XXXX年度策略会房地产行业会议纪要-兴业证券XXXX

请阅读最后一页评级说明和重要声明行业研究行业点评报告房地产王嘉房地产行业研究员[e-mail]兴业证券2010年度策略会房地产行业会议纪要推荐（维持）2009年11月30日投资要点事件：兴业证券研发中心于11月26日至27日举行了2010年度投资策略会,其中房地产行业邀请了万科等9家上市公司参加我们的会议,现将我们对2010年房地产投资策略和主要公司观点汇总如下:点评：z一、参会房地产公司及人员（按交流顺序）公司出席人员职务招地刘宁董秘金地尹芳证代中南建设智刚董秘苏宁环球周英章、邱洪涛董办副总、证代金融街王姁睿投资者关系经理万科肖丽副总空港股份宣顺华董秘新湖中宝虞迪峰董秘张江高科郭凯投资者关系经理z二、兴业证券2010年房地产行业投资策略1、由于政策调整，我们对地产板块短期走势相对谨慎。但在经济周期和通胀周期的底部，在财富分配方式和投资取向没有变化，在政策中性和略低于历史平均估值的情况下，我们维持对地产行业的“推荐”评级。在经济回暖和财富积累的大周期下，虽然短期的政策的收紧将会带来一定的压力，但不会改变行业持续上行的趋势。2、不到看空地产之时的原因在于（1）宏观经济刚开始走出底部，通胀才刚开抬头，且将经历1-2年的持续上升。增长的财富向何处集中，又将靠什么资产来抵御通胀？——地产！（2）短期信贷政策收紧可能对量价带来明显压力；外围因素改善明显，升值、热钱可能在2010年再次成为主题词。（3）资产负债表史上最优，并可能持续改善！3、在持续推荐一线白马公司的同时，基于我们对2010年房价地价双高的判断，我们相对看好有资源优势、独特盈利模式或者资产注入预期的公司。兴业证券研发中心网址:@xyzq.com.cn-2-行业点评报告z万科A在会议交流的主要观点：1、对行业的看法：由于政府短期内不会退出积极的财政和货币政策，而市场对房地产的需求依然强烈，供应的释放还需要一个过程，因此万科对2010年上半年以前的房地产市场状况是相对乐观的。明年下半年的市场状况将主要取决于经济复苏的步伐和上半年的房价表现。2、新增供应不足是市场成交环比放缓的主要原因，部分城市房价快速上升和按揭政策的调整也在一定程度影响了人们的预期。市场存货消化过快，短期内新增供应不足，以及投资性需求增加，使得部分地区房价上涨较快。随着年初在建资源转化为可售资源，四季度后住宅供应将有所增加。适度宽松信贷政策的效果逐步显现，通胀预期也提高了购房意愿。四季度地方政府土地供应将进一步增加，但一线城市将继续保持激烈的土地竞争。3、公司土地储备：09年前10月公司新增项目权益建筑面积为698万平方米截至10月末，万科规划中项目权益建筑面积合计2216万平方米（不考虑10月份新开工情况）。新增土地储备的平均地价在2700元左右，和历史平均水平接近。4、09年1~10月份，公司实现销售面积571.1万平方米，销售金额526.9亿元。09年小户型产品销售比例进一步提高。09年1-10月份，90平方米以下住宅占总销售套数的比例为57％，90-144平方米住宅占比29％。09年自住购房需求仍占主流。09年1-10月，首次置业产品比例增加到30％，改善性需求占50％。09年使用按揭购房的比例明显上升，1-10月，一次性付款购房金额的比例减少至18.6％，使用按揭方式购房的金额比例上升至81.4%，其中首付比例为由去年的35.2%下降到30.6％。5、公司预计2009年度结算毛利率在23-24%之间，2010年将回升至27-28%，从目前趋势看，2011年毛利率不有可能进一步回升。z招商地产在会议交流的主要观点：1、土地总量：截至2009年9月30日，规划建筑面积土地储备（含在建）总量约900㎡万，权益面积超过800㎡万；增量：2009年新拿地6㎡万；不过基于2009年的准备，2010年在土地市场上将进入收获期。