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关于我国房地产企业内部控制问题的探讨作者：田依鑫作者单位：杭州市新州房屋开发公司,浙江,杭州,310014刊名：中国高新技术企业英文刊名：CHINAHIGHTECHNOLOGYENTERPRISES年，卷(期)：2009，(1)被引用次数：1次参考文献(3条)1.金珊谈房地产开发企业会计核算的特殊性[期刊论文]-财会月刊2003(12)2.宋培华试论企业内部控制的问题及对策[期刊论文]-集团经济研究2006(12)3.王世定企业内部控制制度设计2002相似文献(10条)1.学位论文李伯含中国房地产业的市场结构与竞争行为研究2006中国房地产业经过十多年的发展，已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。然而，就在房地产业高速发展的同时，近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度已经无法做出科学解释。正是在此背景下，本文从中观的产业视角，运用产业组织理论，研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为，从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动，进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因，为最终解决这一矛盾提供理论上的依据和参考。本文遵循产业组织理论经典的SCP范式，从中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构出发，重点研究这一市场结构下房地产企业之间的竞争行为(价格竞争和非价格竞争)，并在此基础上引入政府变量，考察有地方政府直接参与的房地产市场竞争。本文的核心内容集中体现为两个定理(非价格竞争占优定理和地方政府行为内生化定理)及其两个推论(推论1和推论2)。即非价格竞争占优定理：在区域寡头垄断市场结构条件下，中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争；非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。地方政府行为内生化定理：在房地产市场竞争中，如果引入政府变量，则中央政府和地方政府的行为是不同的：中央政府是外生变量，而地方政府是内生化的市场竞争参与者。推论1中国房地产业的非价格竞争行为将导致房地产业市场集中度上升，市场垄断程度进一步提高。推论2中央政府规制对于房地产业的健康发展是必要的和有效的。根据非价格竞争占优定理，房地产企业不会打价格战，相反还会存在价格串谋；房地产产品存在价格刚性。这就初步解释了“高房价与高空置率并存现象”。地方政府行为内生化定理区分了中央政府和地方政府之间的行为差异，刻画了二者之于房地产市场竞争的不同作用；该定理说明，在土地产权国有的条件下，地方政府是房地产市场竞争的直接参与者，其追求财政收入最大化的行为能够左右房地产市场的竞争格局，提高房地产市场的均衡价格，直接导致了“高房价和高空置率并存”的现象。这两个定理既是研究中国房地产业市场竞争行为得出的结论，得到了理论模型的论证，又是解释和克服“双高现象”的钥匙。根据这两个定理，我们就能对近几年中国房地产业存在的“高房价和高空置率并存”的经济现象进行较为充分的、科学的、有说服力的解释。根据本文的研究，可以得出以下主要结论：1.“高房价和高空置率并存”是中国房地产业客观存在的经济现象，对这一现象的解释不能简单地从市场的总量供求分析中找到答案，而必须立足于中观的产业层面上，深入分析房地产企业之间的博弈行为，在政府、市场、企业相互紧密关联的分析框架中加以诠释。2.中国房地产业的市场结构为区域性寡头垄断市场结构，这种市场结构下的企业竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更主要的是非价格竞争。非价格竞争是中国房地产业市场竞争的主要形式，非价格竞争对中国“高房价和高空置率并存，，的“双高现象”具有更强的解释力。