关于房地产企业内部控制制度的思考

关于房地产企业内部控制制度的思考作者：姜东亮作者单位：深圳市东部开发(集团)有限公司,广州深圳,518026刊名：现代经济信息英文刊名：MODERNECONOMICINFORMATION年，卷(期)：2010，(9)被引用次数：0次参考文献(2条)1.乔宗利.论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].现代商贸工业,2009,10.2.刘德武.论房地产企业的内部控制现状及完善措施[J].现代商业,2007(23).相似文献(10条)1.期刊论文刘德武论房地产企业的内部控制现状及完善措施-现代商业2007,(29)企业是现代社会中最主要的经济组织,没有一个完善、科学的内控制度,其经济活动就不能取得预期效果.就房地产企业而言,应从实际出发按照企业管理系统要求,实事求是地建立自我调整、检查和制约的内控体系,并形成一个健全完整、运行灵活的控制网络系统.2.学位论文屠雪峰房地产项目开发成本内部控制研究2007房地产开发在我国是一个新兴产业，经过短短十几年的发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，为我国城市建设和经济发展做出了重要的贡献。然而，随着房地产热的不断升温，开发成本连年攀升，房价不断高起，过快上涨的房价和开发成本失控已成为房地产业乃至整个国民经济健康发展的障碍。2005年以来，为稳定房价，规范房地产开发秩序，国家出台一系列宏观调控政策，央行调息、“国八条”、七部委联合出台的房产新政，以及加强房地产税收征管，提高房地产企业的贷款门槛等。另一方面，经过近20年的发展，房地产市场逐渐成熟，竞争的日趋激烈，房地产暴利时代即将结束。目前我国房地产业正在向规模化、品牌化、规范化发展，其增长方式也正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，控制开发成本是房地产企业面临的重要课题。内部控制是一种先进的管理手段，在西方发达国家被广泛使用，根据COSO报告的内部控制整体框架理论，内部控制是为实现经营效率与效果、财务报告的可靠性、相关法律法规的遵循性等三类目标提供合理保证的。其第一类目标是针对企业的基本业务目标，包括经营业绩、盈利目标以及资源的安全性。因此，控制开发成本是房地产企业内部控制的主要目标。目前我国也在致力于推行内部控制的理论和方法。财政部日前颁布的《企业内部控制规范—基本规范》和《企业内部控制规范—工程项目》(征求意见稿)，对房地产企业加强内部控制，尤其是对开发成本的内部控制具有指导意义。然而在实务操作中，开发成本的内部控制没有达到预想的效果。根据COSO报告的观点，内部控制每一类目标的实现，都需要控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督等五个要素的协同作用。本文从内部控制五要素出发，站在房地产项目公司角度，分别对房地产开发过程中的设计环节、招投标环节、施工环节、竣工决算环节的开发成本内部控制进行了探讨，并结合LW项目开发实务中的一些具体事例和数据资料，分析了目前房地产项目开发成本内部控制方面存在的问题，指出了问题的根源，提出了解决问题的对策，最后得出本文的研究结论。本文第一章，分别从宏观和微观角度，阐述了选题背景；第二章，回顾了国内外内部控制理论研究现状、相关文献以及国内对房地产开发成本控制的研究现状、相关文献，对现有研究成果作出了评价。并分析了房地产项目开发成本内部控制的理论特征；第三章，按照房地产项目开发的程序，分别对设计环节、招投标环节、施工环节、竣工决算环节的开发成本内部控制进行了研究探讨，并结合LW项目开发实务中的一些具体事例和数据资料进行分析；第四章，分析了目前房地产项目开发成本内部控制方面存在的问题，指出了问题的根源，提出了解决问题的对策；第五章，得出本文的研究结论，并对本文的不足作出总结。文献搜索显示，目前我国对内部控制的研究尚以理论为主，实务研究刚刚起步，而且实务研究也大多偏向制度构建、财务报告的可靠性、信息披露等方面。