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房地产尽职调查一、什么是尽职调查尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。二、尽职调查的目的完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点：1、发现项目或企业内在价值2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响3、为投资方案设计做准备三、尽职调查的方法1、审阅文件资料通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。2、参考外部信息通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。3、相关人员访谈与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。4、企业实地调查查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产。5、小组内部沟通调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。四、尽职调查遵循的原则1、证伪原则站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。2、实事求是原则要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。3、事必躬亲原则要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。4、突出重点原则需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。5、以人为本原则要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时，重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。6、横向比较原则需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。五、尽职调查的流程尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序：立项——成立工作小组——拟定调查计划——整理/汇总资料——撰写调查报告——内部复核——递交汇报——归档管理——参与投资方案设计尽职调查小组的人员构成：项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家等1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交六、尽职调查的范围1、财务尽职调查1）财务组织财务组织结构图；年度经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。2）会计核算及报告会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）；公司薪酬、税费及会计政策；内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及与之相关的税收政策。3)财务明细资料资产负债表；损益表；现金流量表；表外项目。4）财务分析财务结构、趋势、比率分析；未来损益关键影响因素的研究；未来现金流量能否满足经营与投资的需要；提高资产质量以及损益的分析；并购中各类不确认因素对财务状况可能产生的影响的解决办法。2、项目尽职调查1）区域基本信息区域产业结构及社会发展水平；区域相关开发状况；区域房产供应状况；房产总体价格水平；物业租售总体状况。2）客户产品供求客户的偏好（住宅类型、户型布局、楼盘档次、建筑风格、楼盘配套设施、楼盘停车位、楼盘景观、楼盘装修标准）；相关项目的基本信息（户型比、项目配套到装修、设备）。3）项目周边景观周边的自然景观；周边的人文景观；周边的商务圈和商圈；周边的遮挡物及其可能对景观造成的破坏；周边的污染源；周边的大型交通枢纽和公建配套等。4)项目基地现状基地地理环境；基地地上物状况；邻地状况；基地四周道路和给排水状况；附近公共设施及交通状况（交通流量、道路形态）。3、市场尽职调查1）市场环境土地市场环境；生产资料市场（材料设备来源、材料设备采购环境）；国家的宏观政策和法令（财政政策、货币政策、国家产业结构的调整、环境保护法、土地有偿出让转让法、工商法）。2）消费需求现有多少消费者需要购买房屋；消费者购买房屋的动机及其心理活动状况；消费者购买房屋的数量；消费者对房屋设计，层次，价格及地段的要求；消费者的经济收入情况和支付能力；潜在消费者的调查和发现。3）房地产市场情况房地产市场对各类房产的总需求量和饱和点；市场的销售发展趋势；公司在同行业中的市场占有率；公司房产在各地区市场的占有情况；未开发和占领的市场；潜在消费者较多的地区市场。4）市场竞争情况对竞争者的房型设计、室内装修、配套设施优缺点的调查与分析；对竞争者商品房价格的调查和定价策略的研究和分析；对竞争者广告投放的监控及费用、策略的研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来可能出现的竞争情况的分析和评估。5）价格影响房产价格变化各项因素；房地产市场供求情况的调查；房产供求弹性的调查；不同的价格政策对房产销售量的影响；价格在不同走势下的可能采取的策略。4、经营尽职调查1）人力资源企业组织结构详图和管理结构详图；人员结构及主要管理人员详细资料；与战略相对应的人力资源规划；人员招聘和培训；目标管理和激励奖惩制度；管理团队成员的基本情况。2）配套供应体系原材料、主要零部件采购配套模式；主要服务的采购方式；主要供应商的供货情况；采购职能考察；采购合同的审核批准制度。3）生产及质量管理主要生产单元的组成、承担的任务、生产物流的流程方式；主要生产设备的状况和投资计划；生产计划的制定；质量管理获得的认证及质量管理体系。4）其他关注点企业文化；企业的公众形象；企业和工商、税务、财政、银行、政府、环保等相关部门的关系；企业主要领导的能力。5、法务尽职调查1）公司注册登记报告公司章程、营业执照、行业批文；三年内年度财务报表及审计报告；公司历史沿革资料及分支机构分布一览表；控股参股公司及持股比例；股东名册及持股比例；出资证明及验资报告。2）合同公司的投资和融资合同；重大的采购、承包、销售、担保合同；保险合同；与政府达成的合同/协议；土地使用及房屋租赁合同。3)诉讼未决的和潜在的诉讼、仲裁、或行政处罚案件；合格律师对上述事项的法律意见或评估报告；重要子公司的上述文件。4）环保及税务环保专家提供的环保调查评估报告；环保工程设施投资额和设施清单；政府环保要求及环保备付准备金；公司税收待遇证明文件；三年内完税凭证及税务登记证；公司有无潜在的税务上的风险。