关于规范房地产开发企业会计核算的思考

关于规范房地产开发企业会计核算的思考经过十几年的发展，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产行业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。这些变化对于房地产企业本身将提出更高的要求和更大的挑战。行业经济的发展以及与国际接轨的需要，使得房地产行业的各企业不得不应对市场行业的变化而做出一些必要的改革和调整，甚至可能是制度性的变革。作为房地产行业企业中的重中之重的房地产开发企业是这一改革大潮的主要领跑者也是时代变革的主要受动者。过去十几年来中国房地产市场的快速发展是房地产开发企业投资持续增长的原动力。投资市场的热度使得人们对于房地产开发企业的财务信息更加的关注，于是对于房地产开发企业会计信息质量以及房地产开发企业会计核算的规范问题被一再提上讨论议程。一、房地产开发企业的业务范围和特点顾名思义，房地产既包括房产也包括地产。房地产开发企业就是指从事房地产开发和经营的企业，既是生产者又是经营者。通常来讲他们既可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。房地产开发企业一般来讲主要进行如下业务：1、土地的开发经营，即企业有偿获得土地之后，对该土地进行开发，之后可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋以及其他设施，然后作为商品出售，也可以开展土地出租业务。2、房屋的开发与经营，即开发土地并建造房屋，之后将房屋作价出售或者出租。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发，例如接受政府或其他单位的委托。由此可见，房地产开发企业的生产经营与其他房地产相关企业有很大的不同，这很大程度上是由于其开发经营业务的复杂性所决定的。开发产品周期长，投资大，要从规划设计开始，经过研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。因此，经营风险也很大。房地产开发企业的投入资金多风险大，除此之外房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。相应地，在销售收入方面的确认也有很多情况需要注意。因此，业务自身的特点决定了房地产开发企业的会计核算有很多特殊情况。二、房地产开发企业会计核算的特点房地产开发企业的特殊经营活动以及相对严格的管理要求，使得其会计核算方面与其他的房地产相关行业有许多不同：（一）产成品的种类多，且核算方法不同。房地产开发企业的产品生产时间很长，且作为其产成品的是建造好的房屋，因此对于产成品的种类划分有很多不同的标准，很多产成品既可以是属于此类也可以属于彼类，这样的模糊特性给会计核算带来了很大的困难，而且核算的方法也不尽相同。（二）产品成本的核算复杂。由于产品的特殊性，使得产品成本在计量，归结和核算的过程中出现较为复杂的特点。三、房地产开发企业会计核算现状及成因分析随着我国市场经济的不断深化，房地产开发企业获得了长足的发展，但是，不可否认，在发展的同时也遇到了很多瓶颈。包括在会计核算中，由于房地产开发企业自身的业务特点以及新旧体制变更所带来的冲突，使得房地产开发企业的会计核算仍然存在许多不完善，不规范的问题。（一）销售收入的确认存在很大的困难房地产开发企业的产成品有很大特殊性，它的销售通常有两种形势。一种是自主开发后销售，另一种是在买方合同的约束下进行开发。也就是开发后销售和开发前销售这两种形式。开发前销售有很大的保障，因此在销售收入的确认方面也较为简单，应该按照建造合同的标准进行收入的确认。而开发后销售有很大不确定性，通常采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品的销售需要取得预售许可证和销售许可证，同时，还要经过签订预售合同并预定房款、签订正式销售合同，工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。所以，房地产商品的收入确认同其他生产收入相比有很大特殊性，同时，由于房地产商品的开发建造时间长，耗资巨大且费用的归结较为复杂，使得商品的销售收入的确认也有很大的困难。（二）产成品成本在计量上常常不能贯彻收入费用配比原则房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。（三）收益评价指标不能真实反映企业业绩一般的公司业绩评价指标不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，不准确的信息极容易误导投资者。这是由房地产企业投入产出周期的特殊性决定的，例如企业的年报中往往存在业绩波动较大的现象。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等，更有赖于会计界对会计信息的真实反映与充分披露。（四）会计信息质量存在问题行业的特性使得房地产开发企业的会计信息反映质量存在很大不确定性和不客观性，有的甚至存在虚假信息。例如房地产开发企业会计实务中销售收入的确认随意性较大；各企业之间和同一企业前后各期的业绩信息的可比性较差；企业报表中的现金流量信息不够全面准确；对于企业的风险披露不足等等。这些问题直接影响到房地产开发企业的会计信息质量信誉以及投资人的投资风险。四、规范房地产开发企业会计核算的相关对策房地产业是一个国家的经济主导产业，他的发展好坏直接关系到整个国家的经济稳定。因此，规范房地产开发企业会计核算体系的运行，提高房地产开发企业的会计信息质量是维护我国经济发展环境稳定的重要课题。对此，笔者提出以下建议：（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系理论是实践的指导，有了规范的理论体系，房地产开发企业的会计实务实践才能有法可依，因此，建立和完善房地产开发行业的各种规则准则是规范会计核算的首要任务。例如建立完善收入确认准则指引；建立和完善配套工程的会计核算准则指引；扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业内部会计核算和财务管理制度；完善房地产开发企业，尤其是上市公司的内部治理结构和内部控制制度等。（二）相关会计准则应全面与国际会计准则接轨随着全球经济一体化步伐的加快，以及房地产行业作为资本市场的一大特性，外资投向的明朗化，房地产行业的对外开放是一个明显的趋势，在这种状况下，房地产行业的会计核算所遵循的我国的会计准则应该在此基础上进一步完善和发展，充分地全面地与国际会计准则接轨，使得后续的开放发展顺道畅通。（三）加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础房地产开发企业通常容易在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面存在问题，这一切都属于企业管理的范畴，因此，要想规范房地产开发企业的会计核算，加强企业的财务管理有着非常大的必要。这些都是会计信息形成的重要基础，要保证这些基础的上层建筑准确客观，基础的管理十分必要。（四）完善企业的内控体系，增强风险控制环节房地产市场公平竞争的需要，在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，房地产开发企业必须多快好省地进行开发活动，加强开发产品成本的控制，不断降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，节约使用资金，提高企业经济效益。同时，会计信息的质量关系着企业的长远发展，因此，完善会计核算的内部控制制度，对于企业的发展有益无害。参考文献：[1]彭俊.房地产会计.上海：百家出版社.1994[2]郑修建.房地产开发企业财务会计.北京：中国政法大学出版社.2001[3]冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策.经济与管理.2003,5[4]潘恒昌,鞠鸿志.浅议房地产开发企业的收入确认.北京机械工业学院学报[5]刘胜.房地产开发企业会计.中国建筑工业出版社.2008,4