[经济半小时]亲历海南炒房热

[经济半小时]亲历海南炒房热(2010.2.3)随着楼市调控政策出台，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产交易在新年里迅速降温。像北京市一月份二手住宅总成交量下降67%，期房成交量下降四成。正当全国楼市集体转冷的时候，海南的房地产却异军突起。特别是旅游胜地三亚，房价一天涨3000很普遍，几天翻一倍也不罕见。尤其在1月4日国务院公布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，首先涌向海南的不是旅游者，反倒是各路炒房客。有人戏称，现在的海南岛就像一个火爆的房地产交易会，现在我们就到那里去看看。记者一下飞机，就发现在通往三亚市区的公路两旁，迎面而来大大小小的广告牌，几乎全都是房地产项目的，而来到三亚湾最热闹的海边，可以看到各种地产中介更是一家挨着一家，比小吃店还多。二手房销售员：“海南批为国际旅游岛至今为止，就这段时间海南岛房价，海南省的房价上升非常快，可以说形容起来比喻的话，海南出现了一场房地产海啸了。”很多路上的游客，手里都捏着各种楼盘的宣传页。大爷：“全海南省房地产开发公司都在这发这单子，……”大妈：“肯定有泡沫，将来我给你说，会出现很大的泡沫，我给你说，光我们哈尔滨买房子，就在这买老多的房子了……你看现在都到五指山了，琼海了，都到那边去买了，这房价一天能涨三、四千块钱，这了得吗？”大爷：“疯了，而且是太疯狂了，海南省现在卖房子怎么卖，以三亚为基础卖，其实它地理位置是三亚的地理位置，你区外的地理位置，你不能三亚的房子拿两万，那边怎么涨，实际整个不太正常，有点失去控制，失去理智了。”二手房销售员告诉记者，自从1月4日国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》，海南岛上只要是房子，价格就开始往上蹿。二手房销售员：“在我们这条街上面，有很多内地过来的炒房团，他们是拖着箱子，不是步行，都是在慢跑，快跑，进来就问，还有房子吗？还有房子吗？就是只要有房，他们马上就会买。……”而1月15日，海南省宣布暂停房地产开发的土地转让。海南房价更是再次应声起跳，三亚一时间一房难求。二手房销售员：“房价现在都是在一番、一番的往上升，现在三亚市的房价是日涨两千到五千，周边琼海这种二级城市的话呢，它的房价升值每天大概都是一百到两百的样子。”这样的情形让很多本想到海南来先看看房价、再合计合计是否买房的人都感到措手不及。买房人：“没有征兆的就火起来了，并且很多投资的人，很多投资的人都涌到这边来。”男：“疯了吧有点，非常不正常。”记者：“为什么这么说？”男：“一万七的现在涨到三、四万，涨到五万，那有点过分了。”记者：“就您亲身感受到的？”男：“对，对。因为那个旅游岛没下来之前，我就本来计划是买，没想到赶上这么一个。”而感到措手不及的还不只是购房人，即使是开发商，海南楼市这波量价齐升的浪潮来势之猛同样让他们始料未及。陈璐：“我们应该是开盘是1月11号，就今年的1月11号，开盘之前做一些宣传活动，然后在开盘期间预定，签订销售合同，现在基本上已经全部定完。”凤凰岛是三亚正在建设中的一个地标性房地产项目，是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸”开发规划的核心，总投资超过100亿元人民币。陈璐：“走高端的项目，我们作为一个旅游度假的一个综合体，作为这样一个定位，因为里面有港口，有游艇会，又有商业街，又有我们想做的超星级的酒店。”虽然定位在高端，但是由于整体项目建设周期长达5年时间，开发商首期推出的酒店式公寓最早设定的最低价格是每平米3万元，没想到这样的价格根本挡不住购房者的热情。陈璐：“开盘价5万多，均价5万多。”记者：“现在呢？”陈璐：“现在均价应该6万多了。”而在三亚的另外一处顶级项目——西山渡，开发商同样遇到了火爆的销售场面。陈仲祺：“差不多两个多月左右吧，我们总共销售差不多70%左右。”