个人购房贷款讲义要点

个人购房贷款讲义要点一、项目（楼盘）按揭贷款合作，开发商向银行提供的完全资料：1、开发商基础资料：（1）书面申请书：项目按揭贷款合作申请书，内容包括开发商概况（含房地产开发资质和经历、经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请按揭贷款金额等简要内容。（2）有关决议：根据公司章程规定，向经营行出具同意该项目向我行申请个人购房抵押贷款及配套服务并承担连带保证担保责任的董事会或股东（大）会决议书及公司执行决议的担保承诺函。（3）相关复印件：合法有效的企业法人营业执照、国家和地方税务登记证、组织机构代码证、公司章程、验资证明、房地产企业开发资质等级证书、法定代表人证明书、开户许可证、贷款卡号及密码。（4）相关报表：经会计师事务所审验的近三年的年度报表（资产负债表、损益表、现金流量表）、最近月份（离上报有权审批行时间不得超过3个月）会计报表。未经会计师事务所审验的报表由银行客户经理调查核实并签字认可。（5）高管个人资料：法定代表人及财务负责人身份证和简历，如系授权代理，还需同时提供法定代表人授权委托书、授权代理人身份证和简历。法定代表人、授权代理人及董事会（或股东会）成员签字式样。2、项目（楼盘）资料（1）批复文件：计委立项批复（备案）、项目总平、可行性研究报告。（2）项目“五证”：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。欠缺的证件要有预计取得时间的说明。（3）配套资料：项目建设工程施工合同、项目主要付款凭证、项目效果图及房屋套型图、受理期间项目形象照片。如需环保部门评测的的，应取得环境评估资料。如项目为现房，还应提供竣工验收合格证明。二、项目（楼盘）投资构成情况①土地投资：由地价款和拆迁补偿费组成。地价款包括土地出让金和城市基础设施建设费。调查土地使用权取得时间和方式，核实土地出让合同价款，应以实际支付成本核定其投入，差额部分应作为其应付款。因地块区域、取得方式等差异，土地成本对总投结构占比和项目利润的影响最大。②建安成本：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装）等。因同一地区（成都市范围内）建安成本相对固定，在核定建安工程施工合同时，根据材料成本和施工复杂程度，纯住宅或带底商多层普通商品房项目建安成本一般按照600—800元/平方米掌握，电梯公寓一般按照800—1200元/平方米掌握，如采用了新型建材、高档住宅、设计施工复杂程度高的高层电梯按照实际投入情况核定。③前期报建等费用：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出以及政府建设项目收费。报建费用城区项目一般在120元/平方米左右，郊县项目视地区差异一般在80-100元/平方米浮动。一般在总投占比5%左右。具体项目和标准参见成都市政府规定配套费用明细表（附表，成府发[2002]10号文件规定）。④基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般占总投资的8%。⑤管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。一般按总投资的5%计划。成都市建设项目部分行政事业性收费标准序号收费项目收费标准（元/平方米）一建设项目报建费1、特大城市市政基础设施配套费1202、中小学改善办学条件附加费3、文物勘探发掘费4、工程定额测定费5、建筑工程质量监督费二异地绿化费3三城区人防工程异地建设费10四新建房屋白蚁防治费1五新型建筑材料专项基金5六散装水泥专项基金1合计140⑥财务费用：企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指银行项目贷款的利息，根据企业实际贷款额度和时间计算。一般应控制在项目总投的6%以内。⑦销售费用：企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各种费用。一般按项目总投2%计划或销售收入5%提取。⑧其他费用：主要是临时用地费用和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图编制费、工程保险费等杂项费用。一般按总投资的2%计划。⑨不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度进行估算。一般按总投资的5%计划。在实际操作中，针对不同的地区和不同的项目，投资构成情况会有一些不同，影响到总投资构成比例也有差异。