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第六章城市土地租金土地所面临的问题是，它具有不可再生性。——威尔罗杰斯第六章城市土地租金土地租金导论制造业部门的竞价租金曲线信息部门的竞价租金曲线要素间存在替代性时写字楼的竞价租金曲线住宅价格竞价租金曲线放松假设：时间成本、公共服务、税收和舒适特征土地利用模式一、土地租金导论土地租金：是指土地使用者向土地所有者定期支付的费用土地的市场价值：是指土地所有者获得土地收益的总和土地的市场价值：是指土地所有者获得土地收益的总和特定地块的土地租金通常由使用该地块而获取利润的能力来决定的。一、土地租金导论假设农村地区种植谷物的土地有两种类型：高肥力和低肥力土地。谷物的价格是10美元，它由全国市场决定的。表6-1肥力和土地租金谷物价格生产数量总数入非土地成本土地WTP值土地竞价租金低肥力102201555高肥力10440152525二、制造业部门的竞价租金曲线假设该城市的制造企业主要进行自行车装配，它们要使用土地、劳动力和进口重要部件，然后向其他城市输出自己的产品。进口的和装配完成的自行车将用卡车通过高速公路运往其他城市。我们假设自行车的价格由国际市场价格决定，并不受某一城市的产量变化影响。我们利用剩余理论判断自行车生产企业对城市不同区位土地的竞标价格。二、制造业部门的竞价租金曲线每公顷土地的竞价租金等于企业愿意支付值（收入减去成本）除以工厂占据的土地规模。表6-2计算制造业的竞价租金距离总收入非土地成本运输成本土地的ＷＴＰ值生产地点竞价租金（英里（美元）（美元）（美元）（美元）（公顷）（美元）0250130—1202601250130201002502250130408024032501306060230每公顷的竞价租金美元604026X=到高速公路的距离二、制造业部门的竞价租金曲线图6-1运输成本和制造企业的竞价租金曲线三、信息部门的竞价租金曲线1、企业为交换信息进行移动2、供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线1、企业为交换信息进行移动图6-3为交换信息而移动的距离区位：方格到中心的距离距离（方格）L0211613Z123321ＡＢＣＤＥＦＧ移动距离1、企业为交换信息进行移动表6-3CBD范围企业移动的距离中间区位可使总移动距离最小企业区位移动距离（向西）移动距离（向东）总移动距离D06=1+2+36=1+2+312E110=1+2+3+43=1+213F215=1+2+3+4+5116G321=1+2+3+4+5+60212、供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线假设每个写字楼企业都有一座占地1/4公顷的四层建筑物。每个企业每天生产价值500美元产品，他们的生产成本包括两种类型：建筑物资本成本（100美元）和其他成本（劳动力、原材料和其他投入品）150美元。在经济利润为零时，土地租金的计算公式如下：每公顷土地租金=（总收入-资本成本-其他成本-移动成本）/占地面积（土地的数量）2、供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线表6-4要素间不存在互换时写字楼的竞价租金距离建筑物总收入建筑物的其他非移动土地的生产每公顷的高度资本成本土地成本成本WTP值公顷竞价租金0450010015002500.25100014500100150362140.2585654500100150200500.252002、供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线图6-3要素间不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线美元1000856400200土地竞价租金145X=方格到中心的距离四、要素间存在替代性时写字楼的竞价租金曲线建筑物的选择：写字楼等产量曲线要素替代性：选择建筑高度要素替代性产生凸性竞价租金曲线1、建筑物的选择：写字楼等产量曲线假设各写字楼企业每天的产出数量相同，办公楼面积为10000平方米。写字楼的空间布局有两种选择：在较小的地块上修建较高的建筑或者在较大的地块上修建较低的建筑1、建筑物的选择：写字楼等产量曲线表6-5占地规模、建筑物和资本成本高层建筑中等高度建筑底层建筑土地（公顷）0.040.251建筑物高度（层数）2541资本成本（美元）250100501、建筑物的选择：写字楼等产量曲线图6-4写字楼建筑的等产量曲线250100501公顷办公楼面积的等产量曲线0.040.251土地：地块面积（公顷）资本（美元）tms2、要素替代性：选择建筑高度低租金（40美元）中等租金（200美元）高租金（1600美元）2、要素替代性：选择建筑高度表6-6占地面积、建筑高度和建筑成本高层建筑中等高度建筑低层建筑土地（公顷）0.040.251资本成本（美元）25010050租金为40美元时建筑成本土地成本1.61040总成本251.611090租金为200美元时建筑成本土地成本850200总成本258150250租金为1600美元时建筑成本土地成本644001600总成本31450016503、要素替代性产出凸性竞价租金曲线图6-5存在要素替代的写字楼竞价租金曲线美元16001