公司目前资金黄况良好，将加大获取土地的力度。2、2009年销售：目前在售项目存量45万平米，预计4季度新开盘20万方，预计年内销售金额超过120。3、2010年开工：2010年一季度新开工面积约90万平米，在建500万平米，上半年新推项目面积约50万平米。公司认为2010年上半年的市场状况是相对乐观的，公司也准备了足够的推盘量，后续的供应也可以根据市场状况迅速作出调整。4、对深圳工业地产可直接改变用地性质的看法：该政策对公司的短期影响有限，但对于大股东而言，可能会有较大的影响。公司目前在蛇口的工业厂房约几十万平米，不过很多厂房的土地是向大股东租赁而来，公司并没有产权。z金地在会议交流的主要观点：1、10月公司共实现销售面积14.12万平方米，同比增长20.7%；销售金额15.74亿元，同比增长37.1%。1-10月公司累计实现销售面积148.6万平方米，同比增长75.3%；累计销售金额165.4亿元，同比增长兴业证券研发中心网址:@xyzq.com.cn-3-行业点评报告83.8%。从项目金额看，长三角占50%，珠三角17%，环渤海13%，武汉、沈阳、西安分别占7%、6%、7%。预计11、12月新推盘面积约18万平米。2、开工面积由135.5万平米调整至157.6万平米；根据实际情况对部分项目的竣工计划做了调整，但总体竣工面积预计仍为170万平米。截至目前，已开工的面积约120万。3、对于投资者问到的物业税问题，公司表示目前深圳物业税试点已经由空转进入实转阶段，不过实转仍然停留在模拟征收的状态，只不过相对空转加入了对征收成本、操作性等方面的测试。目前还没有了解到任何关于实转的评估结果。公司认为短期内开征物业税的可能性不大。z苏宁环球在会议交流的主要观点：1、公司的发展战略是创造满足和谐城市化的房地产产品：城市近郊+中低价位+高性价比+大盘社区=和谐城市化。从区域看，以沿江沿海、二三线城市为主，深耕南京、立足江苏、布局全国。从产品战略看以大型社区为主，走向中高端。公司产品以中等档次的大盘社区为主，以高端住宅为辅，通过不同产品线定位，对应不同的客户群体，服务于苏宁环球的战略发展。2、公司现有土地权益储备建筑面积达到1291.6万平米，分布在南京、上海、吉林等地，土地储备总建筑面积位列A股房地产上市公司前茅。除现有项目外，公司还计划在南京、上海、无锡、苏州、昆明等地继续储备优质项目，大股东的佛手湖等优质项目也将在时机成熟时注入上市公司。3、伴随城市房价地价的新一轮上涨，公司土地成本的优势进一步凸现。公司在浦口的三大项目每亩地价在15万至66万之间。而2009年10月20日，南京国土局拍卖浦口区七块土地，成交价282－776万元/亩，楼面地价2195－4231元/平米。公司99月份取得的上海长风项目地价9851元/平米，2009年9月10日，中海地产拍得的与公司项目相邻的住宅用地楼面地价为22409元/平方米。4、公司大盘开发的模式在费用控制上优势明面，2008年公司3项费用率仅为5.92%，比行业平均低9个百分点。5、在动荡的市场格局下，公司展现了较好张空了开发节奏，2009年开工面积由100多万平方米调高到250万平方米，保证了相对充足的可售资源，2010年开工面积将进一步增长。公司09年四季度和2010年1季度的可推盘量将在200万平米作左右，目前的待结算的面积达到100多万平米。6、公司目来价值的提升驱动力之一为于浦口交通的进一步改善，江北房价和市区价差收窄；其二在于公司强大的资源拓展能力。z金融街在会议交流的主要观点：1、公司战略是立足北京,面向全国市场,通过开发和持续城市优质物业产品,服务于国内外金融机构、企业集团和城市中高端消费者。