国元证券地产周报517-523

请务必阅读正文之后的免责条款部分1房地产行业周报(2011.5.23-5.29)—成交继续低行，库存压力增大投资评级中性投资要点：¾重点城市成交继续低行。上周重点跟踪的13个城市（杭州暂无数据）成交量继续维持平稳，6个城市环比上涨，7个环比下降，共计成交167.5万平米，环比减少1.7%，较一月周均仍下降35%。华南地区厦门、福州涨幅最大，分别上涨59%、35%，广州、深圳继续下滑，分别下降9%、19%。长三角除上海上涨1%，其余均下降，南京下降31%，降幅最大。渤海湾北京上涨13%，天津上涨7%。中西部成都上涨28%。除厦门外，其余城市较一月高峰均有不少下滑。最近一个月成交量环比提升12%，年初至今成交量同比下降8%，市场仍表现底部特征，五月份环比呈现上涨，后续成交能否提升，将视开发商推盘力度而定。¾重点城市价格坚挺。上周，重点城市成交综合均价11987元/平米，环比提升4%，10个城市环比提升，3个环比下降。华南地区深圳继续表现量跌价升，周环比提升14%，涨幅最大。长三角地区宁波上涨12%，渤海湾地区天津上涨11%。一线城市均呈现上涨。整体价格依然坚挺，最近一个月成交均价环比提升5%，年初至今均价环比2010年提升39%。¾行业库存增加。上周，重点城市库存未延续上周的下降趋势，11个城市库存总计6885万平米（杭州、天津、成都无数据），环比提升11.9%，期末总量较3月底增加19.4%，较1月底增加19.5%。去化周期环比提升1.8个月，至13.8个月，较1月末增加6.5个月。重庆库存增加65%，拉动整体库存增加，如剔除，库存环比增加2%，去化周期基本无变动。其余城市库存均小幅提升，除福州、深圳外，各城市去化周期均下调，北京、宁波去化周期超过30个月，上海和广州低于10个月。从上周数据看，开发商有推盘加大迹象，3个一线城市的新上市楼盘均有明显提升。¾投资建议。市场各方僵持局面仍在继续，销售和资金压力将会逐渐在市场量价上体现。推荐一线龙头万科A、保利地产，二线龙头荣盛发展，商业地产金融街、世茂股份，以及“地产+投资”新湖中宝。发布时间：2011年5月31日主要数据行业指数2005.68上证指数/深圳成指2706.36/11478.21公司家数191总市值(百万元)1365457.49流通市值(百万元)1089689.2152周行情图2010/5/27--2011/5-27-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%10-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-05房地产(申万)上证综合指数相关研究报告《国元证券行业研究-房地产行业周报：控制推盘，库存出现下降》，2011-5-24《国元证券公司研究－新湖中宝（600208）：价值隐藏，低估严重》，2011-5-17《国元证券行业研究-房地产行业周报：低基数影响,成交量反弹》，2011-5-17联系方式研究员：沈亮亮执业证书编号：S0020511040004电话：[phone]电邮：[e-mail]联系人：赵喜娟电话：[phone]-1952电邮：[e-mail]地址：中国安徽省合肥市寿春路179号（230001）证券研究报告—2011年行业研究报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2一、行业运行情况1、成交量继续低行，价格小幅提升上周重点跟踪的13个城市（杭州暂无数据）成交量继续维持平稳，6个城市环比上涨，7个环比下降，共计成交167.5万平米，环比减少1.7%，较一月周均仍下降35%。最近一个月成交量环比提升12%，年初至今成交量同比下降8%，市场仍表现底部特征，五月份环比呈现上涨。上周，重点城市成交综合均价11987元/平米，环比提升4%，10个城市环比提升，3个环比下降。最近一个月成交均价环比提升5%，年初至今均价环比2010年提升39%。图1：上周重点城市商品住宅成交量和价格环比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%厦门福州成都北京天津上海苏州重庆深圳青岛宁波广州南京整体-15%-10%-5%0%5%10%15%20%面积环比价格环比（右轴）资料来源：Creis、国元证券研究中心表1：重点城市商品住宅成交量和价格情况区域城市成交面积（万平米）成交均价（元/平米）上周面积环比较一月份周均近一个月环比年初以来同比上周均价环比近一个月环比年初至今环比渤海湾北京12.0313.0%-40%29%-29%218851%26%28%天津20.47%-12%50%1%1048511%3%-2%青岛16.17-11%-39%15%4%8917-1%1%17%长三角上海26.561%-39%-1%5%153002%3.1%9%苏州10.51-0.5%-19%12%2%10904-7%10%6%南京7.24-31%-54%48%-19%148200.2%0.2%58%宁波5.42-12%-56%-11%10%1353012%10%-7%华南深圳3.73-9%-61%56%3%1806314%-27%-5%广州16.56-19%-25%41%19%110854%-3%7%厦门7.3759%11%72%-19%146750.1%4%24%福州3.2235%-33%-20%-19%13809-0.2%2%12%中西部重庆25.79-7%-36%-22%-27%74114%-3%19%成都12.5128%-36%24%-3%72150.6%0.5%24%合计167.51-1.7%-35%12%-8%119874%5%39%资料来源：Creis、国元证券研究中心请务必阅读正文之后的免责条款部分32、行业库存增加上周，重点城市库存未延续上周的下降趋势，11个城市库存总计6885万平米（杭州、天津、成都无数据），环比提升11.9%，期末总量较3月底增加19.4%，较1月底增加19.5%。