城市建设投融资模式及案例分析(二)

城市建设融资模式及案例分析（二）慧朴管理概况主要业务立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益建造培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。公司愿景致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。部分客户中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商2城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”3培训注意事项手机关铃守时禁烟提倡互动3城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”•我国城市基础设施建设资金来源结构城建维护费等~20%数据来源：住建部网站资金缺口~80%银行信贷资金•可能造成政府过度负债，难以为继或因政府财力信用不足，银行怠于放款土地出让金•土地资源有限，难以成为长期持续的建设资金来源其他途径？通过融资创新，帮助地方政府突破融资瓶颈！引子4城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”地方政府融资平台：地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺，以实现承接各路资金的目的，进而将资金运用于市政建设、公用事业等公益性或经营性的项目。地方政府融资平台的形式：城投公司、资产经营公司、交投公司、水投公司、铁投公司等。典型的如：重庆八大投。地方政府融资平台的职能：融资、建设、经营。地方政府融资平台的发展阶段：第一个阶段：创业初期，大举债、大建设；第二阶段：探索成长，整合资源，拓宽融资渠道；第三阶段：高速发展，构建核心业务和多元化融资渠道，形成投资收益良性循环；第四阶段：转型跨越，管理集团化、融资市场化和经营规范化。地方政府融资平台的融资：资源资产资本。地方政府城市建设资金筹措的解决途径5城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”目录公用事业股权融资案例1BOT/TOT项目融资案例2城建项目BT融资案例3片区开发融资与投融资规划案例4公募市场债券融资案例56城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”地方政府融资平台典型案例分析：战略、融资和运作案例一公用事业股权融资徐州市自来水总公司改制招商7城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”徐州自来水总公司股权融资建设部2004年126号文《市政公用事业特许经营管理办法》颁布以来，全国首例按照该办法规范操作的城市公用基础设施股权合作的成功案例。改制前，（1）徐州市自来水总公司现有49万吨的供水能力远远不能满足供应；（2）近期新建水厂所需1.58亿资金，远期新建供水管网资金和60万吨骆马湖水厂资金无法解决；（3）经营管理技术落后，管网漏损率高。改制，2004年12月23日首创股份与徐州市自来水总公司合资成立徐州首创水务有限责任公司，首创股份出资现金人民币1.44亿元获得80%的股权，徐州水司以实物作价人民币3600万元出资获得20%的股权。徐州首创董事会成员9名，首创股份占6名，徐州水司占3名。改制后，徐州首创获得30年合资经营合同以及在徐州水司现有服务范围内的独家特许经营权。江苏省一级城市供水水质检测中心，服务人口100万，供水普及率100%，企业管理、生产运营、客户服务水平较合资前有了根本性提高，荣获“中国供水企业文化建设先进单位”。项目背景8城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”•3、国有资产保值增值原则•坚持七项•基本原则•2、公开、公平、公正原则•6、坚持建立现代公司制度原则•4、坚持渐进式稳步改革原则•5、坚持供水产业化经营原则•7、坚持引入先进经营理念原则•1、遵守政策、法规原则坚持以下七项基本原则9城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”十三大关键问题分析•十三大关键问题分析•4、合理选用价值评估方法•7、公司治理结构及股权结构•10、实行特许经营，完善•行业监管机制•9、员工安置方案•8、土地处置方案•12、保障供水安全，满足•城市持续发展•1、明确改制目标2、确定纳入交易的资产范围3、债权债务处置•5、合理设计交易结构•确保国资保值增值•6、股权转让价款的合理分配•11、水价调整机制•13、招标阶段的建议和经验10城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”6股权转让价款的合理分配•评估价•政府回收•国有资本“有进有退”战略•政府回收部分原始投资用于其他更急需国家资金支持发展的项目非常有必要；•另外，此次改制招商后国有资本仍然绝对控股，充分体现了国家对自来水这一公共基础设施的重视和支持。•溢价•留作水务平台发展•可持续经营的需要•徐州市水务设施投资建设还需要大量的资金支持，此次股权转让价款可以弥补部分资金缺口；•另外，溢价主要是由于徐州水司多年辛苦经营的结果，理应将其留在水务投融资平台，用于支持徐州水务行业的发展。12基于未来的市场价值，一般而言最终成交价会大于国有资产评估价，股权价款也就体现为评估价值和溢价两部分。根据我们的实践经验和本项目的实践情况，初步建议股权转让价款中对应的国家原始投资部分（对应国有资产评估价）由代表政府的财政厅上收国库，剩余部分（对应溢价）留作水务公司专项发展资金。