2、公司目前的土地储备如下:按开发区域分类建筑面积（平方米）按类型划分建筑面积（平方米）北京2,178,386自持出租764,601兴业证券研发中心网址:@xyzq.com.cn-4-行业点评报告南昌675,818类合计965,971重庆547,720销售类5,401,586惠州2,376,738合计6,367,557合计6,367,5573、目前公司北京、天津和惠州等地楼盘的销售和认筹状况良好，使得公司未来2年的业绩弹性较大。4、公司对资源拓展的意愿较为强烈，认为目前手握的百亿资金并不过量，包括金融街西扩等项目未来的资金需求都较大。z张江高科在会议交流的主要观点：1、张江高科在2010年开始，将面临世博会、迪士尼、大埔东开发等多个历史机遇。2、2009年底开始的一系列交通设施竣工的意义将超过2000年底地铁二号线张江通车的重要性。2009年：内环浦东段高架（罗山路、龙阳路）贯通，中环贯通于（申江路、华夏路）园区之内，地铁二号线东延伸至浦东国际机场，园区内形成三站停靠，有轨电车环绕园区内主要产业区。3、2009年1-9月，张江园区经营总收入613.4亿，同比增长13.9%，工业总产值314.4亿，同比增长3.5%，从单月环比来看，产值增速正在逐渐回升。4、前三季度公司营业收入增长3.2%，利润增长6.95%。由于工业地产的滞后性，以及近期住宅价格的发福上涨还为反映在公司销售上，预计2010年开始公司利润增长速度将开始提升。z空港股份在会议交流的主要观点：1、空港股份开发建设的北京天竺综合保税区和北京天竺空港经济开发区位于北京“十一五”规划中重点统筹规划的临空经济区内。2008年北京新国际展览中心正式起用、首都机场扩建完成，促进了公司房地产开发和物业出租等各项业务快速增长。2、公司具备突出的区位优势，北京市“十一五”规划正式把临空经济区列为北京市重点发展的六大高端产业功能区之一；北京新国际展览中心、地铁M15号线等项目建设都将进一步提升公司土地储备的价值。3、公司目前主要的利润来源来自于土地开发业务，公司目前拥有北京天竺空港经济开发区和北京天竺综合保税区内约333.7亩已开发未出售土地。公司将实行“往北扩展、沿路开发”的中长期规划，重点开展兆丰产业基地0.906平方公里（1,359亩）土地一级开发。4、物业出租方面：目前拥有出租物业21.26万平方米，其中13.21万平方米标准厂房，5.73万平方米多功能厂房，1.97万平方米公寓楼房，0.35万平方米其他出租性物业。预计到2012年自持物业面积将在25万平米以上。5、公司工业地产开发业务主要为建设高品质的企业综合用房。公司核心产品：MAX企业园座落于北京天竺空港经济开发区B区，东距首都机场一公里，南与新国展一街之隔。规划建筑面积25万平米，分为五期开发，主要是花园式低密度企业独栋。兴业证券研发中心网址:@xyzq.com.cn-5-行业点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为：推荐：相对表现优于市场中性：相对表现与市场持平回避：相对表现弱于市场公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为：强烈推荐：相对大盘涨幅大于15%推荐：相对大盘涨幅在5%～15%之间中性：相对大盘涨幅在-5%部～5%之间回避：相对大盘涨幅小于-5%机构销售部机构销售负责人郭锐电话：[phone]Email：[e-mail]上海地区销售经理邓亚萍电话：[phone]Email：[e-mail]尹莉电话：[phone]Email：[e-mail]北京地区销售经理严长胜电话：[phone]Email：[e-mail]韩吟华电话：[phone]Email：[e-mail]广东地区销售经理严长胜电话：[phone]Email：yancs@xyzq