主要体现在土地取得方式和时间影响土地成本，项目筹资方式的差异影响财务费用，各地对前期报建费用、基础设施建设费的收取标准和优惠标准的差异上。三、个人按揭贷款，贷款申请人向银行提供的完全资料：①身份证件：借款人和财产共有人有效身份证件及复印件，有效身份证件包括身份证、户口簿或其他有效居留证明。②婚姻状况证明：包括结婚证明、离婚证明（法院判决离婚证明和协议离婚证明）、未婚证明。已婚的提供结婚证、未婚的由本人填写《未婚申明函》，离婚的提供法院判决书或离婚证。③收入证明：借款人和财产共有人的收入证明，对收入证明较高的个体户、普通公司人员应同时提供纳税证明。④购房合同：借款人同开发商签订的由房地产主管部门统一印制的购房合同及其附件，购房合同必须备案。⑤抵押承诺书：财产共有人同意抵押的承诺书。⑥资产证明：借款人拥有的资产证明，包括纳税证明、银行存单、不动产与动产证明、有价证券等。⑦首付款依据：银行现金缴款单（含银行卡POS凭证）和开发商出具的收据，或开发商出具的不动产发票。（8）授权书：委托经办银行查询、提供个人征信的授权书，包括借款申请人、财产共有人及其配偶都需要提供授权书。四、个人按揭贷款还款能力计算：月房产支出必须控制在50%以下（含50%）：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）与收入之比；月所有债务支出必须控制在55%以下（含55%）：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）与收入之比。五、还款方式计算：（1）等额本息还款法：借款本金×月利率×(1+月利率)借款月数每月还款金额＝————————————————————(1+月利率)借款月数-1（2）等本递减还款法：借款本金每月还款金额＝—————+(借款本金-累计已还本金额)×月利率借款月数六、公证和保险（1）公证：关于办理《个人购房担保借款合同》的公证，借款人可以自行决定是否对个人住房贷款进行公证，委托开发商或者银行办理产权分户和抵押必须公证，特别事项（如委托或受托办理业务、借款人姓名变更等）必须公证，但可由客户自主选择经银行认可的公证机构进行公证。（2）保险：取消成都地区个人住房贷款强制综合保险要求，客户可以自行决定是否进行个人住房综合保险，无论是购买财产保险、履约保险，还是人寿保险，都要明确银行为第一受益人。七、二手住房贷款条件（1）二手住房范围：①二手房改房，指单位职工按照国家房改政策以基础价格在减工龄优惠折扣后购买的住房，包括省级房改房和市级房改房，省级房改房上市交易须经省级房改办同意，市级房改房可以直接上市交易。房改房一般只有房屋产权证。②二手经济适用房，指政府部门以优惠价格出售给低收入家庭的住房，具备房屋产权证和国有土地使用权证，但在购买后规定3年内限制转让（《成都市城镇经济适用住房销售管理暂行规定》成房委[2004]2号）。③二手商品住房，指完全按照市场化价格购买的住房，具备房屋产权证和国有土地使用权证。上述房改房和经济适用房在经过交易后也变成商品住房。（2）贷款准入条件：必须提交二手房交易合同以及政府房产管理部门出具的产权证查询证明及产权证原件；严禁办理1990年以前建成且建筑面积低于80平方米的个人住房抵押贷款和用上述房屋作为抵押物申请押旧买新贷款。（3）贷款年限：二手房房龄与贷款年限之和不超过30年，贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄。（4）贷款成数：房龄不超过10年的住房，最高贷款成数不得超过7成；房龄超过10年的但没超过20年的，最高贷款成数不得超过6成。八、公积金贷款与银行自营贷款主要区别：主体限制:本市(大成都)正常缴存公积金；年龄限制:法定退休年龄；贷款成数时间限制:7成20年；贷款金额限制:25万元；房源限制:普通商品一\二手房\政策性住房(原则上不支持150平米单价5000以上)；流程区别:委托银行受理\初审\贷后管理,公积金中心审查审批\资金划拨；其他限制:目前未取消保险和公证;还款方式一旦确定不得变更。九、公积金贷款最高额度计算公式：借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷6（缴存比例）×12（月）×0.45（还款能力系数）×贷款期限（最长可贷年限）十、转按揭业务要点：(1)买售双方共同提出转按申请表;(2)期房转让必须开发商同意并盖章确认;(3)只能在原贷款行办理;(4)原借款人应提供同意房屋出售所得款优先归还贷款本息的承诺书；（5）原借款人、新借款人、银行和担保单位（开发商）签订《转按协议》；（6）办理过户和抵押登记:房管登记部门重新备案(销售和抵押登记备案)。