11城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”交易结构示意图战略投资人行业主管部门80%持股派出管理代表经营管理支付转让价款政府经营层社会公众20%持股提供供水服务徐州首创水务公众监督行业监管授权特许经营权国资委转让80%股权12城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”改制招商全过程解析全过程、整合式咨询顾问服务招商方案设计项目管理和交易促成招商目标与边界条件明晰项目现状调查修改方案，并正式报批招商文件编制招商实施项目推介/信息发布发售招商文件、编制提交投资建议书合同谈判，签约内部资源分析改制、招商目标实现招商方案设计征求意见，市场测试平台运作方案改制方案设计组建改制招商机构，项目调查协助清产核资、审计和评估设计编制改制方案编制投资平台运作方案效益跟踪和评估方法研究13城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”1、招商顾问的服务内容-改制方案设计改制方案设计编制协助组建不同权力层级组成的改制招商机构；建议：改制招商领导机构由以市分管领导、相关政府部门负责人和水司领导组成；执行机构由国资委和水司相关人员组成。编制尽职调查清单；委派财务、法务、管理、工程等专业背景咨询人员开展尽职调查：编制尽职调查报告：协助招商人论证、设计并编制改制方案，包括但不限于：-总体改制方案；-职工安置方案；-土地处置方案；-债权债务处置协议；-内部资产、债务重组方案；-担保处置方案；-其他重大资产处置专项方案；协助改制方案审批申请并进行解释。组建改制招商机构开展尽职调查设计编制改制方案协助招商人组织实施清产核资、财务审计和资产评估协助组织实施清产核资、损溢认定工作，并协助审批申请；协助组织实施财务审计；协助组织实施资产评估：提出资产评估范围、方法的建议，协助确定资产评估范围。改制阶段方案纲要改制总体方案职工安置方案土地处置方案债权债务及担保处置方案或协议清产核资及资产评估实施方案项目公关方案14城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”2、招商顾问服务内容—招商方案设计招商方案设计全面调查：财政、经济、金融、市场、工程、行业管理、土地开发利用与监管、城市发展规划、区域开发建设相关政策、区域内其他已建成项目的相关资料和情况结合项目现状和招商目标，初步确定各主要招商边界条件设计初步的招商方案—项目交易结构及投融资结构—构建项目财务模型—项目风险分担和风险控制机制，包括监管措施—招商标的（回购款）—招商进度计划—工程前期准备工作成果与招商的衔接征求招商方对初步方案的意见项目现状调查制订招商方案确定正式方案根据招商方修改意见和市场测试反馈结果，修正招商方案正式招商方案提交有关部门审批落实项目前期规划、设计报批，以及土地动拆迁等建设条件本阶段工作要点多方挖掘项目内在价值，增加项目吸引力，尤其是资信增级方案内容设计紧密围绕招商战略目标特别重视方案设计阶段的市场测试关注水务投资市场最新动向，设计既保障政府利益又能吸引投资人的招商方案15城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”3、招商顾问服务内容—招商实施招商实施以招商方案为基础，在法律顾问和技术顾问支持下，编制招商文件初稿招商文件应重点确定招商实施的程序性规定，以及投资建议书的评审标准招商文件初稿提交招商领导小组审查、批准安排文本印制在有关媒体上广泛发布招商信息出售招商文件，组织现场踏勘，召开项目答疑澄清会（如需要）接受投资建议书组织专家评审组，对投资建议书进行评审汇总、提交投资建议书的评审意见，排定投资者谈判顺序编制招商文件接受投资建议书谈判及签约与第一顺位的候选投资者进行商务谈判将最先通过谈判确定的候选投资者之名单和评选/谈判结果报批经批准，确定中选投资人草签股权融资协议项目公司合法成立后，签署正式合资协议本阶段工作要点招商实施的各环节要与体现招商方案设计的要点及“三公”原则注意与政府有关管理机构的政策协调。实施过程中如与原有政策发生冲突，必须有解决预案利用招商的竞价气氛和招商方的信息优势，形成充分竞争局面，让招商方掌握主动权需加大项目推介力度16城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”4、编制平台持续运作方案平台持续运作方案对于组建平台的背景、资源及已有工作成果进行全面了解和分析，明确平台功能定位和发展目标；分析平台投融资任务、资金需求和现有资金情况及筹资渠道；提出平台的业务发展战略和目标；提出平台做强做大的投融资支持方案；提出平台组织结构、人力资源配置、产权结构、对于下属企业管控模式。要点阐述平台要有必要的发展资金和资产，第一步要将改制后的水司的产权划转平台，发展资金首先来源于本次产权转让收入的一部分。合资后水司效益应迅速提升：合资后2~3年内降低产销差率12%；3~5年内收回欠费约60%；投资管网、提升水质、拓展用户、销售水量年均增长5%等。为了做强做大平台资产规模，未来国资委需要将其他优质水务资产划转平台，如污水处理设施资产，这部分产权未来又可以进行招商运作，获得的资金用于滚动开发平台应走出徐州市区，整合周边市、县、区的水务资源，平台应积极探索债务融资和以合资方式对外投资的方式，尝试低成本、大金额的创新融资方式平台内企业提升经营效益、平台做强做大后，将启动平台上市步伐，打通融资通道、提升企业管理水平和形象17城市建设融资模式及案例分析BestOperationPractices“BringingWorldC