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住房贷款证券化基本概念产生及发展操作过程必要性与可行性风险管理与控制一、住房贷款证券化的概念所谓住房抵押贷款证券化（MBS），就是指商业银行将缺乏流动性，但能够产生可预见的稳定的现金流量的住房抵押贷款资产真实地出售给一家独立的特别目的的公司（SpecialPurposeVehicle.简称SPV），然后SPV委托承销商对其进行结构性重组和包装，将其变成可以在金融市场上出售和流通的证券发售给投资者，购房者偿付的本息则通过银行及受托机构回报给投资者，据以融通资金的过程。资产证券化是指将缺乏流动性但可以产生稳定的可预见未来现金流的资产，按照某种共同特征分类，形成资产组合，并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券，据以融通资金的技术和过程。住房抵押贷款是资产证券化的一种它起步于20世纪60—70年代，资产证券化的产生是一种典型的金融创新过程，它深刻地改变了美国等世界许多国家的社会与经济生活，引发了一系列制度创新、市场创新和技术创新。20世纪60年代末、70年代初，美国住房金融机构发放的住房抵押贷款占到贷款总量的40％左右，资金大量长期性占用，使得期限不匹配问题凸显，大大降低了住房金融机构的流动性。为了增强筹措资金的能力，住房金融机构开始在金融市场上以已经发放的住房抵押贷款为担保发行可转让的证券。二、住房抵押贷款的发展产生的原因：以美国为例，美国证券抵押市场的发展正是美国金融制度某些特定因素的产物。首先，由于早期政府不允许银行和储蓄机构跨州经营业务，抵押证券市场的发展弥补了各州资金余缺调剂的局限。其次，促使资产证券产生发展的另一个因素是传统的美国储蓄机构的利率管理。美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）联邦国民抵押贷款协会（FNMA）和联邦住房贷款银行（FHLB）等若干官方机构，以推动住房抵押贷款一级市场的发展；设立了联邦家庭住房抵押贷款公司以发展和保持一个全国性的住房抵押贷款二级市场；成立了美国全国房地产抵押贷款协会（完全的政府机构），对私人机构发行的房地产抵押担保证券给予政府担保，促进MBS。目前资产证券化已由MBS发展到汽车货款证券化、信用卡贷款证券化、应收帐款证券化等，并扩及到普通工商贷款、无担保消费贷款、计算机租赁、人寿保险、公用事业收入、俱乐部会费收入、石油天然气储备和矿藏储备等能产生稳定现金流量的资本领域。在资产证券化市场中,住房抵押贷款证券化（MBS）的发展最为成熟。三、住房贷款证券化的参与者及运作流程参与者：发起人：进行证券化的基础资产的所有者。MBS中指发放住房贷款的商业银行。服务人：受托管理证券化基础资产，监督债务人履行合同，向其收取到期本金和利息等相关活动的服务中介。一般由商行直接担任。发行人：即特殊目的实体（specialpurposevehicle,SPV），SPV只从事单一的资产证券化业务，即购买证券化的基础资产和发行证券。承销商：负责证券的初次发行，同时支持其在二级市场上的交易。信用评级机构：对资产担保证券进行评级。信用增级机构：减少资产担保证券整体风险，提高资产担保证券的资信等级，提高其定价和上市能力，降级发行成本。受托管理人：面向投资者，担任资金管理和偿付职能的证券化中介机构。其主要职责是负责收取和保存记录资产组合产生的现金收入，在扣除一定的服务费用后，将本金和利息支付给资产担保证券的持有者。投资者：购买证券的机构和个人。贷款银行对贷款抵押财产进行评估，与借款人签订贷款合同，办妥抵押手续。贷款行根据自身融资需求，确定信贷资产证券化的目标和数量，将具有某些共同特征的贷款重新组合，即将有关单项贷款按期限、利率、抵押物、贷款质量等特征进行重组，形成资产池。1、发起住房抵押贷款形成贷款组合2、出售贷款银行将重组后的贷款出售给SPV，双方签订资产买卖合同。