去化周期环比提升1.8个月，至13.8个月，较1月末增加6.5个月。重庆库存增加65%，拉动整体库存增加，如剔除，库存环比增加2%，去化周期基本无变动。其余城市库存均有小幅提升，除福州、深圳外，各城市去化周期均下调，北京、宁波去化周期超过30个月，上海和广州低于10个月。从上周数据看，开发商有加快推盘迹象，虽近一个月环比有较大幅度下降，但上周一线城市新上市楼盘均有明显提升。图2：重点城市商品住宅库存及去化时间50005400580062006600700011月第一周11月第三周12月第一周12月第三周1月第一周1月第三周2月第一周2月第三周3月第一周3月第三周4月第一周4月第三周5月第一周5月第三周5月第五周048121620可售面积（万平米）去化周期（月、右轴）资料来源：Creis、国元证券研究中心表2：重点城市库存及去化周期城市行业库存（万平米）去化周期（月）期末库存环比环比3月末环比一月末去化周期环比上周环比3月份环比一月末北京12740.2%6.1%5.0%32.6-2.6-4.618.4青岛7020.0%9.0%15.7%12.0-0.2-6.46.6上海7624.9%13.5%23.4%7.60.6-2.03.9杭州----------------南京3983.4%10.2%17.2%16.1-0.050.110.8苏州3561.1%22.2%26.2%10.5-0.30.15.1宁波7494.0%14.5%11.1%33.91.42.419.5深圳2143.8%8.4%-13.0%11.50.50.54.3广州4861.7%0.7%-1.1%7.10.2-2.81.1福州1535.3%8.4%5.3%12.30.92.43.4重庆156666.4%65.0%69.1%13.76.32.38.2整体688511.9%19.4%19.5%13.81.8-0.46.5资料来源：Creis、国元证券研究中心注：去化周期=期末库存/近八周平均成交*4请务必阅读正文之后的免责条款部分4表3：部分城市新上市住宅面积（万平米）城市上周上市环比近一个月上市同比年初至今上市同比北京19.4441.2%73.93-13.9%201.23-53.3%深圳6.83123.9%23.141.8%78.57-37.8%广州22.7205.1%39.49-50.9%352.5145.6%成都16.61-31.2%66.79-25.6%349.95-19.9%资料来源：Creis、国元证券研究中心二、投资建议上周，申万一级行业地产板块指数下降6.9%，上证指数下降5.2%，地产指数跟随大盘有较大回落。目前市场各方僵持局面仍在延续，行情走势仍在等待焦灼局面被打破，而近期新上市楼盘增加会加大行业库存压力，因市场对开发商放缓推盘的预期较高，已持续一段时间的融资渠道收紧，以及销售低迷带来的回款压力，有使政策效果提前见效的可能，从而带来市场结构的变迁，以及市场心理的转变。建议关注资金压力较小，融资能力较强，产品定位具备政策风险规避特性的上市公司，推荐一线龙头万科A、保利地产，二线龙头荣盛发展，商业地产个股金融街、世茂股份，以及“地产+投资”模式的新湖中宝。三、行业和公司信息1、行业信息1）国土资源部表示，将在全国逐步推广土地视频监控，目前，北京、天津等地陆续运用视频监控设备，第一时间发现违法违规用地，加强对基本农田的保护。2）据《每日经济新闻报道》，财政部已下拨2011年第三批中央补助保障性安居工程专项资金180亿元，至此，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元。占2011年计划拨款1030亿元已过半。3）太平洋保险、中国人寿、中国人保等7家保险公司将筹集700亿至800亿元的保险资金投向北京保障房建设，这是目前最大规模的保险资金投资保障房项目，为保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。而首批高达100亿元的债权发行计划或于5月底实施。4）中国证监会有关部门负责人27日表示，证监会日前受理少数公司房地产类并购重组申请，并不意味着当前房地产类并购重组政策发生了变化，目前证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。目前ST东源、ST圣方增发吸收房地产资产已获证监会审核通过。5）浙江、广东、山西、贵州等省市印发《商品房销售明码标价实施细则》，即日起对新建、存量销售商品房开始实施一房一价，对于取得预售许可的项目，经营者需在规定时间内一次性公布全部房源，并按申报价明示，不得在标价之外加价，浙江还规定三种折扣优惠条件，以及对所售车库（车位）或辅房也实行明码标价。请务必阅读正文之后的免责条款部分56）重庆市人大审议的《房地产交易管理条例》从多个渠道对房地产预售行为进行了更严厉规范，要求一个项目设立一个预售资金专管账户，由开户银行代为收取，预售资金由预售人、监管银行、工程监理机构共同监管，三者签订资金监管协议，预售资金应用于预售项目的工程建设，在项目竣工备案前，预售人不得将资金挪作他用。7）24日上午，住建部住房改革与发展司司长倪虹做客中国网络电视台，指出针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需巩固。下一步调控的方向为，供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格控制投机投资型需求。1、公司信息1）泛海建设（000046）：公司24日公告，公司股东泛海能源于5月23日减持公司股份412万股，占总股本的1.81%，减持后，泛海能源仍持有公司994万股，占公司总股本的4.36%。2）阳光城（000671）：公司25日公告，以不高于44495万元，受让控股股东福建阳光集团持有的国中置业100%股权，同时拟对子公司阳光城福建设立建设信托计划，期限为24个月，资金不超过11.5亿元。3）荣盛发展（002146）：公司25