000856200具有要素替代性的竞价租金145X=方格到中心的距离不具有要素替代性的竞价租金ea3、要素替代性产出凸性竞价租金曲线表6-7存在要素替代性的写字楼竞价租金距离建筑物总收入建筑物的其他非移动土地的生产每公顷的高度资本成本土地成本成本WTP值场地竞价租金12550025015036640.04160054500100150200360.25200五、住宅价格住宅市场模型主要关注通勤成本，并把它当做影响家庭住宅选择的关键性区位选择通勤成本具有严格的货币性，它可以用每英里t美元表示，忽略通勤的时间成本每个家庭都有一个成员要通勤到就业地点，既可以是CBD，也可以是制造业园区非通勤性质的活动可以忽略不计所有区位的公共服务和税率相同城市所有区位的舒适特征如空气质量、景观和气候都相同五、住宅价格线性住宅价格曲线：不存在消费替代消费者替代产生凸性住宅价格曲线1、线性住宅价格曲线：不存在消费替代假设目前家庭并不遵循需求法则假设典型家庭每月有固定的收入800美元用于住宅和交通支出。每月每英里的通勤成本是50美元：距离就业区1英里的家庭每月将产生50美元的通勤成本，在2英里的位置上将产生100美元的通勤成本，以此类推住宅价格被定义为每平方英尺的住宅每月要支付的费用1、线性住宅价格曲线：不存在消费替代图6-6不存在消费者替代时的住宅价格曲线dej美元0.800.600.550.30住宅价格（每平方尺）4510X=到就业区的距离2、消费者替代产生凸性住宅价格曲线图6-7消费者替代与住宅价格gej美元0.800.550.300.21住宅价格（每平方尺）51013X=到就业区的距离f存在消费者替代时的价格六、住宅竞价租金曲线固定的要素比例要素替代住宅密度1、固定的要素比例图6-8住宅竞价租金曲线美元3012非土地投入成本（k）WTP211X=到就业区的距离总收入=P（x）*Q美元18土地竞价租金211X=到就业区的距离2、要素替代图6-8中给出的竞价租金曲线是基于如下假设而推导出来的：住宅使用固定的要素投入比例，在所有区位上，企业在每公顷土地生产出相同数量的住宅，忽略土地的价格。土地价格上涨将促使企业用资本替代土地，建造高层建筑可以节约土地。当我们靠近就业区时，土地价格呈现上涨趋势，住宅开发商必然要在更小的地块上建造高层建筑。要素替代引发的成本节约被融入到竞价租金曲线里，从中可以看出，距离城市中心越近，土地竞价租金上涨得就越快。换句话说，要素替代使得住宅竞价租金曲线的凸性变得更加明显。3、住宅密度消费者替代要素替代表6-8城郊与中心城区的人口密度住宅面积每平方英尺住宅每个家庭占据（平方英尺）占用的土地面积的土地面积城郊200024000城市中心10000.10100七、放松假设放松不存在通勤的时间成本的假设，通勤时间是以牺牲工作或者休闲时间为代价的，因此也就存在机会成本。通勤的机会成本越高，住宅价格曲线和住宅竞价租金曲线也就越陡峭。放松每个家庭只有一个工人的假设，因为每个家庭也可能有两个工人，我们必须考虑存在两个通勤成本的情形。如果该家庭的两个工人在相同的地点工作，他们向就业区迁移就将节省两倍的通勤成本，住宅价格曲线的斜率也会增加。如果这两个工人在不同的地区工作，情况就会变得更加复杂。此时，住宅价格曲线可能变得更为陡峭，甚至具有正斜率。七、放松假设放松非工作-购物、娱乐和其他活动的通勤成本的假设，如果非通勤活动的目的地均匀地分布在整个城市，那么这个假设将不会带来任何影响。在某一个方向的居住点的改变，可能会降低他的移动成本，但是其他人的移动成本可能因此而增加，总移动成本的变化量将是非常小。相反当通勤地点相对集中时，这些地区就成为除了就业外的具有很强吸引力的居住点。在其他条件相同的情况下，当远离非通勤目的地时，住宅价格将下降。七、放松假设放松所有地区的公共服务和税收相同的假设。假设城市有两个学区，每个学区的税率相同，但是其中的一个学区的教学质量更高。家庭间的竞争提高了高质量学区附近的住宅价格。如果用较高的税收取代对高质量学校的直接付费，就相当于人们间接支付了较高的住宅价格。如果两个社区的公共服务水平相同，但是税率不同，家庭间的竞争将推动低税率社区的住宅价价格的上升。七、放松假设放松城市中的所有区位具有相同的环境质量的假设。假设一个污染企业迁移到了某一个城市的中心，该城市原先非常清洁，而现在从污染企业排放的烟和气味对中心城区造成了最严重的影响。这样，该企业使城市中心附近的住宅的吸引力下降，降低了这一地区的住宅价格。具有舒适特征的情况则正好相反。八、土地利用模式商业企业竞价租金曲线不同部门的影响范围八、土地利用模式图6-10竞价租金与土地利用模式X=到中心的距离x1x2x3x4x5x6写字楼市场CBD职员制造业的工人制造业制造业的工人农业小结剩余原理告诉我们，土地的竞价租金等于总收入中超过非土地成本部门制造业企业对与其他城市的市场直接相连的高速公路附近的区域有更强的偏好。城市中的运输成本随着到高速公路距离的增加而提高，因此其竞价租金曲线具有负斜率。写字楼企业所需要交换信息，中间区位具有最小的交通成本和最高的竞价租金。小结为了应对土地价格，要素替代作用下产生了高层建筑。要素替代所导致的生产成本的节约，提高了土地的竞价租金。居民对就业区附近的区域有很强的偏好，在通勤成本的作用下，其住宅竞价租金曲线不仅具有负斜率，而且具有凸性。土地通常被最高出价者占据，因此我们可以用不同土地使用者的竞价租金曲线来预测土地的利用模式。