3/5年期建业地产4月29日股权信托融资10－12亿人民币——湖北保利3－4月信托贷款4－5亿人民币8.7％－9.2％绿地4月信托投资门槛100万人民币9.5％1年期远洋地产5月9日永久性次级债券4亿美元—5年期汇泰房地产5月13日信托5亿人民币——华润置地5月13日优先票据7.5亿美元4.625%5年期金科地产5月28日股权融资1.88亿人民币——荣腾置业6月8日信托不超过4亿人民币10.5％－13.5％2年期万科6月22日股权融资10亿人民币——［数据来源：世联数据平台］截至目前，上市开发商通过优先票据和债券融资的方式融得620亿资金，另外，开发商（包括非上市开发商）在全国共发行了156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。2008年至今，多数开发商都经历了资金链由紧到松再收紧的过程。根据公司的类型选择不同的融资方式，有利于公司财务杠杆的良好运用。房地产公司的债务一般为短期债务融资，短期债务中占大比例的是银行贷款。开发商为降低紧缩货币政策对资金链的影响为未来的发展做好资金储备，企业债券和中期票据将成为企业发债融资的重要手段。从融资方式不难看出大型开发商青睐海外债权融资方式，而信托基金则成为中小房企的主要资金来源。这标志着开发商债务结构转型的开始。伴随着融资模式改变和资金链的调整，开发商的运营模式也将带来革新。【撰写世联地产市场研究部】