3.完全竞争市场和完全垄断市场缺乏价格竞争；而寡头垄断市场和垄断竞争市场既有价格竞争，又有非价格竞争。市场竞争的初级阶段，企业一般采取价格竞争，随着市场成熟度的提高和市场结构的优化，企业将主要采取非价格竞争，非价格竞争是更为高级的市场竞争形式。中国房地产业的市场竞争完全符合这一发展规律。4.地方政府与中央政府的目标函数存在重大差异，地方政府是具有理性经济人特征的市场博弈参与者，其效用最大化目标可归结为追求本地财政收入最大化。中国特殊的土地产权国有制度以及地方政府对国有土地的实际控制权和管理权是地方政府直接参与市场博弈的根本动因，地方政府对土地供应的独家垄断以及内生化地参与房地产市场博弈是导致房地产业出现“双高现象”的又一个直接原因。5.中国房地产业的市场结构和竞争行为之间存在双向互动关系。中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构决定了房地产企业之间必然是寡头竞争，而这种寡头竞争行为反过来又进一步增强了寡头垄断市场的垄断性，最后在该市场上形成高度集中的寡头垄断市场结构。6.中央政府必须对房地产市场进行政府规制，规范房地产企业之间的竞争行为及地方政府的内生化行为，增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。中央政府的规制政策主要是产业组织政策、土地政策和其他宏观经济政策如税收政策、金融政策等。本文的创新主要包括两个方面：(1)本文认为中国房地产业中的企业之间的市场竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更重要的是非价格竞争行为。非价格竞争是中国房地产业市场竞争的主要形式，是房地产企业的占优策略。这是理论观点上的创新。(2)本文区分了地方政府与中央政府之间目标函数的差异性，提出并强化了地方政府作为理性经济人的假设，突出地方政府作为市场竞争直接参与者的角色，并构建地方政府作为参与人之一与房地产企业进行竞争的“内生化地方政府行为的市场博弈模型”，更为充分地解释了本文提出的“双高现象”。这既是理论上的创新，又具有方法论上的意义。全文内容共分为六章：第一章导论，主要包括提出问题；界定基本概念；介绍研究方法、思路和整体框架；相关文献述评；本文的主要贡献等内容。第二章，从定性描述和实证分析两方面分析当前中国房地产业的市场结构状况，指出其首要特征是区域性寡头垄断。第三章，分析房地产企业的价格竞争行为。在定价行为上，房地产企业之间更多地表现为价格串谋，而不是价格竞争。第四章，分析房地产企业的非价格竞争行为。重点分析产品差异化竞争行为和广告竞争行为。在对价格竞争和非价格竞争进行比较分析的基础上，提出并论证“非价格竞争占优定理”，以及推论1，初步解释“双高现象”。第五章，将政府变量引入市场竞争模型，探讨在地方政府参与下，房地产业的市场竞争行为。提出并论证“地方政府行为内生化定理”，更为充分地解释“双高现象”。在此基础上，给出推论2。第六章是本文的结论及其政策含义。2.期刊论文张贯益.邓宏乾.陈淑云“21世纪中国房地产业展望”研讨会综述-华中师范大学学报(人文社会科学版)2001,40(3)由武汉市房地产管理局和华中师范大学经济学院共同举办的“21世纪中国房地产业展望”学术研讨会于2001年4月25日～27日在华中师范大学召开，来自海内外的几十名企业界精英、学术界专家、教授和有关政府部门的领导参加了这次会议。这次会议就我国即将加入WTO和新经济模式对房地产业的影响进行了深入的分析，并就我国当前房地产业存在的问题及如何走跨越式发展的路子，推进房地产业健康、稳定、快速的发展进行了广泛地探讨。一、房地产业发展的两个立足点：基本国情和国际经济发展与会代表一致认为，21世纪的中国房地产业应具有良好的发展前景，但要实现这一前景，必须立足于我国的基本国情和国际经济发展。(一)房地产业的发展必须与基本国情相适应我国房地产业是以住房制度和城镇国有土地有偿使用实施为契机而逐步发展起来的。1993年政府实行宏观调控后，房地产市场趋于冷淡，1999年国家提出把住宅业作为国民经济新的增长点和消费热点以来，房地产业又成为一个投资热点。