住房贷款

住房贷款理财知识贷款方式•住房公积金贷款•商业贷款•组合贷款特殊规定：•有下列情形之一的，可以申请提取本人住房公积金，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用：•（一）享受城乡居民最低生活保障的；•（二）本人、配偶及子女因重大疾病造成家庭生活特别困难的；•（三）连续失业两年以上，且男职工年满四十五周岁、女职工年满四十周岁，家庭生活特别困难的；•（四）遇到其他突发事件造成家庭生活特别困难的。案例1•小王最近和交往多年的女友分手了，不过，比感情问题更让小王烦恼的是房子问题，“06年我俩凑足首付买了套公寓，产证上是两个人的名字，但当时没领结婚证只能一个人贷款，就由我贷了30万的纯公积金贷款，现在我们决定友好分手，房子留给她，但不知道产权和贷款怎么转移到女朋友的名下？”•第一种：1、两人去交易中心，作一半产权交易，由一方将另一方的一半产权买入，房产全部归一方名下。（此过程产生契税和营业税等支出）2、如有贷款需求，可凭买卖合同，一方向金融机构申请贷款。•第二种：1、两人领结婚证。2、协议离婚，凭离婚协议书到交易中心将房产证变更到一方名下。3、一方重新向金融机构申请贷款。•两种方案各有利弊。第一种方案成本较高，可能达数万元；第二方案虽费用较少，但男女双方从未婚变成离异，估计很难为双方接受。•提醒：男女朋友婚前共同贷款购房，一旦分手，资产和债务分割、转移相当复杂，不是要付出大量金钱，就是要承担名义上的损失，综合成本都很大。男女朋友在一起购房一定要细思量。案例2•已工作两三年的吴小姐和父母同住一套老公房，目前还没有自己买房的打算。由于老公房居住条件一般，父母打算置换一套商品房，但由于他们公积金账户内余额不多，最多只能贷30万。吴小姐想用自己的公积金帮助父母买房，但她不知道如何去操作既可最大程度地帮助父母，又不影响今后自己贷款买房。•吴小姐基本公积金余额近2万元，补充公积金余额1万多元，累计大约有3万元余额。她可以使用3种方式用公积金助父母买房：1.作为主贷人帮助父母买房，这样他们一家的公积金贷款额度可提高40万，达到70万；由于年龄较小，吴小姐作为主贷人还可以延长贷款年限。同时，作为主贷人，吴小姐具有冲还贷的权利，可以选择年冲或月冲，和父母一起还款。缺点是：以后她自己贷款买房视作第二套住房。2.作为参贷人帮助父母买房，这样他们一家的公积金贷款额度同样累计达70万；也具备冲还贷的权利；此外，很重要的一点，作为参贷人，今后她自己使用公积金购房时，仍将享受第一次贷款的优惠政策。缺点是：无法延长贷款年限。3.仅以冲还贷的方式帮助父母还款，吴小姐只能帮助父母还款，并不能发挥贷款优势。•专家建议，第3种方式优势不明显，其功能可以被前两种方式覆盖，可以不考虑。重要的是，如何在主贷人和参贷人之间作选择。如果吴小姐家经济条件确实不太好，需要将贷款年限拉长，以减少每月的还款额，就只得选择她当主贷人。如果她和父母集三人之力，在相当短的时期内还掉全款不成问题，她还是尽量选择当参贷人比较好。这样她结婚买房时，仍将保留第一次贷款的资格，公积金贷款可以享受夫妻叠加最高贷80万的额度，申请商业贷款时也可以享受第一次贷款利率下浮的优惠。•公积金贷款年限：一手房或竣工期五年内的二手房的最高贷款年限是30年，竣工日期超过五年的二手房的最高可贷年限是15年，但不超过主贷人法定退休年龄后的5年，即男65岁，女60岁。案例3•小熊想买一套80万的二手房，但用公积金贷款最多只能贷40万，首付两成，还有24万元的缺口，为减少商业贷款利息成本支出，他的女友愿意参与公积金贷款。但管理部门却表示，他的女友不具备参贷资格，这令小熊很困惑。根据公积金管理规定，只有两类人具备公积金参贷资格：一是配偶。但由于小熊尚未结婚，他的女友不能以配偶的身份参与贷款。二是同户成员，指与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上的直系血亲，包括父母及子女。他的女友显然不符合此条件，因而不能参贷。