平安证券-930深圳、107上海地产调控细则点评-101

行业快评2010年10月7日请务必阅读正文之后的免责条款。9.30深圳、10.7上海地产调控细则点评：1、深圳、上海出台了计划性色彩浓重的限购政策，其中深圳的限购政策更为严格：z深圳的限购政策考虑了增量和存量的双重因素；深圳规定：已有两套住房的户籍家庭和已有一套住房的非户籍家庭不能再购买住房，没有住房的户籍家庭可再购买两套住房、没有住房的能提供一年以上社保或者纳税证明的非户籍家庭可购买一套住房，无法提供一年以上社保或者纳税证明的家庭暂停购买住房；z上海的限购政策跟北京一样只考虑了增量因素；上海政策规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。2、上海出台了操作性较强的土地增值税政策，明确了上海作为房产税试点城市；z上海出台了操作性较强的土地增值税政策，但政策本身更多是增加购房负担；上海的政策规定：加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。z上海的政策间接确认了上海作为房产税试点城市的传闻。第三条提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。3、上海的政策提高了预售的门槛，但实质的影响不大；规定“对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。”上海目前的预售条件是：“（沪府[2000]60号）规定的商品房预售应达到的标准（即新标准）为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封项；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。”4、政策体现的政府姿态更值得重视；属“国十条”的继续，反应了政府对此次地产调控的姿态；是对近期市场量价齐升的直接反应；近期在深圳上海等多个城市，房地产市场重新呈现了价量齐升的状态，增加了政府对于房价进一步快速上涨的担忧，是出台上述政策的直接诱因；5、随着可能的政策和市场调整，战略性建仓的时机来临，短期给予行业“推荐”评级。该政策是房地产制度性重构的一部分，鉴于目前的城市化水平和人口年龄结构，中长期我们仍然看好行业发展，重点看好土地成本较低、管理水平优秀的高周转企业在未来的表现。短期内考虑调控会产生的市场阵痛和持续的政策预期，不建议大举介入，但对于注重绝对收益的投资者而言，目前股价已经较为充分的未来市场可能的调整情况，建议投资者可以择机在市场调整过程中战略性建仓。李晓东联系人[e-mail]刘英华分析师[e-mail]请务必阅读正文之后的免责条款。地产行业·行业快评附件1：深圳市《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》各区人民政府，市政府直属各单位：贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，坚决抑制不合理住房需求和投机炒作，遏制房价过快上涨的势头，结合国务院有关部门文件规定，在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》的基础上，现补充通知如下：一、要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔2010〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。二、在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。二○一○年九月三十日附件2：上海市《关于进一步加强房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见》为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，今天(10月7日)，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下：一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。请务必阅读正文之后的免责条款。地产行业·行业快评五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。二○一○年十月七日平安证券综合研究所投资评级：股票投资评级:强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上）行业投资评级:强烈推荐（预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数10%以上）推荐（预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%至10%之间）中性（预计6个月内，行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间）回避（预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）风险提示：证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券有限责任公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其它人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能尽依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券有限责任公司的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券有限责任公司2010版权所有。保留一切权利。平安证券综合研究所地址：深圳市福田区金田路大中华国际交易广场8层邮编：518048电话：4008866338传真：[phone]