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世界及中国房价波动分析第二小组：王君P090210169李阳P090210170次仁卓玛P090210173向巴央宗P090210174贡曲卓玛P090210175多吉卓玛P090210177•分工：•世界及中国房价波动情况——王君•中外房价波动的对比——李阳•房价波动的特点——次仁卓玛•影响房价波动的因素——向巴央宗•房价波动的政策措施——贡曲卓玛•房价波动的趋势预测——多吉卓玛•最终的整合与梳理——王君房价波动的特点房价波动的政策调整影响房价波动的因素世界及中国房价波动情况中外房价波动的对比房价波动的趋势预测一、世界及中国房价状况•各主要国家的房价，除了日本和德国，自1990年以来基本都处于上升通道，尤其在1997年以来出现了不同程度的大幅上涨。从下图可以看出，1997年对于大多数国家来说，都是房价的一个明显拐点。世界主要国家房价波动情况•其中上涨最多的要算爱尔兰，2006年的房价相当于1990的6倍，1997年的3.7倍。扣除通货膨胀因素，1990-2006上涨了2.8倍，1997-2006上涨2.7倍，2000-2006上涨超过60%。•以下是按照扣除通货膨胀后的1997-2006期间上涨排名情况：•英国：1997-2006上涨1.27%，其中2000-2006上涨66%；2007年又上涨了9%。•西班牙：1997-2006上涨1.12倍，其中2000-2006上涨89%；•法国：1997-2006上涨99%，其中2000-2006上涨72%；•瑞典：1997-2006上涨91%，其中2000-2006上涨48%；2007年又上涨了11%，而笔者现所在的乌普萨拉(Uppsala)市去年私人住房的房价上涨了22%！•丹麦：1997-2006上涨84%，其中2000-2006上涨58%；•挪威：1997-2006上涨83%，其中2000-2006上涨38%；•澳大利亚：1997-2006上涨76%，其中2000-2006上涨51%；•荷兰：1997-2006上涨75%，其中2000-2006上涨23%；•新西兰：1997-2006上涨64%，其中2000-2006上涨70%；•美国，1997-2006上涨57%，其中2000-2006上涨43%；•一个现象是，欧洲国家出现普遍上扬，且上涨幅度都比美国大得多。例外，房价下跌的国家：•日本：2006年的房价只有1990年的58%；德国，2006年的房价只相当于1990年的77%。近几年中国房价波动状况1、2005年之后，房屋价格出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。2、北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快。3、2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%4、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力5、成交量萎缩，空置率上升6、房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大，房价直升。各大城市新房均价（元/平方）19999201863538223041585844230500010000150002000025000北京上海乌鲁木齐深圳三亚兰州普遍居民的铁笼房蜗居2011年国家统计局公布10月全国房价一线城市房价普降2012年中国最新房价波动情况国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，3月份，70个大中城市新房价格环比下降的城市有46个，京、沪、穗、深等一线城市房价的同比和环比均进一步回落。国家统计局5月18日发布的数据显示，2012年4月份，全国70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的有43个城市，持平的有24个城市，上涨的城市为3个。二、中外房价波动对比•东京与上海：•现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右,合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。•英国与四川：•英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。瑞士：瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。•韩国与上海、北京：•目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。)•首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。•韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅，但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。美国与中国的详细对比：应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。•美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。•美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为3000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。三、房价波动特点中国房价波动的特点：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。中国房价上涨的特点1、房价上涨高位趋缓一方面，房价增幅减缓。近期部分城市房屋交易量也出现增长放慢和下降的情况，表明推动房价增长的旺盛需求出现减缓的迹象，房价增长也将出现同样即总体趋缓的情况。但另一方面，房价仍在较高位运行。其原因主要是：作为房价重要因素的地价总体趋涨；需求总体比较旺盛；需大于供的格局将继续一段时期。•2、住宅特别是高档住宅推高房价•今年房价高位增长的结构性因素，主要表现在住宅价格增长高于非住宅价格、高档等住宅价格增长过快两个方面。•第一，住宅价格增长高于非住宅价格。•第二，高档等住宅价格增长过快。•3、部分城市领涨房价•近来房价增长除了住宅价格高于非住宅，高档、普通住宅价格高于经济适用房价格的结构性矛盾外，地区结构上主要表现为部分城市房价增长过快，或部分城市领涨全国房价的特点。全国房地产销售情况年份商品房销售面积（万平方米）销售面积增长率19872697.245.019882927.338.519892855.36-1.419902871.545.619913025.465.319924288.8641.719936687.9155.9419947230.358.1119957905.949.3419967900.41-0.0719979010.1714.05199812185.3335.24199914556.519.46200018637.1328.03200122411.920.25200226808.2919.62200333717.625.77200438231.613.39200555486.2245.13200661844.9711.46200776192.723.2001000020000300004000050000600007000080000面积19871989199119931995199719992001200320052007年份房地产销售情况商品房销售面积（万平方米）世界各地的购房特点日本：首付不需父母拿美国：房子不是负担澳大利亚：涨10%政府就紧张泰国：租买两相宜美国：面积计算不同于中国由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90％以上，而且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。美国以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Squarefootage)概念不同于中国的建筑面积瑞士：超市售货员六年买套房瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民币/平方米。郊区为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15～20万瑞士法郎，约合90～120万元人民币。瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100平方米的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。瑞士住房的面积计算也很值得羡慕，曾经有一处标为130平方米的房产，打开图片出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，这些都不计入房屋面积。而且各种阳台、露台都不计入房屋面积。英国：普通地区房价相当于杭州的经济适用房英国的房价相当便宜，普通地区为200英镑/平方米，约合3000至4000元人民币。伦敦地区要贵一些，需300～600英镑/平方米,约合5000至10000人民币。四、房价波动的原因分析•（一）原因：•房地产商品的消费替代性较差，按列宁提出的生产资料优先增长理论，不同房地产物业类型的增长具有时序性特征，而按照恩格尔定律同样推断出随着经济发展水平的变化，房地产的社会消费需求增长有阶段性特征。再者由于房地产建设周期长，供给有时滞性，供求的时间连续性被割裂，加之区位的固定性和规章制度的地区适应性容易打破房地产市场供在空间上的一致性。这正与西方经济预期学派关于产品价格与