房企破产中小区停车位权属、处置等相关问题探析

房企破产中小区停车位权属、处置等相关问题探析根据《民法典》第二百七十五条的规定，停车位主要是指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，停车位表现为车位、车库两种形式。以下是小编分享的内容，欢迎参考借鉴与借鉴。随着生活水平的不断提高，居民私家车拥有量不断增长，车位、车库的需求量随之增加，由此产生的问题和引发的纠纷不断出现。通过中国裁判文书网检索发现，停车位纠纷自2003年起呈上升趋势，从xx年至xx年的数据中可以看出其中一审案件占比为82%。如此状况与基本法律对停车位所有权归属的规定过于原则，各地对停车位产权登记、使用管理等规定不一等因素有关。房地产企业破产时，停车位构成了债务人财产的重要组成部分。如何依法确定停车位的产权归属，准确界定债务人财产，以解决续建、管理、变价等后续问题；如何判断停车位之相关财产权利，以利于管理人实现其财产价值最大化；在破产特别程序中，债权人原以停车位抵债的合同如何处理；当业主优先权与破产效率冲突时，怎样协调应对；以上均是管理人在房地产企业破产程序中常面对和亟需解决的问题。本文根据现行法律、地方性法规的规定，结合学界的有关理论观点，遵循破产程序的特殊规则，对房地产企业破产程序中，有关停车位的权属、变价等问题进行分析探讨，以期抛砖引玉，总结归纳出管理人实务中处理和解决相关问题的有效路径和办法。一、停车位的概念和分类（一）概念根据《民法典》第二百七十五条的规定，停车位主要是指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，停车位表现为车位、车库两种形式。车位，是指住宅小区内在地上或地下设置的以停放机动车辆为目的的开放式的场所；车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。车位、车库相对独立又相互关联，如车库包括仅有一个车位的独立车库，也包括由若干个车位组成的整体车库。（二）分类《民法典》及其相关司法解释中，没有对停车位进行具体分类，但停车位的分类对于确定其权属、解决实际纠纷具有重要意义。根据停车位的外在物理形态，实践中，小区停车位主要分为以下几种类型：第一种，地上划线停车位，是指按照规划的内容在地面划线加以表示区分，并且四周没有遮蔽物的开放性停车位；第二种，独立的地上停车库，是指专门建造的，四周有遮蔽物可以形成封闭型空间而供独立性使用的车库；第三种，首层架空层和屋顶平台停车位，是指利用架空层或者屋顶平台的开放性空间所形成的停车位；第四种，地下停车库，是指利用地下空间，标有编号，用划线而非四面墙壁加以区隔的停车位。（三）停车位的所有权归属停车位的所有权归属分为业主共有、业主单独所有、开发商所有三种情形。《民法典》第二百七十五条第二款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区地上划线停车位一般占用的是业主共有的道路或绿地，首层架空层和屋顶平台停车位建于建筑物的底部或顶部，是建筑物的组成部分，依建筑物区分所有权理论，上述停车位依法属于业主共有。小区内独立的地上停车库通常有两种类型，一类是作为房屋的配套设施，与房屋形成一体，该类车库与房屋一起出售，所有权归房屋所有权人，即属于业主单独所有；另一类不与房屋对应，而是由开发商另外投资单独建设的车库，该类车库初始所有权归开发商，在开发商转让后，亦属受让的业主单独所有。上述停车位由于法律规定较为明确，实践中争议不大，争议较大的是地下停车库。地下停车库不是利用土地使用权的地表兴建，而是利用地下空间兴建，它不是区分所有的建筑物的附属设施，也不是建于开发商的土地或业主共有的土地，另外，小区结建的人防工程平时亦用作地下停车库，综上各种因素地下停车库的归属在实践中争议较大。学界对于地下停车库的归属主要有业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说四种观点，《民法典》承袭《物权法》，采纳了“约定归属说”。