城市土地经济与空间结构

魏成博士副教授[e-mail][e-mail]城市经济学华南理工大学建筑学院城市规划系04讲城市土地经济与空间结构土地的特性及权属关系土地竞租与城市空间结构城市土地使用制度与土地市场土地的特性及权属关系资源的稀缺性资产的基础性：“地者，政之本也”；“有地斯有财”区位的效益性：“城市不动产的三条最重要的特征，第一是区位，第二是区位，第三还是区位”边际产出的递减性：对于城市的土地来说，边际产出的递减性表现在对土地使用强度超过一定强度后，收益开始下降。美国《全国不动产》杂志在1922年9月11日登载了一篇论文《办公大楼经济高度》，该文指出:美国某城市曾做过一项研究，在一块160×172英尺的土地上投资盖写字楼，当楼高为5层时预期投资利润率为4.36%；在5～20层时每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时每增高一层,投资利润率却下降0.14%。可见，超过20层后，土地的边际产出开始递减。土地的经济特征分析土地开发利用的方式•初次开发：未利用土地被投入使用•二次开发：已利用，持续投入劳动和技术•变更开发：转变土地原有性质、改变用途影响土地开发利用的因素•自然因素•经济因素•技术因素•制度因素土地的开发与利用土地所有权：我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地归国家和农村集体经济组织所有。•占有权•使用权•收益权•处分权：出让、出租、回收、赠与土地使用权：使用人根据法律、合同的规定,在法律允许的范围内,对国家或集体所有的土地,享有使用的权利,也叫使用经营权。土地的权属关系国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。土地的他项权利：与土地使用权、所有权有关的各项其他权利•抵押权：担保权，债务•入股权：合作、合资•地役权：依法合法利用他人土地的权利•相邻权：对于相邻土地提出合法主张或限制的权利完全市场模式：土地主要属私人所有•美国自1776年独立以来,一直是联邦制国家。目前,美国的土地中59%为私人所有；39%为公有,其中联邦政府所有为32%、州及地方政府所有为7%；另有2%为印第安人保留地。•日本的土地所有分三种形式:国家所有,占国土面积的23.7%；公共所有，即地方公共团体所有，占5.6%；其余70.7%均为私人和法人所有。非市场模式：前苏联、80年代中期前的中国、朝鲜、古巴政府控制下的市场模式：英国、中国香港各国土地制度的比较我国城市土地所有制度•《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。•《土地管理法》亦重申了城市土地的权属，即：城市的土地属于全民所有即国家所有。•《宪法》第十条还规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。《土地管理法》亦作了同样规定。土地竞租与城市空间结构1、西方经济学地租理论古典经济学地租理论•威廉·配第：商品的价值是由商品中包含的劳动时间决定的；工人的工资等于工人最低限度的生活资料的价值；从农产品的价值中扣除掉生产费用,余下的价值部分就成为地租；地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。•亚当·斯密：资本主义社会资本家阶级、工人阶级和地主阶级；地租是土地所有者的收入；从本质上看，土地是地主的资本，地租是土地资本所带来的利息。•大卫·李嘉图：级差地租。地租的产生由于土地的稀缺性和差异性。级差地租不仅存在于超额利润中,还存在于土地的素质之中。新古典经济学地租理论•兴起于19世纪末、20世纪初的新古典经济学派,以马歇尔、庇古等人为代表。•尽管地租是因为使用了土地而给予的支付，但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联——即土地的供给是非弹性的。•商业租金：使用土地的报酬，包含转移费用和经济租金。前者是对地力消耗的补偿，后者则是一种反映土地稀有价值的支付.•土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系:•当土地是大量的,供给完全弹性时(如新开发的城镇),则商业租金完全由转移费用组成，经济租金可以忽略不计。•当土地是有限的,供给有一定弹性时(如城市郊区),则经济租金与转移费用同时存在,二者的比例关系取决于供给弹性的大小。一般来说,城市规模越大,土地供给弹性越小,则经济租金比例越高;反之亦然。•当土地是短缺的,供给完全非弹性时(刚性，如城市中心区)，则商业租金完全由经济租金组成，转移费用可以忽略不计。TE转移费用ER经济租金S供给曲线D需求曲线2、马克思的地租理论地租的性质和来源•从性质上看，地租是因使用土地而支付的使用费，它是土地所有权在经济上的实现形式。•从来源上看，地租是一种超额利润，是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分配之后所剩余的部分。绝对地租•土地所有者凭借对土地所有权的垄断，占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利润，由于它不论土地本身条件优劣如何，只要即向土地所有者租用了土地，就必须支付这部分差额，故称绝对地租。级差地租•经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。•级差地租I：在不同的地块上进行等量投资，但由于土地肥力的大小和土地位置的优劣所形成的级差地；•级差地租Ⅱ：由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。•3、地租杠杆对城市经济的调节作用绝对地租促使土地的集约经营•由于只要使用土地就必须交纳使用费,即由于绝对地租的存在,迫使土地使用者把土地的租用数减少到最低限度;并在已租的土地上追加投资,以尽可能提高土地的产出率。这在客观上有利于节约土地资源、改良土地素质、实行集约化经营,从而达到最经济利用土地的目的。