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1第八章个人住房贷款、综合消费和经营贷款•第一节个人住房贷款•第二节个人综合消费•第三节个人经营贷款•第四节信用卡透支2第一节个人住房贷款•一、个人住房贷款的种类及其发展•居民住宅抵押贷款•住房按揭贷款：由楼宇的购买者在支付一定的购房款后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者付清全部房款。•通常需以楼花或现楼作抵押，还需要发展商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由发展商进行回购，向银行购回房屋的抵押权（连带保证责任）。3霍英东始创“卖楼花”商业信用巧融资4霍英东始创“卖楼花”•霍英东：香港知名富商之一。•二战结束后，香港人口激增，住房严重不足，工商业日渐兴旺，对土地和楼宇形成庞大需求。•霍英东认定香港房地产业势必大有发展。5霍英东始创“卖楼花”•1953年，出资120万港元，向银行贷款160万港元开始经营房地产业，成立“立信置业有限公司”•当时英国、美国、加拿大和香港地产商都是整幢房屋出售，由一个公司拥有地产楼宇，因为需要公司拥有巨额资金，所以房屋不易脱手。6霍英东始创“卖楼花”•开始，霍英东也花钱买旧楼——拆了建——逐层出售•买地——规划——建楼——出售•——出租•资金周转期很长，发展较慢7霍英东始创“卖楼花”•茅塞顿开：采取房产预售的方法，利用想购房者的定金来盖新房•交付10%定金——购得即将开工的新楼——分期付款偿还其余价款•很快香港涌现出了一批专门买卖楼房所有权的商人——“炒楼花”•霍英东称之为“房地产业的工业化”，打破了香港房地产生意的最高纪录。8第一节个人住房贷款•1．住宅抵押贷款的种类•从贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类；•从贷款期限来看可以分为短期、中期和长期贷款三种；•从资金金额来看，可以分为普通贷款和大额贷款两类；•从贷款用途来看，可以分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款等。92.住房贷款的创新与发展•住房加按揭贷款•可变利率与固定利率住房贷款•累进付款与分级偿还抵押贷款•反向年金抵押贷款•最后巨额付款方式•分享增值抵押贷款•次级抵押贷款•“一揽子”交易抵押贷款10住房加按揭贷款名称产品解读优点适合客户住房加按揭对已按揭房产的现有价值进行评估，增加一定的贷款额度已按揭房还可以再贷款原按揭贷款时间不长，未来预期收入增加的客户循环贷将商品住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用多次提取，手续简单对资金额度小、要求急、周转快的客户置换式房贷对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过２年的自然人客户发放的贷款最长贷款年限３０年，贷款成数最高为７成全款购房后资金紧缺的客户11可变利率与固定利率住房贷款•固定利率房贷产品•期限分为三类：分别为３年、５年、１０年，光大银行新推１５年、２０年固定利率房贷，同时暂停第二套住房固定利率房贷。利率执行固定利率、上浮利率、优惠利率。12累进付款与分级偿还抵押贷款•等额递增还款方式，是指投资者在申请房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；•在初始时期，按固定额度还款；•此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。•其中，间隔期最少为1个月。13累进付款与分级偿还抵押贷款•等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。•相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。14累进付款与分级偿还抵押贷款•按期付息还本：借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。•实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。•本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。15累进付款与分级偿还抵押贷款•按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。•在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。•目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。16累进付款与分级偿还抵押贷款•业务创新：光大“随心还”住房贷款17反向年金抵押贷款——以房养老•上个世纪80年代末，英美金融机构在这方面进行了大胆革新，推出不动产贷款新品种——反向抵押贷款。•2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。18反向年金抵押贷款——以房养老•老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。•退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请贷款。•贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。19反向年金抵押贷款——以房养老•地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后每月向借款人支付一笔款项，用于借款人养老，相当于银行进行了一笔长期投资，以年金账户支付方式购买个人住房的产权。20反向年金抵押贷款——以房养老•反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是：•一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年人。•二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大开支，如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋装修等。21反向年金抵押贷款——以房养老•三是反向抵押贷款每月能领取多少，要看房屋的价值、增值潜能以及房主的年龄。贷款额每隔3年重估一次。•四是反向抵押贷款比一次性抵押房产获得贷款更具伸缩性。贷款期间，房产仍属老年贷款者所有，借款人可继续享有房子增值带来的好处，可以选择适当的时候出售，获得比较高的收益，并同时还清贷款本息。22反向年金抵押贷款——以房养老•五是与传统贷款相比，反向抵押贷款最明显的区别是每月不是借款人向银行偿还本息，而是每月从银行获得本金。