国元证券--房地产-成交面积走出底部

请务必阅读正文之后的免责条款部分1房地产Ⅱ成交面积走出底部投资评级中性投资要点：1、北京、上海成交面积震荡上行。北京本周商品住宅剔除保障性住房后，成交面积11.64万平方米，环比下跌28.28%。本周成交均价15476元/平方，环比下滑13.77%。北京市成较量在调控后20周时下滑至7.95万平方，之后在底部徘徊，25周由于节日性原因下滑至本轮调控的低点6.75万平方/周，之后成交量呈现震荡上升的趋势。上海本周商品住宅成交面积为18.79万平方米，环比下跌12.25%。成交均价13274元/平方。上海市的成交量相比北京而言温和，19周达到低点12.64万平方，之后成交面积便底部震荡，但是并没有突破前期的低点。2、深圳地区成交面积持续冰点。深圳市场本周商品住宅成交328套，成交面积为2.67万平方米，环比上涨3.7%，成交均价17994元/平米，环比下跌2.17%。深圳作为一线城市在此次房地产调控中成交量一直处于极低的状态。目前的成交面积约为2009年中期时的1/10。同时，在调控中深圳的一手房成交均价曾经出现了连续4周的环比下滑，其中两周的下滑超过10%，房价的松动十分明显，但是在房价的松动过程中成交量并没有出现上升。3、二线城市商品房市场反应略微滞后。二线城市投机程度判断二线城市的房地产市场对于调控的整体反映要滞后于一线城市。初步的判断，城市房地产行业的投机氛围决定了对于调控的敏感程度。我们列举了部分城市10年调控后的周成交面积与08年平均周成交面积的的对比。高于表明10年调控后的周成交面积依然高于08年危机使得周平均成交面积，低于则相反，我们认为这可以从一个侧面来反映地区房地产的投机程度。4、上市公司销售好于预期。万科与保利地产的6月份数据均好于预期，5月是调控以来的低点，6月成交金额出现了环比上涨，其中万科6月销售数据实现同比上涨27.84%。5、本周监测的20个主要城市住宅用地推出量降幅较大，共推出17宗，环比减少73%，推出土地面积75万平方米，环比减少86%；住宅用地成交量有所下降，共成交16宗，降幅为36%，成交土地面积129万平方米，降幅为55%；住宅成交均价持续下滑，降幅大于上周，为1345元/平方米，降幅为52%。本周一线城市中，广州稍高于底价成交1宗，流拍1宗，两宗地块均位于番禺区。2010年7月13日主要数据行业指数1836.03上证指数/深圳成指2363.95/9171.03公司家数总市值(百万元)流通市值(百万元)52周行情图相关研究报告联系方式研究员：施雪清执业证书编号：S0020209100753电话：[phone]电邮：[e-mail]联系人：赵喜娟电话：[phone]-1952电邮：[e-mail]地址：中国安徽省合肥市寿春路179号（230001）2010年行业研究报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2一、北京、上海成交面积震荡上行1.1北京北京本周商品住宅（期房加现房）成交1066套，成交面积11.96万平方米，环比下跌31.29%。剔除保障性住房后，本周商品住宅（期房加现房）成交1027套，成交面积11.64万平方米，环比下跌28.28%。本周成交均价15476元/平方，环比下滑13.77%。北京市成交量在调控后20周时下滑至7.95万平方，之后在底部徘徊，25周由于节日性原因下滑至本轮调控的低点6.75万平方/周，之后成交量呈现震荡上升的趋势。图1:北京市场成交面积与成交均价01020304050602007/272007/342007/412007/482008/152008/222008/292008/362008/432008/502009/172009/242009/312009/382009/452009/522010/192010/26-5000050001000015000200002500030000销售面积（万平方）销售价格（元/平方）资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心图2:北京市场可售住房面积与套数050010001500200025002007/272007/332007/392007/452007/512008/172008/232008/292008/352008/412008/472009/132009/192009/252009/312009/372009/432009/492010/152010/212010/27020000400006000080000100000120000140000160000180000可售面积（万平方）可售套数（套）资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心1.2上海市场上海本周商品住宅成交2087套，成交面积为18.79万平方米，环比下跌12.25%。成交均价13274元/平方。上海市的成交量相比北京而言温和，19周达到低点12.64万平方，之后成交面积便底部震荡，但是并没有突破前期的低点。请务必阅读正文之后的免责条款部分3图3:上海市场成交面积与成交均价01020304050607080902007/272007/342007/412007/482008/152008/222008/292008/362008/432008/502009/172009/242009/312009/382009/452009/522010/192010/260200040006000800010000120001400016000销售面积（万平方）销售价格（元/平方）资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心图4：上海市场可售住房面积与套数010020030040050060070080090010002007/272007/332007/392007/452007/512008/172008/232008/292008/352008/412008/472009/132009/192009/252009/312009/372009/432009/492010/152010/212010/27010000200003000040000500006000070000可售面积（万平方）可售套数（套）资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心二、深圳地区成交面积持续冰点1.3深圳市场深圳本周商品住宅成交328套，成交面积为2.67万平方米，环比上涨3.7%，成交均价17994元/平米，环比下跌2.17%。