西山渡的开发商南丰集团来自香港，有着多年专业豪宅开发经验，在香港被业内人称为“山顶地王”，但是像在海南这样卖楼还是让项目副总经理陈仲祺感到惊讶。陈仲祺：“主要是一次性付款比较多，我们最小的一套大概400到500万，最贵是两千多万，三千万左右，楼王这个不止了，可能六千多万。”记者：“那这些买家，他们都能付得出这个钱吗？”陈总：“很厉害。”是什么让这些原本属于金字塔顶端的人群消费的豪宅在一夜之间变得如此抢手呢？记者决定以一名普通购房者的身份，亲自前去售楼的现场看一看。我们首先来到一个宣传是一线滨海的项目。售楼人员：“我们现在还没有开盘，还没有开始，还没有确定。均价，均价应该按现在这样市场的话应该是6万以上。”看房人：“6万以上。”售楼人员：“对，你现在海景现在都是这个价位以上。”我们发现，这个项目实际还只是一片荒地。记者：“盖就是盖在后面那片荒地上？”售楼人员：“对对。”尽管只是片荒地，但看房的人却对每平米6万的价格没有什么异议，而在接下来的另一处海景房，我们听到了更高的报价。售楼小姐：“我们这边最低层是6万，均价大概在7.8万左右。”记者：“是什么时候涨起来的？”售楼小姐：“我们目前为止还没涨，不过我们很快就会。”男：“你们这楼盘很快就要涨？”售楼小姐：“不可能别的楼盘都涨，我们不涨。”记者：“那还得涨到多少价？”售楼小姐：“每平米大概再贵5千，冲着10万去。……”售楼人员告诉我们，按照这样的单价，一套100多平米的房子总价就是将近1000万，而且这么贵的房子还不能贷款。售楼小姐：“不做按揭。”记者：“不做按揭。”售楼小姐：“不做按揭，对。”记者：“一次性付清？”售楼小姐：“都是一次性付清的。……”采访中我们发现，三亚的一线海景房价格普遍达到了每平米3万到10万之间，而当我们在二手房中介看到一些价格相对低一些的房子，却很快被告知价格早就变了。二手房中介：“这是前十天贴的，就这房子270平，480万，价格感觉不高吧，现在800多万。”究竟是什么人在购买海南的房子呢？1月23日，我们得到消息，一个叫做克拉码头的一线海景产权式酒店项目开盘，当我们赶到的时候，发现项目外面已经有众多买房的人们在等候。记者：“您这个排号排了多久了？”男：“排了一晚上。”记者：“排了一个晚上。”男：“通宵，第二天才拿到的。”买房人告诉我们，之所以排队也要买这个项目，他们看中的主要是这里的价格。买房人：“我感觉到邻居都比它贵了点，它还比较合理。”女：“价格它是从2万6到5万多吧。”起价一平米两万六千元，好的户型甚至需要一平米五万多，这个价格已经赶上甚至超过了北京、上海等一线城市的中心地段了，不过从前面我们的采访看得出，这在三亚的确算是不贵的一线海景房了。销售代理：“克拉码头的入市的价格，其实明显低于周边项目的，所以还是比较受追捧。再有一个呢，现在整个三亚的房屋呢，这个供应还是比较少，所以基本上大家处于无房可卖的状态，所以在这个时候，就是会买得人比较多。”但是就在采访中，一位购房者跟我们提到了房子的一个情况。女：“价位相对这个楼盘，倒是跟别的地方比是不太高，但是他当时我们不知道这个已经剩30年了，一般好象酒店式是40年吧。”原来，大家排队抢购的这个相对便宜的海景房，竟然是一处只有三十多年产权的酒店式公寓。掏出几百万买房的人难道不在乎吗？记者：“没琢磨过它这房子产权只有30年？”男：“也琢磨过，你现在不买，房价要涨了怎么办？到时候又来人买了，你不买他不买，还是有人买了，还是买得人多，现在三亚卖房子卖疯了是不是？”原来，大家不是不担心产权时限，而是更害怕错过买房的时机。在售楼的现场，我们发现，买房的人来自全国各地。记者：“您是从哪过来的？”女：“内蒙。……河北……重庆……东北……”男：“哈尔滨。”记者：“您是从哪过来的？”女：“吉林长春。……”当我们问到为什么选择在这个时候来海南买房，大家不约而同地提到了国际旅游岛和投资的想法。女：“因为你们这个国际旅游岛的建成，觉得有升值空间。……宣传国际旅游岛建设，想那边投资一套房子，然后偶尔度假来住一下。”男：“有投资的一种欲望。”男：“还是有投资价值吧是不是，就怕将来还要涨嘛，已经打造国际旅游岛了是不是。”