级差地租影响城市产业的布局•在城市空间上由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有差别,就会自动形成一种产业的布局方式,从而促进了土地资源的最优配置,使土地潜在的效益得到最大发挥。•3、地租杠杆对城市经济的调节作用级差地租控制城市规模的膨胀•级差地租存在于不同规模的城市之间。一般来说,大城市的级差地租总要高于小城市,因此,大城市昂贵的地价最终会形成一种排斥力,将那些占地过大的企业推向周围的中小城市。这样一方面控制了大城市规模的无限膨胀;另一方面也带动了中小城市的发展,有利于城镇体系的合理布局。级差地租调节国民收入的分配•由于级差地租的实质,是将从土地上获得的级差收益进行分配。企业收益中的土地因素收归土地所有者,对于土地国有制的社会主义国家来说,还能增强国家财力、增加城市建设资金,有利于国民收入在国家、企业和劳动者之间的合理分配。4、城市土地的区位选择•城市土地的投标租金•德国：屠能1826《孤立国》•由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生的ABdr(d)or(d)=q(p-c-π-fd)r(d)=q(p-c-π-fd)r(d)代表某一土地需求者的投标租金曲线,d代表到城市中心的距离,p为产品价格,q为产量,c为与距离无关的单位生产成本,f为单位距离的运费率,π为平均利润率AB为投标租金曲线其斜率为f。只要企业选址在这条曲线上,则无论其位置在AB线段上的何处,企业的利润率π都是一定的。城市土地地租曲线的形成•在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时产生的针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包洛线AEFC’，是实际上的城市土地市场地租曲线。商业竞争促进城市中心区的形成•一般的商业企业在选址时都要考虑其竞争者的位置，因为这关系到市场的占有份额和各自市场的覆盖范围。相同的商业企业总倾向于在相邻的地段选址。1/23/45/61/2ABXCMDYX、Y企业按城市规划布局各在城市纵断面四分点上，各占市场份额1/2；X为追求最大利润，悄悄向C移动；作为对X的反应，Y向D移动。竞争趋往，城市中心在M点处形成工业地租曲线的水平化趋势中国的城市建设用地一直按用途分为两类：一是经营性用地，包括住宅、商业及写字楼等用地，以“招、拍、挂”方式出让；二是非经营性用地，如工业、仓储、交通、教育等用地，采取协议方式出让。很多城市为吸引投资，采取“零地价”或成本价的方式出让工业用地，这使得中国工业用地的地租曲线非常水平化。这种非市场化的土地出让运作方式，使工业区的区位选择与城市中心的关系不是十分紧密，简单地说，就是可远可近。因此在实际中我们可以看到到处都是工业，是一种扭曲的工业区位选择。中国城市的工业地租曲线工业的区位选择相对比较灵活，可以促进城市的空间跨越，但不容易形成城市的结构性跨越；近期许多大城市开始关注开发区向新区转型的问题，力图实现工业化与城市化的同步推进。办公物业的郊区化趋势，使得办公地租曲线出现了一种结构性跨越。随着信息技术的快速发展，办公物业都有一种持续的郊区化趋势，在郊区化的过程中，围绕一些特定的地点会形成城市外围的一个新的次中心。形成城市的多中心格局，有学者将外围的这些中心称为微型CBD，也有人称为都市副中心（SCBD）。城市的办公物业地租曲线也相应产生了变化。从地租曲线来看是一种结构性跨越，但不是每一个城市都需要这种跨越，更多的城市是采用了一种最为经济的“摊大饼”模式。需要实现跨越发展的城市可能是两种类型：一是城市的人口规模已经超过300万人（丁成日，2005），城市交通拥挤、大城市病问题突出，需要引导城市向多中心发展。另外一种类型，是城市的发展碰到明显的“门槛”，如江、河、铁路等，这些城市在用地跨越门槛的同时，必须要实现城市结构的跨越，否则会导致外围的新城越发展，城市中心越拥挤的外溢回波现象。中国城市的办公用地地租曲线办公的郊区化是一种新的趋势，通过城市中心体系的建设可以真正促进城市空间的结构性转型，但是这种转型需要政府的培育与引导。中国城市的居住用地地租曲线居住地租曲线的“波浪式”变化由城市中心向外，中国的居住地租曲线呈现为一种复杂的“波浪式”下降曲线，这种波浪式曲线的每个峰值都与某种设施存在着密切关系，这些设施可能是轨道交通站点、名牌学校或大型公园等，其与城市的空间结构并没有明显的关系。以北京为例，其住房价格并不是简单地呈现出从中心向外围降低的趋势，而是在各空间区域表现出显著差异。认识到这种差异性。在规划与土地投放时，就要考虑到与居住相关的各种配套设施的建设，不仅是商业服务设施，更包括促进价格峰值形成的学校、交通设施、公园等，只有配套这些设施，才不会导致出现“空城”。居住用地的发展需要与城市的中心体系、交通设施、环境综合起来考虑，只有这样，才能真正建设和谐新社区。•城市空间结构在城市经济学里是如何被认知和度量的：1、城市土地利用类型2、城市土地利用强度3、就业密度空间分布城市空间结构理论用可测量的特点来解释城市空间结构：•平均城市建成区(人口)密度-每人消耗的土地•密度的空间分布•职业的空间分布•每日出行的模式•土地价格的空间分布1、城市土地利用类型•由于不同的土地利用类型有不同的生产率，对交通的依赖程度也不同，不同土地类型有不同的土地地租竟标曲线。•市场原则是土地出租给最高的竟标者。因而靠近市中心的为商业用地中间是工业用地，最外围是住宅用地。城市空间结构理论城市土地竟标曲线与城市结构Alonso（1964）2、城市土地利用强度•资本密度。（容积率、建筑密度、建筑高度）。资本密度度量的是单位土地面积上的资本投资。或地均GDP。•人口密度。人口密度分布是城市人口特征的一个重要方面。示意图一般有：平面图、三维立体图和空间截面图。城市空间结构理论人口密度曲线Averagedensitiesinbuiltupareas城市建成区的平均人口密度Spatialdistributionofpopulation人口的空间分布29•就业的高级集中就是纽约大都会区的空间结构的特点；•就