内部控制的实际应用，大多局限于大型企业、跨国公司、上市公司，其他企业应用较少。对房地产开发成本控制的研究，大多以传统的“成本效益”理论、目标成本理论等为主。本文应用内部控制理论，从内部控制五要素出发，对房地产项目开发成本的控制进行研究，应该是一种全新的尝试。3.期刊论文秘琰刍议房地产企业的内控制度-财经界（学术）2009,(4)在当今快速发展的知识经济时代,我国房地产企业集团蓬勃发展,但同时也存在一定的问题.房地产企业普遍面临着建立和完善企业内控制度的挑战,因此,本文以房地产企业作为出发点,探讨了其内控制度建立的原则和对策等.4.期刊论文戴健敏浅谈房地产企业的财务管理-科技咨询导报2007,(16)房地产行业属于资金密集型的高风险行业.在激烈的市场竞争中,房地产企业必须提高自身的财务管理水平,加强并规范自身的财务管理,以获得持续性核心竞争能力.本文分析了房地产企业财务管理的特点和现状,提出了房地产企业财务管理的具体构建,以此来改善企业的财务管理方法,提升企业的财务管理水平,使企业的财务管理能够为高层决策者提供真实、有效、充分的财务信息,提高企业决策的有效性和可靠性.5.学位论文彭勇跨区域开发房地产企业的内控设计研究2007我国是发展中国家，随着近年来国民经济的高速发展，房地产业也呈现出蓬勃发展、方兴未艾的态势。同时，由于房地产业与大众生活关系紧密，更由于房地产业在国民经济发展中的重要地位，因此，房地产业倍受普遍关注。但是，在房地产业发展的同时，也出现了不少的波动和曲折。究其原因，有宏观经济发展制约，也有房地产自身的管理问题使然。因此，加强房地产行业的宏观调控，完善房地产开发企业的内部控制制度是我国房地产业发展的必然趋势。目前，国家房地产新政策的出台给我国房地产企业的发展戴上了双重紧箍咒。一方面，房地产行业信贷紧缩政策的出台大大压缩了目前我国房地产企业的资金空间，使房地产企业突然面临资金紧张的格局：另一方面，土地收购储备制度和招标拍卖制度的完善，使政府开始垄断土地一级市场，土地进一步成为稀缺资源。信贷政策和土地政策的双重紧逼使房地产企业的发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，都成为当前房地产企业面临的迫切问题。随着一系列调控措施的深入实施，及房地产业规模优势的凸现，跨区域开发成为众多房地产企业的必然选择。本文通过分析房地产企业的发展规律，房地产企业目前及以后发展将要面临跨区域开发房地产的现实情况，选择跨区域开发房地产企业内部控制这一课题，理论结合实际，探讨如何设计有效的内部控制体系，以解决房地产企业跨区域开发的内部控制难题。6.期刊论文王珣刍议房地产企业的内控制度-财经界（学术）2007,(3)本文以房地产企业作为出发点,探讨了其内控制度建立的原则和对策等.7.期刊论文肖荣试论房地产企业的财务管理-财经界(学术)2008,(1)房地产行业属于资金密集型的高风险行业.本文通过对房地产企业财务管理的特点和现状描述,提出了构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容,来提升企业的财务管理水平,提高企业决策的有效性和可靠性.8.学位论文任新明全面风险管理在房地产企业中的实际应用2008房地产行业是专业性、技术性极强，同时又高投入的行业，面临的风险也十分复杂，不仅包括外部风险，如国家政策变化等等，同时也包括内部风险，如投资决策风险、财务风险，工程质量风险等等。房地产企业能否对面临的风险进行有效管理和控制，直接关系到其生存与发展。本文关于房地产企业全面风险管理体系建设的研究，正是基于此背景，目的在于帮助房地产企业建立一套完整并持续有效的全面风险管理体系，以更好地认识风险并加以管理。美国反虚假财务报告委员会于2004年发布的《企业风险管理-整合框架》，已经成为企业全面风险管理的权威框架，诠释了全面风险管理的精髓思想。本文借鉴此框架，运用归纳、图表、案例等分析方法，对房地产企业重大风险的应对给出了建议，尤其是投资决策风险，同时构建出适合于我国房地产企业的“三权分立并相互制衡”之全面风险管理体系。