财源广聚巧理财——成本效益

赵云Steven.Y.Zhao历思联行物业服务有限公司中国部总经理深圳市福浩物业管理有限公司总经理电话（Mobile）：755—83808992传真（Fax）：755—83836523电邮(E-mail)：[e-mail]相关网页(web):(深圳物业管理信息网）—物管论坛—经验交流建设部全国房地产业培训中心客座教授综合开发研究院（中国.深圳）地产与金融研究中心特邀研究员香港房屋设施和环境学会资深会员财源广聚巧理财简析物业管理成本效益经营成本管理观念成本≠服务过程的费用；“尽可能少的成本付出”≠“减少支出、降低成本”；将成本管理意识作为企业文化的一部分！向前延伸—服务的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及服务的设计；向后延伸—业主或顾客的使用、维护及处置；涉及—服务的信息来源成本、技术成本、后勤成本、管理成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等；物业管理成本费用管理的关键点打开成本管理的大门成本管理系统的组成组织系统：预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（四大责任中心）。信息系统（责任会计系统）：编制责任预算、核算预算的执行情况、分析评价和报告业绩。考核制度：规定代表责任中心目标的一般尺度；规定责任中心目标尺度的唯一解释方法；规定业绩考核标准的计量方法；规定采用的预算标准规定业绩报告的内容、时间和详细程度奖励制度：货币奖励、非货币奖励、负奖励。直接人工费用的控制简约、有效的架构和程序—降低事务处理成本恰当数量的员工配置—不足造成加班费增加稳定而有素质的工作团队—避免昂贵的训练成本（流动、无用功）有效的激励机制—工作绩效的保障直接材料费用的控制采购程序的控制—物资提供链的控制材料耗用的控制—维修工程的控制劳动资料的控制—工具、设备的利用率能源消耗的控制—设施、设备的改造物资保障的成本管理采购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）；验收：价格、质量、数量；仓库储藏：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本；发货控制（需要性的确认）。维修工程的控制项目工程所需材料（设备）统一定价、采购、供应；对于砂、石、商品砼、砖等地方大宗材料，企业器材部可按工程施工图预算用量，负责组织与供应商签订总用量承包招标报价合同；对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量控制；按工程审批的施工进度计划，提出材料需用量、计划通过审批进行实行总用量控制；工具、设备的成本管理制定完整的配置和更新计划；更新要注意经济效益；考虑工具、设备的适应和操作性；工具、设备必须具备良好的节能效果；安全及环保符合有关规定；合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）；保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。设施、设备的改造公共照明设施改造（案例）公共用水的节约方式（案例）电梯运行改造（案例）空调设备改造（案例）建立新型的责、权、利平台推行收支预算管理公司与项目的财务关系相关法规的规定——公开收支情况发挥管理处的能动性便于清晰公司与管理处的资源实行二级核算各项目（管理处）独立建帐，公司进行监督和指导二级核算的实施各管理处领取二级非独立法人营业执照，各项目实行独立的工资核算制度制定完善的财务管理制度（计划、权限）公司财务进行监督、指导、有效管理控制。控制的关键领域收入：考核（收费及时率）成本开支成本的核算（人工工资、日常消耗支出）划小核算单位成本的核算（附：案例）人工工资：核定各岗位的进行绩效挂钩。日常消耗：1）管理处基本配置方面由公司根据人员编制确定办公用品、机电维修工具及宿舍用具等基本配置一次性配备到位，由公司确定使用期限后只对更新的需求进行监控；2）对支出相对稳定的清洁绿化、垃圾清运、电梯维护等项目实行公开招标；3）公共水电方面根据以往年度的实际情况确定支出限额后，将限额内的支出控制权下放，同时由财务根据月度分解额度对实际消耗情况进行月度监控；4）不可预测成本支出项，如：业务拓展费用、品牌创建费用等支出，按程序逐级审批监控，公司设立指导性限额。各部门的角色（案例）收入责任中心（经营部、事务部、物业部）—考核营业收入和管理费收缴率；成本责任中心（工程部、保安部、服务部）—考核单位成本费用；费用管理中心（行政部、管理部）—负责费用的预算执行的激励和保障；费用责任中心（财务部）—负责费用的测算和控制。编制成本预算的常用方法固定预算（保守—维系使用）：是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。零基预算（市场倒推控制—新项目使用）：是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。零基预算的编制程序①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少；②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类；③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益的大小进行排序；④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按成本效益的高低，将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。成本管理实施过程事中：实际成本事前：计划控制事后：比较控制物业管理税务筹划的技巧税收筹划的概念税收筹划又称节税（避税），指在符合或不违反税法的前提下，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，使企业本身税负得以延缓或减轻的一种活动。成本避税法成本避税法主要用于避免企业所得税。企业所得税是就物业管理公司的利润征收的。物业管理公司运用最佳成本实现最大限度地避税，主要有实施酬金制、固定资产折旧法、存货计价法、费用分摊法等几种方式。最常用的是固定资产折旧法。个人所得税的避税常见的做法主要有以下几种方式：将工资发放量尽量安排在允许税前扣除额以下；提高职工的福利水平，降低名义收入；可以采取推延或提前的方式，将各月的工资收入大致拉平；纳税人通过在尽可能长的时间内分期领取劳务报酬收入。通过合同明确工作关系案例：以雇工关系签署雇佣合同每月应缴纳个人所得税＝（２００００÷１２－８００）×１０％－２５＝６１.６７（元）。以提供劳务的形式签署用工合同每月应缴纳个人所得税＝（２００００÷１２－８００）×２０％＝１７３.３３（元）。在计税所得额比较小的时候，以雇佣的形式比劳务形式缴纳的个人所得税少；而当计税所得额比较大的时候，以劳务的形式比雇佣的形式缴纳的个人所得税少。物业管理与保险物业管理相关责任责任规避保险：财产险、责任险公共财产险、机器损坏险、停车场险、公众责任险、特种作业险、员工忠诚险、社会福利险、。。。。疏忽险私人财产险、装修责任险。。。。加强立法，追讨拖欠费用一般性追讨针对性追讨区别性追讨催款通知书电话与业主沟通最后通知书按法律程序裁决第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。收缴物业管理费的典型方法①每月10号由财务部编制一份住户过期欠交款项的明细表；（列表）②根据此表，由事务部编制“第一次催款通知书”，款项中不含滞纳金；（善意催缴）③如“第一次催款通知书”发出后7天未收到款项。事务部编制“第二次催款通知书”款项中根据管理公约加收滞纳金，由事务助理发给有关的业主或租户并要求其签名确认，同时将“第二次催款通知书”复印给业主委员会存档；（警告）④如“第二次催款通知书”发出后7天未收到款项，管理部指示律师事务所编制“最后催款书”以寄挂号信的方式发给住户；（通过法律的途径）⑤如“最后催款书”发出15天仍未收到款项，管理部将到法院提起小额诉讼追讨欠款、滞纳金及一切有关费用。（采取法律行动）。考评优秀小区时在财务方面容易扣分的项目管理费的收缴率是否达标；本体基金在入帐时是否按住宅区的栋数分列，其在使用的金额是否经业主大会或业主委员会审批；各种收费的项目是否有相关法规文件。物业管理服务报告的主要内容导言一、设备维修二、安全保卫三、环境保洁、绿化护养四、分承包方服务总结五、财务收支状况六、其他补充事项（可包含本季度大事纪要、管理疑难及投诉处理、管理新举措等内容，也可以视部门情况决定内容）