虽然都是带有投资的想法买房，但我们发现，少的买1套，多的买5、6套，大家的经济状况不尽相同。记者：“这个钱数对你们家数字算不算大？”男：“对我们家数字，这不好说。”记者：“占你们家比较大的一部分资产吗？”男：“不算吧，还行。其实现在来海南投资的人，可能好多钱都不是问题，关键是有没有房子。”尽管一些人相对经济实力比较强，但也有相当一部分人为在海南买房，拿出了自己的大部分积蓄，甚至借了钱。记者：“要多少钱？”买房人：“得五百来万吧。”记者：“那么多钱？”男：“对。”记者：“您都准备好了？”男：“都准备好了。”记者：“是家里凑的还是说您自己攒的。”男：“家人攒的。”记者：“这次投资多少？”女：“大约是200万左右。”记者：“那么多，是一次性付还是按揭？”女：“一次性，按揭，它这不做按揭。”记者：“对于您来说这200万数字大不大？”女：“很大，我这钱也都是借的，我条件并不好。”动则几百万、几千万一套的海南房产却像二十年前的大白菜一样遭到疯抢，这样的情形恐怕谁看了都觉得不可思议。但这些用拉杆箱拖着巨款的购房者们却满不在乎，他们只担心买不买得上。从炒房客的口中，我们知道，面对暴涨的房价他们之所以还敢继续跟风，就是冲着海南国际旅游岛带来的巨大想象空间。可是，这个地方的房价真的只是因为眼前的美景和未来的预期才卖得这么高吗？前面我们看到，海南房地产火爆异常，现在除了用“疯狂”二字，恐怕已经很难找到别的词来形容。突如其来的行情，给了海南的房地产开发商一个最大的惊喜。海南的房价如今已经不是跳高，而是撑杆跳了。那么，除了海南国际旅游岛带来的超高人气，还有哪些因素在推动着海南房价一飞冲天呢？再来详细了解一下。记者：“这里是海南三亚迎宾路的一个地块，去年12月15日，就是这块土地刷新了海南土地拍卖的最新记录，短短的几分钟之内，112亩的土地就被拍到了1500万元一亩的价格，比2008年每亩760万元的价格上涨了整整一倍，我们可以看到，这里既不靠海，也不在市中心，但是就是这样一块不算太大的土地，却迅速提升了人们对海南楼市的想象空间。”记者在海南看到，几乎每一块房地产广告牌的背后，都是一块正在开工或等待开工的土地。海边的、市中心的土地一块块都有了买家，大家又开始寻找相对偏远一些的，像迎宾路被拍卖的地块，在过去无人问津，而今天却也成了抢手的香饽饽。尽管土地的成本明显在提升，但是想进入海南淘金的房地产公司还是络绎不绝。许仰东：“长三角有几个大的企业，也在关注岛内地产开发，也想登入岛内市场开发。”许仰东，研究房地产多年，10年前开始从事地产营销，近年来每年都有几十次来到海南。而此次来到三亚，是受上海和浙江几家地产集团的委托，来考察土地。记者：“现在还有地吗？”许仰东：“应该说还是蛮大的，因为海南岛的用地，特别是三亚、海口的用地，它跟我们北京、上海的城市用地还不一样，它只要有资源、有环境就可以开发，购房者对离开城市距离没什么要求，所以我觉得海南岛，包括三亚，未来的一级土地市场和二级土地市场，都存在比较大的机会和容量和空间。”许仰东告诉我们，虽然海南省政府在1月15日宣布暂停商业性开发土地出让和审批新的房地产开发项目，但是却没有影响到投资者进入海南的冲动。许仰东：“应该说热情大于恐惧目前，什么原因呢？因为从这几年来，一线城市，特别是主要开发城市的土地市场管理非常严格，那这样的情况下，很多发展商是无地可以开发，原材料非常紧缺，这种情况下，他们只能离开这个地方，去寻找一些新的发展机会的。”许仰东：“而我们讲除了海南岛是带有全国性以外，没有一个地方是带有共识，就是大家可以接受它的。所以我们可以发现从浙江企业家开始，到上海的企业家，甚至现在到东北的，到山东的，到西北的企业家，进入这样一个岛内以外，实际上整个中国的地产企业都来关注它。”虽然在帮着开发商大张旗鼓地找地，但许仰东告诉我们他个人对于在目前在海南买房却是持保守的态度。记者：“在现在这个时间点上，您还打算再买房子吗？”许仰东：“暂时不考虑，暂时不考虑。”记者：“为什么？”许仰东：“因为我觉得什么呢？就是目前在海南地产市场的价格，从长期来看还是