但是，对于约定的主体、何时约定、以何方式约定，特别是没有约定或约定不明时如何确定权利归属，现行法律缺少推定规范和补缺规则，造成实践中对相关纠纷的处理产生诸多分歧。（四）小结虽然法律对停车位的规定较为原则，但通过对停车位进行分类，产生争议较多的是地下停车库，应予重点关注。在房地产企业破产程序中，管理人要对债务人财产进行界定，然后通过管理和变价等工作，实现对债权人最大化的清偿。停车位通常属于管理人清理的财产范围，特别是地下停车库由于建于地下，其防水、通风、承重等有特殊要求，建造成本较高，尤其是利用人防工程改造的地下停车库，人防工程属于有防辐射、防生化等特殊防护要求及救助、避险等特殊功能的地下建筑，其建造成本更高，因此，地车停车库通常也是管理人清理和管理的重点。本文即以地下停车库为中心，研究探讨停车位在破产程序的相关问题的处理和解决。二、停车位权属规则与破产程序的龃龉破产是以债务人的财产对债权人进行清偿的程序，管理人要对债务人的财产进行调查，界定债务人财产范围并出具财产状况调查报告。在界定财产权属时，管理人依据的是法律对于所有权设立、变更、转让的相关规定，例如不动产所有权以登记公示取得，动产所有权自交付时发生效力，但停车位由于其物之属性一直存在纷争，各地作法不一，其权属界定与其他类型财产迥异，这给管理人确定停车位是否属于债务人财产及后续的管理、变价工作带来了很大困难。（一）停车位权属统一规则的滞后停车位属于不动产，根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”的规定，停车位所有权的取得属于要式行为，应依法登记。但是，学界对于停车位是否属于独立的特定物、能否成为单独的交易客体，停车位是否构成建筑物区分所有权的专用部分，停车位是否属于区分所有建筑物的“从物”等有关停车位的物之属性方面，一直存在不同的观点。实践中，国家、地方对于停车位权属登记的规则亦不统一和完善。停车位所有权的初始取得分为业主共有和开发商所有两种情形，属于业主共有的停车位，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定，在办理房屋所有权首次登记时，可以与房屋及其占用范围内的土地使用权一并申请登记为业主共有，所以，对于地上划线停车位、首层架空层和屋顶平台停车位这些属于业主共有的停车位，确权规定比较明确。独立的地上停车库，其或者属于独立房屋或者属于房屋的一部分，其初始所有权属于开发商，权属确定也比较清晰。目前，亟需统一确权规则的是地下停车库。xx年施行的《物权法》虽然规定了对不动产实行统一的登记制度，但仅是原则性的规定，具体到地下停车库的权属登记仍是模糊的。各地对地下停车库产权登记做法各异，有的地方对地下停车位进行了产权登记，如xx、xx、xx、xx、济宁，这些地方都对产权登记的要件制定了相关规定；有的地方对地下停车位进行产权登记并不认同，如xx市对地下停车位不单独发证登记；还有的地方对地下停车位的产权登记不明确，如xx市对于单独办证还是与房屋合办，并未明确交代。xx年10月8日，自然资源部发布《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》，提出了配建地下车位、单建地下车位确权登记的基本原则和程序，但该意见至今尚未颁布实施。地下停车库的权属登记之所以难以形成统一规则，除了地下停车库是否计入建筑物容积率、是否缴纳了土地出让金、是否计入商品房公摊面积等技术性问题外，最重要的阻却因素是因人防工程权属的法律规定缺位而形成的权利真空。很多地方也正是因为这个问题，一直没有开展地下空间产权登记工作。（二）人防车位的权利真空问题《人民防空法》第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”人防地下室具有“平战结合”双重功能，小区的人防地下室平时一般用作地下停车库，通常称为“人防车位”。人防车位涉及国防因素，其产权归属问题更加复杂。对于人防车位的所有权归属，依权利主体，有国家所有说、开发商所有说和业主共有说；依划分依据，有经济学思维判断标准和法律学思维判断标准。