与会专家认为，我国房地产业的发展必须立足于我国的基本国情：一是我国土地资源不足，我国人均耕地面积不及世界人均耕地面积的1/3，仅为1.17亩。随着城市化的发展，耕地负荷的人口压力日趋严重，面对土地资源有限的现实，房地产业的发展必须与人口增长、土地资源及环境等方面相适应，保证社会经济的可持续发展。二是我国是一个发展中国家，各地区、各城市之间的社会经济差异较大，经济发展极不平衡，因此，在制定房地产业发展战略时应切合实际，避免趋同化。(二)房地产业的发展必须与国际经济发展相适应进入21世纪，我国社会经济、文化的各方面将更趋国际化，我国房地产业的发展必然要通过自身的制度创新以更好地适应这种变革。首先，现有的房地产的各项制度，是适应当前中国特色的社会主义的一些制度，在一定程度上促进和推动了我国现行的房地产业的发展，但同时这些植根于中国土地上的通过嫁接、改良的一些制度有时也限制甚至阻碍着中国房地产业的进一步发展，成为一个不得不有所突破的瓶颈；其次，经济全球化的浪潮已席卷我国经济的各个方面，房地产业也面临着中国进入WTO之后如何与国际房地产业通行的规则、制度接轨的问题，城市规划及房地产的地域性等面临着“摊大饼”等种种问题。必须通过自主的房地产制度改革，不断汲取和借鉴国际上通行的、符合中国市场经济发展的一些成功的房地产制度的经验，以更好地适应和服务于未来经济中房地产业的健康快速发展；第三，房地产业的改革与发展，不仅对产业本身具有重要意义，而且对改善我国的投资环境，提升我国的国际影响，吸引外资等都具有重要意义。因此，房地产业的发展与创新还肩负着我国经济与国际接轨的排头兵和先行者的重任，更应密切关注和积极稳妥地参与国际房地产业的发展和竞争。二、创新是房地产业发展的突破口与会代表认为，长期以来，我们探讨房地产业发展，很少从创新的角度来思考，特别是对新形势下房地产业如何创新的问题，研究得不够。房地产业要想真正成为我国国民经济发展的支柱产业，应从以下几个方面进行创新：（一）房地产金融创新是房地产业发展的突破口之一住房抵押贷款方面，比较突出的是抵押贷款自身的“三性”问题，即抵押贷款资金的流动性、安全性、盈利性问题。根据国外经验，实行抵押债权证券化，开放抵押贷款二级市场是解决上述矛盾的较好办法。我国理论界和政府部门对住宅抵押贷款二级市场和证券化本身的理论、运行程度以及国外的经验作了很多分析介绍和研究，但对其在我国当前是否具备可行性，则意见不统一。对此，与会代表认为，抵押贷款证券化在我国实施的基础条件已具备，尽管尚有不利因素，但并不影响开始试点，并在试点中总结经验、创造条件、逐步完善，进而在全国推开。另外，对公积金管理和运作，必须进行有效的创新，如实行公积金管理机构银行化，即把公积金管理机构由现在的一个政府职能部门变为一个独立从事公积金管理和运作的金融机构。（二）房地产市场的创新是房地产业发展的另一个突破口1．土地市场是整个房地产市场的源头。国有土地的使用政策、价格机构和价格水平等方面直接影响和制约房地产业的发展。针对目前我国土地使用政策存在的问题，与会专家提出：一是改国有土地使用权出让制为土地年租制或短租制，即土地使用者按年缴纳地租，这种方式有利于国家对土地市场的调控，也有利于国有土地资产的保值增值，对降低房价，扩大内需也有着重要的意义。二是严格控制土地批租总量，根据经济发展水平及房地产市场需求，制定科学、合理的建设用地计划，建设用地的供应应以提升产业结构及促进区域经济发展为依据。2．住宅市场是整个房地产市场的重要组成部分。首先，住宅一级市场的模式直接影响房地产业的发展，目前我国住宅市场有主要采取以售为主，以租为辅的模式。这主要源于对“居者有其屋”的误解，其思想是实行住房自有化，即在我国实行居者有其屋就是每家每户都要住进自己拥有产权的房屋。但由这一思想所形成的住宅一级市场以售为主的模式，与我国目前的基本国情不太适应，主要表现在：我国目前人均收入低于西方发达国家，在西方发达国家中住房私有化率平均为60%，而在我国住房自有化率想达到75%是不太可能的，如果一再变性强制居主购买住房，则会步入20世纪80年代英国住房私有化的老路。所以我们应该以此为鉴，及时调整住宅一级市场的模式，结合土地市场年租制，大力发展租赁市场。这不仅可以降低住房的入住门槛，切实实现“居者有其屋”的住房社会保障性功能，而且可以解决目前城市住房，特别是多层、高层住房产权不清的问题（