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第四节用益物权一、用益物权概述用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。准物权具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。第四节用益物权二、建设用地使用权建设用地使用权，是指民事主体对家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《物权法》中的“建设用地使用权”在《城市房地产管理法》中被称为“土地使用权”，二者均指“国有建设用地使用权”。第五节担保物权一、担保物权概述以担保债权实现为目的的物权，为担保物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。意定担保物权：由当事人合意而设立（抵押权、质权）法定担保物权：在符合法定要件时直接由法律设定，不需要双方当事人合意。（留置权）第五节担保物权二、抵押权（一）抵押的概念与特征抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押中提供财产担保的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五节担保物权（二）抵押财产的范围物权法明确认可动产抵押。（突破了传统理论）禁止抵押的财产：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。第五节担保物权（三）抵押权的设立设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。登记生效：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。第五节担保物权登记对抗：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。（2010年案例分析题）第五节担保物权（四）抵押担保的范围抵押担保的债权范围：抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。抵押物的物上代位：担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。（2008年案例分析题）第五节担保物权（五）抵押权人的优先受偿权债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。第五节担保物权抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押物拍卖价款的清偿顺序（1）实现抵押权的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。第五节担保物权流押合同之禁止：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。当事人在抵押合同中就此约定的内容无效。该内容无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。禁止流押合同的目的在于防范道德风险。流押合同可能导致的道德风险是：第五节担保物权抵押人（债务人）可能故意拒不清偿债务，从而变相将其抵押物卖与债权人；如果抵押人是第三人，流押合同可能导致的道德风险是：为取得抵押物，债权人与债务人可能做出共同虚伪表示，从而损害第三人利益。第五节担保物权（六）抵押物转让限制抵押物的所有权仍是抵押人，故抵押人有权转让抵押物所有权，但转让可能影响抵押权人利益，故须受到一定限制。（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五节担保物权（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。【解释】如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利，称为涤除权。第五节担保物权（七）抵押物的出租（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第五节担保物权抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。第五节担保物权（八）抵押权的保全抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。第五节担保物权（九）物权重合的处理1.同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序（1）不动产按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。【解释】当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。第五节担保物权（2）动产①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押权已登记的先于未登记的受偿；③抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。【解释1】抵押权均未登记的，无论是设立在先的抵押权，还是先到期的债权，均不得主张优先权，必须按照债权比例清偿。第五节担保物权【解释2】顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。【解释3】顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。如果抵押物的变价所得不足以清偿顺位在先的抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。第五节担保物权2.抵押权、质权和留置权并存同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。【解释】留置权（法定担保物权）法定登记的抵押权（登记公示）质权（交付公示）未登记的抵押权（未经公示）。第五节担保物权【例题·单选题】同升公司以一套价值100万元的设备作为抵押，向甲借款10万元，未办理抵押登记手续。同升公司又向乙借款80万元，以该套设备作为抵押，并办理了抵押登记手续。同升公司欠丙货款20万元，将该套设备出质给丙。丙不小心损坏了该套设备，送丁修理，因欠丁5万元修理费，该套设备被丁留置。根据担保法律制度的规定，下列关于甲、乙、丙、丁对该套设备享有的担保物权的清偿顺序的排列中，正确的是（）。第五节担保物权A.甲乙丙丁B.乙丙丁甲C.丙丁甲乙D.丁乙丙甲第五节担保物权【答案】D【解析】留置权（法定担保物权）法定登记的抵押权（登记公示）质权（交付公示）未登记的抵押权（未经公示）。第五节担保物权3.抵押权顺位的变更抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。【例题·单选题】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。第五节担保物权后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。根据《物权法》的规定，关于三家银行对该价款的分配，下列选项中，正确的是（）。第五节担保物权A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元第五节担保物权【答案】C【解析】（1）如果不变更抵押权的顺序，乙银行作为第二顺位的抵押权人，可以得到清偿的数额为300万元；（2）甲银行和丙银行交换抵押权的顺位时，未经乙银行的书面同意（乙银行并不知情），不得对乙银行产生不利影响。因此，乙银行可以得到清偿的数额仍为300万元，剩下的300万元给丙银行（丙银行通过交换，其抵押权的顺位已经优先于甲银行）。第五节担保物权4.放弃抵押权主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。【解释】该条款是为了防止抵押权人通过放弃抵押权或抵押权顺位，将本应由“主债务人”自己承担的责任转嫁于其他担保人。当然，如果其他担保人承诺仍然提供担保，则不在此限。第五节担保物权（十）最高额抵押和浮动抵押最高额抵押：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。浮动抵押是抵押权生效时“抵押财产”尚未确定，最高额抵押则是抵押权生效时所担保的“债权额”尚未确定。第五节担保物权三、质权（一）概念为了担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以该动产或权利变价所得优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产或称质物。第五节担保物权（二）质押合同1.当事人应当采取书面形式订立质押合同。2.质权人在债务履行期限届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。（三）质权的设立1.动产质押：交付设立动产质权自质物“移交”给质权人占有时设立。（2010年案例分析题）第五节担保物权【解释1】质押合同是诺成合同，质物占有的转移不是质押合同的生效要件，而是质权的生效要件。【解释2】如果当事人约定出质人代质权人占有质物（并未发生移交），根据物权内容法定原则，质权不生效。【解释3】金钱是作为支付手段的特殊动产，一般不能出质，但债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人亦可以该金钱优先受偿。（2013年新增）第五节担保物权2.权利质押：登记（交付）设立（1）证券权利以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。【相关链接】以汇票、支票、本票出质，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以票据出质对抗善意第三人的，人民法院不予支持。第五节担保物权（2）基金份额与股权以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。（3）知识产权以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的“财产权”出