《民法典》、《国防法》、《人民防空法》等相关法律均未明确规定人防车位的不动产权属，由于上位法的立法空白，为解决实践的问题，一些地方法规尝试对人防车位的不动产权属进行规定，主要作法有三类：一是采用国家所有说，规定人防车位属于国家所有，如xx、xx、本溪等；二是认同“谁投资、谁所有”，规定人防车位属于投资者，如xx、xx等；三是不对权属作出直接规定，如xx、xx、xx等。由于人防车位不动产权属理论上的纷争、上位法的空白、地方法规的相互矛盾，造成实践中出现了国家所有、开发商所有、业主所有、不予正面回应权属等四种司法裁决结果。在有些地方关于人防工程管理、物业管理的行政规章中，规定人防车位不得转让、附赠，只能租赁，最长租赁期三年、五年不等。《立法法》第八条、第九条规定，民事基本制度属于中央的立法事项和权限，应由全国人大及其常委会通过制定法律加以规定，或者授权国务院制定行政法规予以规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第十八条规定“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”司法解释明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力。因此，对人防车位权属的地方立法有违反《立法法》规定之嫌，人防车位所有权实际处于真空状态。而由此衍生出的问题是，人防车位是所有权，还是用益物权，基于本文着眼于解决实践问题，对此不再做深入探讨。（三）停车位权属确定在破产程序中的实践意义1、破产是以债务人财产对债权人进行集体清偿的程序，停车位特别是地下停车库，价值较大。如果停车位属于债务人，则其会被纳入债务人财产，经管理人变价处置后用于统一清偿债权人。对于不属于债务人但被债务人占有的停车位，权利人可依法向管理人申请取回。2、停车位的功能是用于停放车辆，其占有、使用、收益之权能由所有权人行使。如果停车位属于债务人，则管理人在接管财产后将行使管理职能，履行维护、管理、收益之职责；对于不属于债务人的停车位，则由小区业主委员会或物业管理单位进行管理。3、停车位产生的物业管理等费用应由其所有权人承担，如果停车位属于债务人，则因停车位的管理、变价而产生的物业、佣金、税收等费用将做为破产费用，由债务人财产随时予以清偿。4、房地产企业破产时常会涉及未完工的停车位，对于属于债务人的停车位，管理人应通过继续履行原施工合同、招募续建方等方式完成续建，由此产生的费用将列入共益债务由债务人财产随时予以清偿。（四）问题的解决房地产企业破产程序中，停车位权属问题集中于地下停车库，本节亦就地下停车库及其包含的车位权利归属问题进行论述。由于缺乏停车位权属登记统一规则，人防车位权利真空及各地对人防车位权属规定不一等问题，就房地产企业破产时地下停车库及其包含的车位权属问题归结出适用于全国的一致做法不太现实。对于建筑区划内的车位、车库，《民法典》沿袭了《物权法》“约定归属”的规定，按约定权行使主体、约定的时间，可归纳出以下处理问题的基本原则：1、破产前已约定权属的对于破产前已竣工及未竣工的地下车库及其车位，如果债务人已与相关当事人约定了归属的，一般应依照法律规定、尊重当事人意思自治，按约定确认停车位的权利归属。2、虽未约定但已实际等价处分的囿于对停车位权属约定相关法律知识的缺乏，实践中会出现没有约定但开发商已实际将完工车位交付业主占有使用，业主亦完全支付合理对价的情形，此时，应按双方的实质履行行为认定停车位属于业主。3、破产程序中需要约定权属的对于破产前已完工但未处分的停车位、破产前未完工亦未约定权属的停车位以及破产程序中新建的停车位，在破产程序中要进行建设、管理、变价处置，上述停车位权属约定权由管理人行使。财产价值最大化、债权人清偿率最高是管理人的工作目标，管理人应首先考虑将这些停车位的权属约定为债务人所有，如果由于建设成本分摊等客观原因确实不宜约定为债务人所有的，则属于对债务人财产权利的让渡或放弃，管理人应依法报告人民法院、债委会或债权人会议后，方可签署相关约定停车位权属的协议。企业破产实行属地管辖，由于各地对停车位权属、管理的规定不一，管理人在