搜索
twAAA+twBBtwAA住宅房貸擔保證券評等準則江斐若資產證券化評等協理中華信用評等公司Oct.16th,2003twAAA+twBBtwAA住宅房貸擔保證券評等準則•針對房貸與不動產市場進行研究•決定在最壞情況下的市值下滑幅度•決定在最壞情況下預期的損失金額及必要的信用增強程度twAAA+twBBtwAA不動產市場檢視•房地產的歷史趨勢•針對影響房市的總體經濟因素進行研究-房市的供需-經濟成長-失業率-房貸利率twAAA+twBBtwAA住宅房貸的成本與風險•貸款市場研究-住宅房貸市場規模-授信程序-政府補貼方案•不動產交易程序及成本•承受擔保品•房貸損失經驗•保險twAAA+twBBtwAA信用風險分析•債務人違約的可能性有多高？或債務人不依相關貸款協議中規定之貸款條件還款的可能性有多高？•若債務人果真違約，貸款協議中約定之原始貸款金額的損失有多大？twAAA+twBBtwAA信用風險•為何要將信用風險量化？•為了能夠知道某個評等等級所需要的信用增強程度違約機率損失嚴重性X=預期損失需要信用增強的程度twAAA+twBBtwAA其它風險•信用風險只是證券化結構中的諸多風險之一•其它風險:例如混合風險、抵銷風險、及更換服務機構的風險亦為決定信用增強程度的因素twAAA+twBBtwAARMBS的評等方法-決定預期損失•確立標準資產池•決定不同評等等級的損失嚴重性•決定不同評等等級的違約機率•調整標準資產池的損失嚴重性，以反映資產池的風險twAAA+twBBtwAA標準資產池•資產池規模-至少三百件房貸•放款年期-25年•最高放款額度-台北6百萬台幣;其它地區-350萬•放貸成數-最高70%•地理分佈(郵遞區號)-最多台北10%;其它地區5%•借款人就業狀況-受薪階級或專業人士•不動產特色-十年以下或精華地段•貸款記錄-過去24個月內無違約記錄•資金用來購屋;未用於現金周轉twAAA+twBBtwAA決定損失嚴重性-假設房價市值下跌幅度•根據損失經驗，房地產狀況及總體經濟狀況•決定某評等等級房價在最壞情況下的市值最大下跌幅度•將市值下滑跌度分為四區-台北市、北部、中部、南部twAAA+twBBtwAA算出損失嚴重性•不動產最初貸放價值•市值滑落幅度•拍賣折價幅度•出售成本•法務成本•應計利息twAAA+twBBtwAA房價市值下跌幅度假設twAAA-twBBB台北市30%-18%台灣北部36%-24%台灣中部48%-36%台灣南部48%-36%*此項比率僅適用於標準資產池twAAA+twBBtwAA損失嚴重性假設twAAA-twBBB台北市55%-32%台灣北部61%-38%台灣中部72%-52%台灣南部72%-52%*此項比率會視放款群組的風險大小變動twAAA+twBBtwAA授信損失假設•違約機率*損失嚴重性=預期授信損失-----需要之信用增強程度•違約機率:twAAA-twBBB為11%-5%•預期授信損失twAAA-twBBB台北市6.1%-1.6%台灣北部6.7%-1.9%台灣中部及南部7.9%-2.6%*此項比率僅適用於標準資產池twAAA+twBBtwAARMBS個案研究新台幣百萬A級受益憑證twAAA4,200B級受益憑證twAA250C級受益憑證twA150D級受益憑證twBBB125E級受益憑證未受評2755,000twAAA+twBBtwAA交易特色•以新台幣50億住宅房貸做為擔保•以一年期定儲利率為指標設定之浮動利率房貸•以90天期商業本票為指標設定之浮動利率受益憑證•最終法定到期日為最後一期約定繳款日後24個月twAAA+twBBtwAA受益證券償付•優先順位受益證券的利息支付先於次順位受益證券•優先順位受益證券的本金支付先於次順位受益證券•當資產池違約率超過某一水準時，將加速償還受益證券之本金twAAA+twBBtwAA證券化結構中的風險•利率風險•提前還款風險•混合風險•抵銷風險•服務機構更換風險twAAA+twBBtwAA利率風險•由於從房貸收取的利息為一年期之定儲利率，但支付給受益證券持有人的利息則為90天期商業本票平均利率，因此存在基差風險•在現金流量中針對定儲利率及商業本票利率驟升的狀況進行模擬與測試，以確保能夠及時並悉數支付本金與利息•基差風險可透過利率交換予以緩和twAAA+twBBtwAA提前還款風險•提前還款並非屬於信用風險。若借款人提前還款款項，則違約的可能性亦隨之降低•若借款人提前還款，貸款的累計利息將只會支付到提前還款日為止•信託收取之利息將會較預期為少，造成資金不足，以致於無法履行對於受益證券持有人的還款義務•現金流量模型會針對不同的提前還款假設狀況進行模擬，藉以判斷對現金流量的衝擊twAAA+twBBtwAA混合風險•服務機構會在收取款項後翌日，將款項匯入信託專戶中•當服務機構被清算時，屬於信託的款項尚未匯入信託專戶中時，便有可能產生混合風險•混合風險可藉由額外提列準備或提高最低順位受益證券發行比重以吸收損失的方式加以緩和twAAA+twBBtwAA抵銷風險•若房貸創始機構被清算時，借款人可以其存款抵銷其積欠創始機構之債務，只要在資產證券化交割日之前，借款人之存款已存在•抵銷風險的估算需視借款人在證券化交割日時的存款總額而定•若借款人在交割日之前，在創始機構並無任何存款，則不會產生抵銷風險twAAA+twBBtwAA服務機構更換風險•若主要服務機構無法履行其義務，則將終止主要服務機構之權利及義務將備位服務機構將接替承擔主要服務機構的義務與責任•服務機構更換風險係存在於服務機構移轉期間•估算出受益證券之利息及優先支付費用金額，並據此提列流動性準備twAAA+twBBtwAA其它考量因素•真實出售•特殊目的信託是否為破產隔離•不動產是否有移轉至信託•承受不動產•稅法解釋函文/稅務意見twAAA+twBBtwAA評等並不考慮...•提前還款導致受益證券提前到期之狀況•受益證券的總收益•降級的可能性•欺騙而衍生之風險