国都证券-房地产行业-100601

独立性申明：本报告中的信息均来源于公开可获得资料，国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证。分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。研究报告第1页研究创造价值研究所国都证券房地产2010年06月1日行业研究行业点评投资评级：短期_中性，长期_A近期房地产相关税收政策点评核心观点行业表现对比图事件：1、国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》2、近期上海房产税系列传闻。3、国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，“逐步推进房产税改革”点评：1、如果土地增值税严格执行，将对房地产企业的盈利产生重大影响。此前土地增值税按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（2006-12-28）实施，实行四级超率累进税率，但未严格执行，土地增值税仅按很低比例预征，楼盘交付使用后再核定，房价的巨大涨幅使得实际缴付土地增值税明显低于按累进税率要求所应支付的税款。如果以后严格执行土地增值税，对房地产企业的盈利将产生重大影响（前提是严格按《关于土地增值税清算有关问题的通知》超率累进税率）。2、房产税加速推进预期确立。昨日国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提及“逐步推进房产税改革”，着墨不多，其意义是从中央层面肯定逐步推进房产税，房产税加速推进的预期确立。3、“逐步推进房产税改革”，意味着房产税的改革是个渐进的过程。若上海房产税顺利推出，是否会向其它城市推进，将成为市场新的焦点。上海房产税的推出将形成示范效应，部分房价过高涨幅过大的城市可能效仿上海；或者从中央层面推进重点城市房产税改革，这将成为新的市场焦点；以房产税政策衔接相差迥异的地方临时性政策，抑制不合理需求。4、此次调控的目标是房价。目前一线城市新房价格开始微降，同比仍为明显上涨，房价仍处于相当高的水平，在房价未出现明显下降的情况下，政策将可能严格执行。我们此前按传闻的上海房产税方案计算了房产税因素相对于购买力房价下调幅度理论值约为11%～14%，将对名义房价产生明显影响;对于购房者而言，如果供需关系不变，则只是以税收的方式支付，居民实际支付的购房成本不变，但对房地产企业而言，则影响十分显著。5、对地产企业而言，量比价格更重要。最近几周一、二线城市成交面积为2009年同期的20%～40%；如果成交量持续维持低位，房地产业绩将面临下调。如果土地增值税严格清缴，那么对业绩下调的幅度将更大。6、暂时维持房地产行业“中性、A”评级。房产税利空尚未落定，房产税、土地增值税政策的不同严厉程度对房地产企业的盈利水平的影响差别显著；房地产企业业绩预期有大幅下调的不确定性，存在进一步修正的可能。由于较大的不确定性，使得应对已处于历史估值低位的地产板块的投资策略为伺机而动，暂维持“中性、A”评级。2009-6-1～2010-5-31-25%-13%-1%11%23%35%09-609-909-1210-3沪深300房地产相关报告1.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:抑制不合理住房需求力度略超预期》2010-04-182.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:差别化信贷政策抑制不合理住房需求》2010-04-163.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:物业税传闻来袭，地产股何去何从？》2010-04-09研究员：邹文军电话：[phone]Email：[e-mail]执业证书编号：S0940209040125联系人：周红军电话：[phone]Email：[e-mail]行业点评研究报告第2页研究创造价值附录1：《关于土地增值税清算有关问题的通知》（2010-5-26）各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：　为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。国家税务总局二○一○年五月十九日行业点评研究报告第3页研究创造价值附录2：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：　一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　二、土地增值税的清算条件　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　3.直接转让土地使用权的。　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　4.省税务机关规定的其他情况。　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。　四、土地增值税的扣除项目　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　五、土地增值税清算应报送的资料　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。　行业点评研究报告第4页研究创造价值六、土地增值税清算项目