商业地产行业报告 商业地产市场调查报告(实用3篇)

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参考资料,少熬夜!商业地产行业报告商业地产市场调查报告(实用3篇)【导读指引】三一刀客最漂亮的网友为您整理分享的“商业地产行业报告商业地产市场调查报告(实用3篇)”文档资料,供您学习参考,希望此文档对您有所帮助,喜欢就分享给朋友们吧!商业地产项目可行性分析报告1一、财务分析的组织管理体系1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。财务分析工作由集团财务管理部统一领导,由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门,由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况,及时发现问题,寻找原因,提出措施以及需要平衡解决的意见。2、有关部门的职责分工。生产部门根据对材料进、出、存、退,辅助生产费用,工时,产品、副产品数量,安全库存、实际库存,集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析;对大修、技改等工程(按项目细分)实施情况进行分析;销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价,款项回收,内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析;采购物流部门根据对材料需求,原材料市场价格,应付账款的统计完成情况进行分析;工程管理部门对投资完成情况进行分析,对工程进度和质量监督提供分析依据;行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析;财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总,负责本公司综合指标分析,并对收入、成本(主要是可控费用)、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况,积累分析数据,各公司财务按月编制会计报表(包括:资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表)。二、财务分析的内容及主要指标(一)、财务会计指标1、获利能力分析指标⑴销售利润分析指标①销售毛利率=销售毛利÷销售收入净额销售毛利=销售收入净额-销售成本=销售收入-销售折扣与折让-销售成本此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后,有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利,毛利率是企业净参考资料,少熬夜!利率的基础,没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。②营业利润率=息税前营业利润÷销售收入净额息税前营业利润=营业利润+利息支出此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利,说明企业赖以持续发展的基础薄弱。③核心业务利润率=核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。⑵成本利润分析指标成本费用利润率=营业利润÷成本费用总额成本费用总额=销售成本+销售费用+管理费用+财务费用此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平,该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时,应注意财务费用性质对利润指标选择的影响,即若贷款无用于投资情况,则可使用营业利润为分子,否则应使用利润总额⑶资产收益分析指标总资产报酬率=净利润÷平均总资产平均总资产=(期初资产总额+期末资产总额)÷2此项指标反映企业资产的运用能力,此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。⑷资本收益分析指标①净资产收益率=净利润/平均净资产平均净资产=(期初所有者权益总额+期末所有者权益总额)÷2此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。②资本保值增值率=期末所有者权益总额/期初所有者权益总额此项指标反映企业自有资本的增值速度。⑸收益质量分析指标①核心业务利润占利润的比重=核心业务利润/利润总额此项指标反映企业利润的结构,若某种核心业务利润比例过重时,企业应注意利润来源的依赖风险,此时可以适时调整业务结构,进行多角化投资,以降低经营风险。②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金=经营现金净流量÷(净收益-非经营收益+非付现费用)此项指标反映企业收益的质量,用于评价企业会计利益和现金流入的关系,此项指标应大于1,若小于1则说明企业的收益质量不够好。⑹保障性分析指标参考资料,少熬夜!①销售营业现金流入比率=销售商品产生现金流入量÷销售收入净额此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入,此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好,企业的运转也越有保障。②资金安全率=资产变现率-资产负债率资产变现率=(现金及其等价物+良性债权+适销存货+可变无形资产)÷资产总额此项指标反映企业资金的安全程度,同时说明企业资产能在偿还负债之后,可继续扩充发展的能力。2、营运能力分析指标①流动资产周转率=销售收入净额÷平均流动资产此项指标反映企业流动资产的管理水平,周转率越高说明企业流动资产的管理越好,也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用,按应收账款、存货分解分析,或继续分解为原材料、产成品等。②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数存货周转天数=360÷存货周转率=360÷(销售成本÷平均存货)应收账款周转天数=360÷应收账款周转率=360÷(销售收入÷平均应收账款)此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度,营业周期越短,说明企业的周转速度越快。3、偿付能力分析指标①现金流动负债比率=经营现金净流入÷流动负债此项指标反映企业偿还即期债务的能力。②资产负债率=负债总额÷资产总额此项指标反映企业的资产结构。通常情况下,若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时,则可以接受较高的资产负债率,否则,则应保持较低的资产负债率,以降低财务风险。4、成长性分析指标①销售增长率=(本期销售收入-上期销售收入)÷上期销售收入×100%此项指标反映销售收入的增长速度。②净利润增长率=(本期净利润额-上期净利润额)÷上期净利润额×100%此项指标反映净利润的增长速度。③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益×100%商业地产研究报告2天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头,四周专业市场为配套的发展形式,以大商场、高尚消费为重点,群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧:天河路、天河北路、黄埔参考资料,少熬夜!大道,并有向东缓缓推进的趋势。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置;集中在珠江新城的有:美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等;集中在石牌、岗顶的it业商场有:太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等;集中在天河北路的群楼商铺小区主要有:希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等;还有体育西路的维多利广场、广州购书中心,黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心,东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐,车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外,乃至全国、世界各地充足的消费购买力,实现了商铺的四面开花。天河的商铺可以说是淋漓满目,满街满享都是,从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货,并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大,消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛,整个场的出租几乎是满位,首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路,中信以东的群楼商铺十分抢手,好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置,商铺租价不菲,动则上千元每平方米,但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳,加上本身素质不高,存在有很多的空铺位;珠江新城广场也正在努力的招商中;还有很多的散租铺位,也正在寻觅着新的商家。天河商铺交投活跃,从98年到02年,天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展,20xx年天河商铺批出量万㎡,成交量万㎡;20xx年批出万㎡,成交万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。天河商铺的成交量一直处于广州的前列,与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。20xx年天河区商铺以万㎡的成交量比第一位的番禺区14万㎡少约3万㎡,稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的万㎡。并且从1998年到20xx年几年间,天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额,天河商铺的成交量在不断的上升中,从1999年到20xx年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势,从99年的成交面积67925万平方米到20xx年的99044万平方米,成交上升了将近一半。而20xx年上半年,由于少新商铺上市,批出量及成交量双双下降。天河的商铺可以说是寸土寸金,一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心,向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上,正佳广场首层租金750元/㎡;维多利广场首层500-800元/㎡左右,天河北的大参考资料,少熬夜!型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金;五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡;华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式,让天河商铺的价格有迹可循。天河虽然是高档商业圈的代名词,但其商铺成交均价并不是广州内最高的,前三名的位置拱手让给了广州老三区:东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大,价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500~600元/㎡,但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡,这种不平衡,在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。纵观天河几年来的商铺均价情况,天河商铺从1998年到20xx年价格走势比较平稳,偶有升降,基本保持一个上升的态势。而在20xx年,与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是,天河的商铺均价止跌上扬,虽然步伐缓慢,但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出,加上“天河大商圈”概念的出现,哄抬起了20xx年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化,也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置,并且在日益的明显。而20xx年上半年,天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米,比03年的12250元/平方米下降了%,升幅明显。天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点,周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心,周边配备的专业市场包括:珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场;石牌岗顶的it、数码、科技型专业市场;黄埔大道建材一条街专业市场;还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等,构筑起了天河整个商铺市场。天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式,形成一座由大型知名商家引领,加上周边大量的,用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外,又有一系列的专业市场圈,从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足,这种发展趋势和经营现象,是一个成熟商业城的发展模式,使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈,形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外,还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地,确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落——西黍、春之花、缘驿工作室、花の姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋……,林林总总的新奇异物都可以在这里看到,参考资料,少熬夜!从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”,其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一:写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区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