•银行的贷款不是按月归还，而是若干年后一次性归还。23反向年金抵押贷款——以房养老•中国是典型的“未富先老”的国家。•我国老龄人口2015年将突破2亿，2030年将突破3亿，而到2044年前后甚至将高达4亿。调查显示，我国60岁以上老人残疾率为25.2％，生活卫生保障负担沉重。24最后巨额付款方式•抵押期限通常只有3-5年，大宗本息在到期时一次付清。•适用于可预见的时间内获得大笔遗产、馈赠、信托资产的借款人。•业务创新：气球贷25分享增值抵押贷款•抵押一般在10年以内，到期后对抵押的房地产重新估值，分享增值。26次级抵押贷款•向信用较差和收入不高的借款人提供的贷款。27一揽子交易抵押贷款•在贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，还要规定建筑保险、财产保险和人寿保险。28双周供•居民借助该业务进行偿还住房按揭款时，将不再按月还款，而是每两个星期还一次款，“月供”就此将被改称为“双周供”。•利息支出大幅减少：采用“双周供”还款方式后，供款次数频密，本金减少速度加快。•还款期限得以缩短：选择了“双周供”之后，借款人的每月实际还款压力基本上没有变，但却可以早好几年卸下供款的包袱。29宽限期还贷在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金可以减轻前期的还款压力业务创新：停本还息还款法个人住房贷款“还款假日计划”30存入该帐户的人民币活期存款每天都会自动用于提前还款，资金紧缺时可以马上从银行提取现金适用于收入稳定同时又良好理财计划的客户及中小企业主业务创新：光大“天天省”个人住房贷款深发展“存抵贷”工商银行“存贷通”，随借随还（存抵贷）31接力贷以某一子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房，增加贷款期限、贷款额度适用于父母年纪偏大、子女收入偏低的家庭32超前按揭（直客式房贷）•客户申请“超前按揭”，由银行一次性付清开发商全部购房款，从而让客户轻松享受开发商给予的优惠房价折扣，然后银行再根据客户需求提供相应的贷款额度、成数和期限。•“超按”业务目前主要面向特定人群，包括公务员、医生和教师等事业单位人员以及大型企业管理人员；覆盖现房和期房。33超前按揭（直客式房贷）•与普通一手楼按揭贷款不同的是，“超按”要求借款人从签署《房地产买卖合同》、办理房产证到办妥房产抵押登记手续期间，必须提供过渡期担保。•担保方式一般为信用担保，即由两名该行认可的特定人群的市民提供信用担保；一旦借款人办妥房产抵押登记手续，信用担保自动失效。34个人住房抵押贷款业务•1.个人住房贷款的基本要求•（1）有合法的身份；•（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；•（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；•（4）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；•（5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。35个人住房抵押贷款业务•2．个人住房贷款结构•贷款额度：为了控制借款人的道德风险，住房贷款通常要求一定比例的首付金额，我国规定这一比例为30%。•贷款期限：住房贷款属于长期贷款，利率高低通常与期限长短成正相关关系期限．36个人住房抵押贷款业务•还款利率•⑴贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整的，不分段计息；•⑵贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则应于次年1月1日起，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供额。简单地来说，就是每年元旦当日的人民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率，就是当年的贷款利率。37个人住房抵押贷款业务•还款方式：（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，通常是到期本息一次性清偿。（2）贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。（3）但借款人可以根据自身经济能力申请提前还贷。38还款方式等额本息还款法：每月的利息和本金平均分配•以这种方式还款，在还款初期，贷款本金金额大，所以利息所占的比率很大，远远大于本金。•随着时间推移，还款额中本金所占比例渐加大，利息所占比例渐减少，但总的还款额保持不变。39还款方式•银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；•利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。•适用于收入稳定的人群。40还款方式•I×（1+I）n•每月供款额=A×————————•（1+I）n-1•A:贷款金额•I:月利率•n:还款期数41还款方式•设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各期所欠银行贷款为：•期初：A•第一期：A（1＋β）-X•第二期：（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)]•第三期（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2]42还款方式•由此可得第n期所欠银行贷款为•A(1+β)n–X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]=A(1+β)n–X[(1+β)n-1]/β•由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有•A(1+β)m–X[(1+β)m-1]/β=0•由此求得•X=Aβ(1+β)m/[(1+β)m-1]43还款方式•等额本金还款法:此方法每月本金一样，利息逐年减少。开始还款压力大。•每月供款额=贷款金额/供款总期数+（贷款本金－已还本金）×月利率•每月本金=总本金/还款月数每月利息=（本金–累计已还本金）*月利率44个人住房抵押贷款业务•3．住房抵押贷款的业务流程•住房贷款的业务流程如下所示：借款人提出申请→银行受理→抵押物评估→签订贷款合同→银行审批→办理并完成住房抵押登记→发放贷款→客户偿还→注销住房抵押登记。45住房抵押贷款的业务流程–银行与开发商签订协议–购房者与发展商签订住房买卖合同：预付款收据及复印件三份；《商品房销售合同》和销售协议一份–购房者提出借款申请–发展商签字担保《售房单位贷款推荐书》46住房抵押贷款的业务流程–银行审批：《房地产买卖申请审批