城市土地开发融资2

土地开发融资探讨•土地一级开发的融资渠道概括房地产企业融资内部融资外部融资现金其他速动资产应收账款预收款股权性融资债务性融资股权融资合作开发融资房地产投资信托首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加直接债务融资间接债务融资工程承包融资租赁融资回租回买银行贷款其他金融机构贷款夹层融资企业债务出租房地产承租房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司房地产融资的１８条渠道渠道内容1企业内部融资抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2上市融资股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。3房地产抵押贷款房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；4房地产委托贷款房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资信托。5向其他金融机构融资。房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。6抵押贷款证券化ABS金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。7短期融资从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款8长期融资通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。9售后回租房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。10租赁融资。开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。11回买融资开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。12房地产辛迪。这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。13前沿货币合约。它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。14项目融资项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等（五）土地融资主要渠道与模式形式内容１５TOD(Transit—OrientedDevelopment)融资模式就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式，带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值。（五）土地融资主要渠道与模式形式内容１６发行长期债券发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目；然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。（五）土地融资主要渠道与模式形式内容１７土地资产证券化含义。所谓土地资产证券化是指以可获得稳定的可预测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券的过程。土地资产证券化优点。1、死钱变活钱。利用证券市场的功能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机构巨大的固定资产变为流动金融资产。2吸引投资者。土地在不断的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买该项资产的投资者会增多。3、降低了融资成本。由于土地收益或土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低，从而可以降低土地储备机构的筹资成本。4、弥补银贷缺陷。由于土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。（五）土地融资主要渠道与模式形式内容１８房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金REITs就是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。当资金募集完成后，就让股票或受益凭证在交易市场上市流通；房地产资产信托(RealEstateAssetTrust、简称REAT)是一种非标准的集合投资信托计划。REAT的受益凭证，是把房地产物业切割成一张张“债券“，由证券化的发行机构支付利息给投资人，到期后把本金偿还给投资人。不能在证券交易所上市流通。信托方式筹集资金成本低，这是因为与银行相比，信托公司主要是直接募集社会资金，利润主要来源于消费者，可以以较低的成本运作。这对于动辄要几千万、几亿、几十亿的土地收购储备机构来说，将可以节约大量的财务成本。另外，由于信托募集资本方便灵活，可根据项目需要，专项募集，募集量可大可小，不受限制。从更广泛的概念来说，REITs和REAT都是资产证券化的一个分支。（五）土地融资主要渠道与模式形式内容１９权益融资：多种合伙模式（美国）1、开发商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。开发商通常不必自己提供权益投资，剩余资金主要通过抵押土地来获得贷款。(1)第一优先权：土地所有者获得资本回收，RP土地价值(按照合同约定的金额)的返还；(2)第二优先权：土地所有者获得按事先约定的回报率计算的权益资本回报；(3)第三优先权：开发商获得开发费(通常为开发成本的3%~10%)，作为其管理开发过程和承担开发风险的补偿；(4)第四优先权：以上三者均被支付之后，开发商和土地所有者对超额利润进行分成，其比例通常通过谈判决定。例如50%：50%。（五）土地融资主要渠道与模式形式内容１９权益融资：多种合伙模式（美国）3、开发商和贷款人合作.贷款人也可以通过“参与式贷款”(PMicipatingloan)的形式与开发商组成合伙模式，除了获得利息之外，也分享一定比例的利润分成。对于开发商而言，这种合伙形式最为简单，也最容易实现。贷款人可以把贷款额的某个百分比作为权益投资，获得权益投资收益，而不仅仅是利息。其区别是，利息必须要按时和按利率支付，而权益投资的收益则是在有可供分配的现金流出现时，才予以支付。当然权益投资的收益率要高于利率。如果开发商的规模较大且经验丰富，贷款人和开发商的利润分成通常为50%：50%，而对于经验不足的开发商，货款人的利润分成比例可以高达65%或75%。当然，开发商仍可以首先获得开发费的补偿。•三、土地一级开发综合融资概述融资渠道现状(在全部资金来源中的比重)趋势(在全部资金来源中的比重)财政资金比重很小有较大增长空间政策性银行信贷资金比重较小有较大增长空间商业银行和其他金融机构信贷资金比重很大逐渐下降开发单位自有资金有一定的比重增长空间有限外资、其他企业、事业单位和城乡居民个人资金比重很小增长空间很大融资方式现状(在全都资金来源中的比重)趋势(在全部资金来源中的比重)发行股票比重很小增长空间有限发行债券空白增长空间较大商业信用占有一定比重有所减少租赁比重不大有～定增长空间其他融资方式比重很小增长空间很大•地方政府债券尚未立法专门为土地一级开发而发行的债券在国内也未出现•开发单位如果是股份有限公司可以发行公司债券。商业信用主要是施工单位垫资和预收款􀋡土地一级开发项目融资时间规划开发阶段可采用的融资方式准备阶段财政拨款、发行债券、信托、租赁、吸收直接投资、其他融资方式前期中长期信用贷款、租赁、其他融资方式中后期中短期信用或者抵押贷款、商业信用、其他融资方式项目完成后短期信用或者抵押贷款、商业信用、其他融资方式•四、土地一级开发的融资模式•（一）一级土地开发银行贷款模式•（二）一级土地开发的信托融资模式30信托公司（受托人）②签署信托合同，设立信托委托人①持有③持有并管理、运用、处分《信托法》第2条：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为优先级受益人信托财产④信托利益分配信托利益关系基本结构图劣后级受益人信托产品投资方式主要为贷款信托投资产品的投向图3一102008--2009年信托产品资金投向比较土地储备贷款流动性贷款最低项目资本金土地出让金项目开发建设银行贷款借款人为负责土地一级开发的机构且管理规范、资本金到位（有些银行收回已经发放的贷款）不能用于固定资产投资禁止不能四证齐全、满足最低项目资本金要求信托贷款禁止禁止禁止禁止四证齐全、二级资质、最低项目资本金要求创新后的融资模式可以变相达到发放土地储备贷款的效果可以变相达到发放流动性贷款的效果可以可以可以以信托计划为主导的房地产信贷政策的创新效果37•2008年1月9日至29日．内蒙古自治区土地储备登记中心通过中国建设银行，首次发行规模为l0亿元的“利得盈”土地融资债券，以此缓解地方政府土地收储融资难的问题，募集资金将专项用于开展自治区土地储备工作。据了解，截至9月29日“利得盈”融资债券推介结束时，募集资金额度已经达到了l0亿元。发行情况某房地产企业项目公司持有100%%控股关联公司有收购选择权的股权投资结构性融资模式案例——福州某股权投资项目交易背景图目标地块交易背景：某房地产企业竞得一地块土地使用权，并成立项目公司作为项目开发主体。该房地产企业通过股东借款方式向项目公司提供资金用于支付土地出让金，项目公司已经取得土地使用证该房地产企业拟通过收回部分股东借款交易核心点房地产企业通过行使股权购买选择权回购股权，信托公司未对该房地产企业设置强制性回购义务3950.97%信托计划（信托公司）某房地产企业优先级受益人项目公司⑥分配信托利益