两种方式：真实出售：无追索权的出售非真实出售：有追索权的出售3、设计证券交易结构SPV根据贷款组合信用质量的评估和现金流量的分析，对来自贷款组合的现金流量进行重新分配，设计具有不同期限、面额，不同风险级别，不同利率水平和形式，不同支付次序的证券。4、信用增级目的是改善证券的发行条件，减少由投资者承担的与贷款组合相关的信用风险，为投资者提供更大的保护。常见的方式:1)第三方担保2)超额抵押3)对发行人的追索权5、资产证券信用评级发行证券前，聘请信用评级机构对拟发行的证券进行评级，并将评级结果向社会公告。6、发行证券发行人与证券承销机构达成证券承销协议，由证券承销商向投资者出售证券。7、资产管理SPV将资产管理的职责交给受托管理人承担。受托管理人要监督贷款服务人的行为，定期审查有关贷款组合情况的信息资料，负责记录、接收由贷款服务人转交的现金收入，并存入专门账户进行管理。受托管理人在按规定向投资者支付款项之前，将负责对收到的贷款组合现金流或提前偿付的贷款进行短期投资。如高流动性、低风险的国库券等金融工具。由此获取收益，增加证券化资产的收入。8、支付证券本息受托管理人根据SPV的委托，在规定的每个证券偿付时间内，向投资者转递证券本息。抵押贷款证券全部偿还完毕后，如果资产组合产生的收入还有剩余，则这些剩余收入将返还给交易发起人。运作流程：发起人/原始权益人债务人发行人/SPV承销商投资者服务人受托管理人信用评级机构信用增级机构↓出售资产支付购买价款委托管理资产组合偿付债务委托管理资产现金流资产现金流支付本息分销证券支付购买价款发行证券发行收入信用评级对资产组合信用增级四、住房抵押贷款证券化在我国的实施的必要性与可行性必要性：1998年6月全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议进一步确立了中国房改的商品化、社会化目标和实施措施，即停止实物分配，实行货币分配。建立针对不同收入家庭的新的住房供应体系：对高收入家庭，购买市场价的舒适程度较高的商品房（10％左右）；对中低收入家庭，购买经济适用房（70％）；对最低收入者，政府提供廉价租房（20％）。然而，中国自上而下推动的住房分配货币化的改革却受到了重重阻力，其中最为突出的表现为两个方面：首先，房价过高。据有关资料反映，1988年～1995年，全国商品房售价年平均上涨26.45％，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。根据世界银行的考察，住房价格与一般家庭年收入之比保持在3～6倍之间居民购买住房的需求才有可能转化为现实的购买需求和购买行为；若高于6倍，则很难形成一个旺盛的买方市场。目前中国各省市的房价相当于中国城镇居民家庭年收入的9.84倍（平均数）。其次，高房价低收入限制了住房按揭贷款的开展。同时，由于住房贷款具有刚性，且期限长、流动性差，容易受国家和宏观经济周期的影响，因此按揭贷款面临的风险较多，诸如利率风险、通货膨胀风险、市场风险、流动性风险、信用风险和政策风险，从而制约了银行扩大发放住房抵押贷款的热情，导致住房改革与金融市场相互脱节，使中国潜在的住房市场需求难以实现，影响了住房产业的发展，也影响了住房业对经济增长的扯动作用的发挥。因此，住房抵押贷款证券化的引人解决了房地产投资的不流动性、交易成本过高、不可分割和风险大的弊端，使广大中小投资机构和广大投资者参与房地产资本市场，扩大市场容量，增强市场灵活性。从商业银行贷款的角度讲：就会使得银行住房按揭贷款的热情度提高。不仅可以为商业银行筹集期限较长的资金，而且可以将被证券化的资产从资产负责表中剔除，变为表外科目，这就有效的降低了银行的资产总量，从而可以解决风险集中的问题，并满足资本充足率的要求。可行性众说纷纭，在此不做介绍。由随后大家具体的案例进行说明吧。五、住房抵押代贷款的风险管理与控制住房抵押代贷款的风险管理与控制证券化过程中的主要风险（一）证券化过程中的主要风险1.