房地产企业受其行业特点影响，面临的风险也较复杂，其中投资决策风险、财务风险、项目开发风险和销售风险最为重要，企业需要通过多因素敏感分析、编制可行性研究报告等方法对投资决策风险加以评估和应对，对其他风险应建立适当的预警机制和应急预案等方法加以应对。文中提出的“三权分立并相互制衡”的全面风险管理体系是指，在健全完善的企业法人治理结构的基础上，由风险管理部门负责全面风险管理的设计，包括风险管理流程和风险管理环境设计等；由各专业和职能部门负责风险管理活动的执行；由内部审计部门负责对全面风险管理的设计和执行进行全面评价，并将结果反馈给企业董事会和管理当局的全面风险管理体系。通常，作为风险管理活动实际执行者的各专业和职能部门并不愿意为自己的工作增加许多控制环节，因而难以设计出完整有效的全面风险管理体系，因而必须由独立的另一部门进行设计，以保证其完整性和有效性。同时，无论是全面风险管理体系的设计者还是执行者，均难以发现其自身设计和执行上存在的缺陷，或者不愿意去这样做，这就需要由独立的第三方，对其设计和执行进行持续和全面的评价，并将结果反馈给董事会和企业管理当局，以充分保障全面风险管理体系设计和执行的合理性和持续有效，真正实现全面风险管理所要达成的目标。同时为保证全面风险管理体系得以有效运行，企业必须同时建设良好的内部风险管理环境，包括完善法人治理结构、明确风险管理职责、加强风险管理文化建设、制定完善的奖励与考核机制，并发展学习型的风险管理和内部审计团队。论文首先提出了房地产企业风险管理的概念、分类以及房地产企业的特点和风险的特征。其次，对房地产行业重点风险的评估及应对作了简要分析，对于投资决策、项目开发、财务和销售方面的重大风险简洁地提出一些应对策略；其中除投资决策的风险评估可以适当量化外，其他风险均难以量化，通常只能用定性方法以及专家的专业判断加以衡量。最后，提出了“三权分立并相互制衡”的房地产企业全面风险管理体系，持续有效地对企业内外的风险加以防范；文章同时强调了内部环境和风险管理文化对企业风险管理的重要性。“三权分立而相互制衡”的全面风险管理体系，为房地产企业持续有效的全面风险管理体系建设提出了指导性建议，并为董事会和企业管理当局整体了解全面风险管理体系建设情况提供了一个渠道。实践证明这一思路具有很强的可操作性和现实意义。9.期刊论文李瑛.梁欢欢.张杰.LIYing.LIANGHuan-huan.ZHANGJie金融危机环境下房地产企业内部控制研究-建筑管理现代化2009,23(6)2008年以来受世界金融危机的影响,房地产行业开始进入经营相对困难的时期,尽管国家已经采取多项积极措施,但是整个行业依然面临着严峻的形势.良好的内部控制好像企业的免疫系统,在危机入侵时起着抵御风险的作用,因此建立健全企业的内部控制有助于房地产企业平安地度过危机.论文根据97家上市房地产企业2008年披露的相关信息,总结了房地产企业内部控制的现状,分析了其现状中存在问题的原因,提出了在金融危机背景下应该如何完善房地产企业内部控制的建议.10.会议论文李敬.王泽霞房地产企业内部控制实务研究——基于Z公司的案例研究2008随着中国第一部企业内部控制基本规范的发布,企业对内部控制的构建有了相应的依据.企业内部控制的重要性也越来越突出.本文试图通过一家典型房地产公司的主要内部控制制度的建立,对房地产行业的内部控制及风险防范体系的构建提供有益的探索.主要内容包括理论和实务发展回顾,Z公司内部控制体系的构建,案例启示.重点包括流程设计、组织结构、风险控制点,成本控制.主要创新点在于将内部控制理论和房地产公司的内控实践相结合,为房地产公司内部控制的构建提供了有益的参考.组织结构的构建,和流程设计结合起来,参考了国内10多家房地产公司的组织结构图,提出了具有特色的新的组织机构.流程设计覆盖了房地产开发企业的主要流程,围绕流程的组织,风险点,以及成本控制形成了一个完整的体系。在实务构建方面,扩展内部控制和管理控制相结合,以求实现内部控制在风险防范、提高资本运营和管理效益的方面的目标,采用典型案例,突出了房地产公司的内部控制构建的特