中投证券-房地产周报：成交环比继续上

请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告2009年3月9日房地产李少明首席分析师[e-mail]万丽[e-mail]评级调整：-行业基本资料上市公司家数109总市值（亿元）6999占A股比例（%）3.41%平均市盈率（倍）89.63行业表现（%）1M3M6M房地产9.7520.3633.34上证综合指数0.548.64-0.43-78%-65%-52%-39%-26%-13%0%13%2008-3-102008-6-252008-10-142009-2-304212842412636168482106025272成交金额房地产上证综合指数相关报告《主要城市每周交易数据快报2009.2.23-2009.3.1》090304《华南地区复苏迹象明显-主要城市房地产市场月报2009-01》090218《房地产-临近年末，市场表现平稳-主要城市房地产市场12月报》090112《2009年投资策略-超越景气思维关注中国房地产》081218《放宽二套房贷等政策影响深远》081218行业名称看好重点观察的大多数城市成交量同比环比呈上涨格局-主要城市房地产市场月报（2009-02）本报告跟踪分析近一月主要城市住宅成交、供应以及价格走势情况。覆盖北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等19个城市。投资要点：„2月各城市成交量回暖势头显著，重点观察的城市成交量呈同比环比上涨格局，与08年同期相比，成交量增幅大都超过100%，尽管09年2月受到春节因素影响，但本月同比增幅仍然显著，华北地区和华南地区各主要城市环比亦有较大幅度的增长。从均价来看，华南地区均价同比降幅接近20%，华北地区均价同比降幅为8%左右，而华东地区当前均价普遍仍高于08年同期水平。综合来看，华南地区成交均价有企稳迹象，3月3日广东发布稳定楼市的15条措施，或刺激成交量持续增长；华北地区近期普遍放量，而成交均价具有向下调整迹象，可能是未来两三月成交较为活跃的区域；华东地区价格仍有较大下调的空间，上海本月均价降价幅度较大，在上海的带动下，华东地区可能在未来两三月开始价跌量升的调整过程。„北京：扣除保障性住房后住宅期房成交5843套，成交面积63.6万平，同比分别上升153.4%和145.8%，环比分别上升27.6%和41.3%。住宅成交均价为11417元/平，同比下降14%，环比上升5.8%。本月内城区在成交量中占比下降，而外城区和远近郊区占比上升，由于在成交量中占比较大的海淀区和丰台区均价有所上涨，从而拉动全市均价上扬。住宅期房可售套数环比下降4.2%，已连续三个月下降。当前的可售套数为近三月平均成交套数的18.5倍，即大约需要一年半的时间来消化可售量。„上海：住宅成交11385套，成交面积117.3万平，同比分别上升57%和63%，环比分别上升49%和47%。住宅成交均价为9518元/平，同比上升17.2%，环比下降11.7%。上海各区域成交均价较为稳定，成交结构的变动是全市均价变动的主要原因。本月外环以外成交占比上升，且均价下降幅度较大，造成全市均价环比下降。住宅可售套数环比下降7%，当前市场上的可售住宅为近三月平均成交套数的5.5倍，按照当前的成交量，消化可售住宅大约要半年。„深圳：住宅住宅成交5275套，成交面积48.8万平，同比分别上升593.2%和586.9%，环比分别上升18.6%和24.5%。成交均价为10988元/平，同比下降24.7%，环比下降0.4%。目前深圳住宅成交均价已回到07年同期水平，下跌空间不大，企稳迹象明显。深圳市场住宅可售套数环比下降8.8%，已连续三个月环比下降。当前住宅可售套数为本月成交套数的10.2倍，为近三月平均成交套数的9.2倍，目前市场的可售住宅大约需要1年左右的时间来消化。风险提示：„信贷紧缩政策实际执行趋紧造成房地产开发资金紧张局势更为严峻；行业调整时间延长、调整幅度超过预期等因素带来的风险。阅读提示：„报告中的数据来源中国指数研究院，其成交面积与国家统计局的销售面积统计口径不一，中指院的统计口径是已签约面积，国家统计局的统计口径是已签约已交付的面积。我们认为已签约面积数据较已签约已交付的面积更能说明近期的房市。行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2/17主要城市住宅（或商品房）成交情况表1：主要城市2009年2月住宅/商品房成交情况成交套数成交均价2009-022008-022009-01同比环比2009-022008-022009-01同比环比北京住宅期房5,8432,3064,580153.4%27.6%11,41713,28310,787-14.0%5.8%天津住宅5,5111,9232,790186.6%97.5%6,7137,3506,984-8.7%-3.9%西安住宅5,9022,4263,320143.3%77.8%4,2444,3264,250-1.9%-0.1%大连住宅1,4922,6641,790-44.0%-16.6%6,2337,1757,863-13.1%-20.7%东北及华北沈阳住宅4,0023,9944,1310.2%-3.1%3,7613,4063,30110.4%13.9%上海住宅11,3857,2467,64657.1%48.9%9,5188,11810,77717.2%-11.7%杭州住宅--8801,126-33.5%-34.2%--11,85813,261-4.1%2.4%苏州住宅4,8611,7242,089182.0%132.7%6,6105,5976,18118.1%6.9%南京住宅4,0211,7434,181130.7%-3.8%------华东地区无锡住宅2,945764285.5%5,3185,233深圳住宅5,2757614,448593.2%18.6%10,98814,58511,034-24.7%-0.4%广州住宅----4,4949,3028,014-17.9%0.0%东莞住宅3,4671,1812,635193.6%31.6%5,5036,7176,193-18.1%-11.1%福州住宅3,1941,0892,923193.3%9.3%6,6907,4113,889-9.7%72.0%华南地区厦门住宅4,1322362,0651650.8%100.1%6,17210,1106,522-39.0%-5.4%长沙住宅期房------4,125-南昌住宅--543--4,505-武汉住宅5,4343,1082,74574.8%98.0%4,8625,5314,347-12.1%11.8%中南及西南重庆商品房17,6916,4669,750173.6%81.4%3,6684,0603,934-9.7%-6.8%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，注：广州、杭州、长沙、南昌数据一般滞后一个月。请务必阅读正文之后的免责条款部分目录图1：北京住宅期房成交情况...........................................................................................................4图2：北京住宅期房成交套数各年同期对比......................................................................................4图3：北京住宅期房成交均价各年同期对比......................................................................................4图4：北京分区域成交情况...............................................................................................................5图5：北京区域成交结构...................................................................................................................5图6：北京住宅期房去化率...............................................................................................................5图7：北京住宅期房去化率...............................................................................................................6图8：上海住宅成交情况...................................................................................................................6图9：上海住宅成交套数各年同期比较.............................................................................................6图10：上海住宅成交均价各年同期比较...........................................................................................7图11：上海各环线区域住宅成交均价...............................................................................................7图12：上海各环线成交结构.............................................................................................................7图13：上海住宅去化率....................................................................................................................8图14：上海各区可售住宅套数.........................................................................................................8图15：上海住宅去化率....................................................................................................................8图16：深圳住宅成交情况.................................................................................................................9图17：深圳住宅成交套数各年同期比较...........................................................................................9图18：深圳住宅成交均价各年同期比较........................................................