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1广森集团债券融资项目尽职调查报告2时间：2016年9月上报单位：深圳分公司资产管理部项目经理：吴**3重大事项提示一、深圳广森投资集团有限公司长期主体信用等级为AA，本次广森公司债券信用等级为AA；公司最近一期末净资产为721,836.64万元（截至2015年9月30日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为36,420.94万元（合并报表中归属于母公司所有者的净利润），按照本次债券注册不超过15亿元（含15亿元）的发行规模计算，预计不少于本次债券一年利息的1.5倍。本次债券的发行及上市安排见发行公告。二、受国家宏观经济政策、金融货币政策、经济总体运行状况以及国际经济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。因本次债券采用固定利率的形式，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变化，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。三、本次债券发行结束后将积极申请在上海证券交易所上市。由于本次债券具体交易流通的审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，本公司亦无法保证本次债券在上海证券交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券四、经联合信用评级有限公司综合评定，公司主体长期信用评级为AA，本次债券的信用评级为AA。该级别反映了公司偿还债务的能力较强，受不利经济环境的影响不大，违约风险较低。但在本次债券的存续期内，受国家政策法规、4行业及市场等不可控因素的影响，本公司的经营活动可能没有带来预期的回报，进而使本公司不能从预期的还款来源获得足够资金，从而可能影响本次债券本息的按期偿付。五、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）均有同等约束力。在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或通过其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。六、2012-2014年末和2015年9月末，发行人负债总额分别为308,103.64万元、373,212.58万元、548,211.48万元和499,896.67万元，资产负债率分别为36.60%、40.35%、43.60%和40.92%，其中有息负债余额分别为114,856.00万元、176,805.71万元、212,606.57万元和215,864.38万元，有息负债占负债总额的比重分别为37.28%、47.37%、38.78%和43.18%。总体来看，虽然发行人整体资产负债水平可控，但于报告期内呈缓慢上升趋势。如果发行人持续融资能力受到限制或者未来市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。截至2015年9月末，发行人在建房地产开发项目5处，合计开发面积93.35万平方米，合计计划总投资39.20亿元，其中于本期债券存续期间计划投资金额12.13亿元。发行人拟开发项目6处，计划总投资289.00亿元，其中预计于本期债券存续期间投入102.00亿元。发行人未来资本支出较大，大规模的资本投入将使公司面临巨大的资金需5求和偿还压力。近三年及一期，发行人存货期末余额分别为235,112.45万元、294,170.60万元、219,669.04万元和216,033.35万元，占当期资产总额的比例分别为27.93%、31.80%、17.47%和17.68%。存货科目大部分由发行人前期房地产项目开发成本和库存商品构成，未来受到房地产市场销售情况的影响，存货变现存在一定的不确定性。此外，如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货还将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。九、国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，行业集中度较低。除了国内拥有资金、土地资源的企业不断增加，拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。近年来随着房价的不断上升，国家对房地产业发展的宏观调控政策也不断出台和完善，房地产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型。同时，购房者对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，同时部分城市可能出现商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降，进而对发行人房地产开发业务的经营业绩造成不利影响。6目录一、项目资管要素....................................................................................................................................7（一）方案要点.........................................................................................................................................7（二）交易结构图....................................................................................................................................7（三）资金用途及还款来源...............................................................................错误!未定义书签。（四）项目亮点......................................................................................................错误!未定义书签。二、融资人情况介绍.............................................................................................................................8（一）基本信息.........................................................................................................................................8（二）股权结构信息................................................................................................................................9（三）投资标的评级..............................................................................................................................10（四）主营业务与行业优势................................................................................................................11（五）财务信息.......................................................................................................................................27三、风险分析及其对策措施................................................................................................................56四、本次公司债券偿债能力分析.......................................................................................................58五、综合评价...........................................................................................................................................587一、项目资管要素（一）方案要点1、资管名称：网聚XX号集合资产管理计划（待定）2、融资人：深圳广森投资集团有限公司3、委托人：合格投资者4、受托人：XX证券5、融资规模：不低于人民币叁仟万元6、资管期限：24个月7、还本付息方式：一年付息，到期还本8、融资成本：8.5%9、资管报酬：0.4%10、资金用途：购买广森集团私募债11、还款来源：深圳广森投资集团的主营业务收入（二）交易结构图本项目的交易结构图如下:8二、融资人情况介绍（一）基本信息公司名称深圳市广森投资集团有限公司公司法定代表人李森注册地址深圳市罗湖区宝岗路笋岗大厦四层成立日期1997-09-25注册资本10,800万元企业法人营业执照注册号440301102749533统一信用代码91440300279383730H经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁深圳市广森投资集团有限公司（以下简称“公司”）于1997年9月在广东省深圳市工商行政管理局注册成立，企业注册类型为有限责任公司，注册名称为“深圳市广森投资发展有限公司”（2007年2月变更为现名），截至2015年9月底，公司注册资本为1.08亿元，股东为李森（98.00%）、钟帆飞（2.00%），公司实际控制人为自然人李森。公司经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁。公司注册地址：深圳市罗湖区宝岗路笋岗大厦四层；法定代表人：李森。截至2015年9月底，公司合并资产总额122.17亿元，负债合计49.99亿元，所有者权益（含少数股东权益）72.18亿元。2015年1~9月，公司实现营业收入9.56亿元，净利润（含少数股东损益）1.27亿元，经营活动产生的现金流量净额1.04亿元，现金及现金等价物净增加额-0.87亿元。9（二）股权结构信息10（三）投资标的评级11（四）主营业务与行业优势公司主营业务为房地产开发与销售、配套商业物业投资管理，属于房地产行业。（一）、主营业务及行业概况房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地产业主要体现以下特征：第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性