提前偿付风险；2.信用风险；3.证券化风险——主要有第三方风险、法律风险等。《投资银行学》P289～292由于有住房作为抵押，一般利率升高而造成的展期风险是很小的。银行利率下降银行利率上升借款人提前偿付贷款，而重新借贷借款人尽量延付贷款，减少证券化资产的价值展期风险提前偿付风险（二）住房抵押代贷款的风险管理与控制方法一：合理地构筑资产池方法二：有效预测银行利率变动,进行相应的套期保值方法三：证券的结构化设计1）组成不同贷款利率的资产池；2）通过资产池中资产到期日的合理分布有效地降低提前偿付风险；3）通过对借款人的具体情况的有效控制，降低提前偿付风险4）通过构筑足够尺寸的资产池，降低提前偿付的风险(1亿美元)方法一：利用资产池的特性合理地构筑资产池，从而有效地降低提前偿付风险方法二：通过对银行利率变动的有效预测及进行相应的套期保值降低提前偿付的风险当利率变动时，选择适当的利率期货进行对冲，可以有效降低甚至消除因利率变动给证券化带来的损失，达到降低风险的目的。方法三：通过证券的设计对提前风险进行有效地管理与控制。在住房抵押贷款证券化过程中，利用金工的相关技术设计出与资产池的特性和投资者需求相适应的证券，可以有效控制风险。住房抵押贷款证券化过程中对证券的设计，很好地体现了金融创新的思想。它通过金融工程的技术手段，合理地把投资者的风险和收益结合起来，同时使得风险得到了合理的分配。方法三：通过证券的设计对提前风险进行有效地管理与控制。资产池中的资产未来创造的现金流——“原材料”经过金融工程的“工序”设计的证券——“产品”当然，在设计这些产品的时候，我们要考虑到“消费者”（金融产品针对的投资者）的需求，也就是要充分考虑到投资者对收益和风险的不同需求。考虑到这一点，住房抵押贷款证券化的金融创新常采用以下四种方法：方法三：通过证券的设计对提前风险进行有效地管理与控制。1、把不确定的现金流加工成高质量的、连续的短、中、长期固定利率的债券。2、提供更大的确定性给不确定的现金流。3、把固定利率的现金流转变为浮动利率的债券。4、把利息现金流和本金现金流分开。住房抵押贷款证券化的金融创新常采用的四种方法：这种“工艺”生产出来的产品的代表是CMO，即再抵押债券。在再抵押债券中，按照偿付的优先权的大小把债券分为A、B、C、Z四档。A、B、C、Z四档债券依次偿还，一个付清后偿还下一个。很明显，这四个档的风险是依次升高的，为了偿付风险，这四个档的债券收益也依次由低到高。我们可以看到，在CMO中，风险和收益得到了很好的分配。这样，对于投资者来说，提前偿付的风险因收益的补偿而变得可以承受了。1.把不确定的现金流加工成高质量的、连续的短、中、长期固定利率的债券这种“工艺”常用的结果有以下两种：计划分期付款级（PAC）和目标分期付款级（TAC）。在这两种债券中，都有一个附属的支撑级债券来调剂，以确保PAC和TAC得到的是一个稳定的现金流。当因提前偿付造成现金流变大时，多出来的部分流向了支撑级。当因延期偿付造成现金流下降时，则从支撑级拿出一部分现金流以确保PAC和TAC的现金流。支撑级债券就象一个缓冲器，减少了PAC和TAC因现金流变化带来的风险。2.提供更大的确定性给不确定的现金流一般浮动利率的债券通常分为共生的两档，一档是正浮动利率债券，另一档是负浮动利率债券。当利率变动时，两档的利息的变动呈反向调节，以消除利率变动带来的风险。利息的调节每月根据LIBOR等利率指数的变化来进行。这样，利率变动的风险就被消除了，提前偿付的风险也因而下降。3.把固定利率的现金流转变为浮动利率的债券在这种“工艺”里，本金的偿付专门付给PO（principle-onlyclass）债券，利息的偿付专门付给IO(Interest-onlyclass）债券。其中，PO使投资者承担较小的提前偿付的风险，IO保护了投资者只需承担较小的利率变动的风险，投资者可以根据自己的具体风险承受能力和偏好来进行选择。4.把利息现金流和本金现金流分开