深圳作为一线城市在此次房地产调控中成交量一直处于极低的状态。2009年末周成交面积约为8-10万平方，2009年中期周成交面积曾超过20万平方。目前的成交面积约为2009年中期时的1/10。同时，在调控中深圳的一手房成交均价曾经出现了连续4周的环比下滑，其中两周的下滑超过10%，房价的松动十分明显，但是在房价的松动过程中成交量并没有出现上升。这个也质疑了此前普遍的观点，在价格的下降过程中成交量逐步放大。图5:深圳市场成交面积与均价请务必阅读正文之后的免责条款部分405101520252007/272007/342007/412007/482008/152008/222008/292008/362008/432008/502009/172009/242009/312009/382009/452009/522010/19050001000015000200002500030000销售面积(万平方）销售价格（元/平方)资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心图6:深圳2010年成交均价变动0500010000150002000025000300002010/152010/162010/172010/182010/192010/202010/212010/222010/232010/242010/252010/262010/272010/28-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%销售价格（元/平方)环比变化资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心图7：深圳市场可售住房面积与套数01002003004005006007008002007/272007/332007/392007/452007/512008/172008/232008/292008/352008/412008/472009/132009/192009/252009/312009/372009/432009/492010/152010/212010/27010000200003000040000500006000070000可售面积（万平方）可售套数（套）资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心请务必阅读正文之后的免责条款部分5三、二线城市商品房市场反应略微滞后2.1二线城市投机程度判断二线城市的房地产市场对于调控的整体反映要滞后于一线城市。初步的判断，城市房地产行业的投机氛围决定了对于调控的敏感程度。二线城市调控后的周成交数据，部分城市高于08年的平均水平，部分低于08年的平均水平，成交价格水平增并没有出现松动。以下我们列举了部分城市10年调控后的周成交面积与08年平均周成交面积的的对比。高于表明10年调控后的周成交面积依然高于08年危机使得周平均成交面积，低于则相反，我们认为这可以从一个侧面来反映地区房地产的投机程度。表1：二线城市调控后成交面积与08年成交棉的比较南京杭州苏州湖南广州天津重庆成都武汉低于低于低于低于持平高于高于高于高于资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心2.2天津地区天津地区本周商品住宅成交1056套，成交面积12.79万平方米，环比下跌1.25%，成交均价9926元/平方米,环比上涨1.51%。图8:天津商品房住宅成交情况资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心2.3南京地区南京本周商品住宅成交394套，成交面积5.04万平方米，环比上涨65.33%成交均价14523元/平方，环比下滑0.65%。图9:南京商品房住宅成交情况请务必阅读正文之后的免责条款部分6资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心2.4杭州地区杭州地区本周商品房成交530套，成交面积7.02万平方米，环比上涨87.90%，成交均价22986元/平米，环比上涨4.59%。图10:杭州商品房住宅成交情况资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心2.5重庆地区重庆地区本周商品房成交2988套，成交面积为30.35万平方米，环比下跌27.49%，成交均价5771元/平米，环比上涨4.27%。图11:重庆商品房住宅成交情况请务必阅读正文之后的免责条款部分7资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心三、土地成交方面本周监测的20个主要城市住宅用地推出量降幅较大，共推出17宗，环比减少73%，推出土地面积75万平方米，环比减少86%；住宅用地成交量有所下降，共成交16宗，降幅为36%，成交土地面积129万平方米，降幅为55%；住宅成交均价持续下滑，降幅大于上周，为1345元/平方米，降幅为52%。本周一线城市中，广州稍高于底价成交1宗，流拍1宗，两宗地块均位于番禺区。表2：本周住宅用地成交活跃度城市排名城市宗数（宗）面积（万平方）楼面价（元/平方米）天津6951200惠州413705佛山3161847杭州25692中山25461太原2191887昆山2371562湖州2134233成都25769广州124233资料来源：中国指数研究院、国元证券研究中心四、上市公司月度数据好于预期万科与保利地产的6月份数据均好于预期，5月是调控以来的低点，6月成交金额均出现了环比上涨，其中万科6月销售数据实现同比上涨27.84%。图12:万科成交面积与成交金额-1020304050607080902007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-