搜索
广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。行业跟踪分析报告2007年09月25日房地产开发与经营业(011001)大海航行，你选择什么？大中型公司更具投资价值花长劲房地产行业研究员电话：020-87555888-697eMail：hcj@gf.com.cn房地产行业依旧快速发展，房价上涨势头加快1-8月份，城镇固定资产投资66,659亿元，同比增长26.7%；房地产开发完成投资14,277亿元，同比增长29.0%，增幅比上年同期增加5个百分点。从2005年开始，我国商品房市场供需出现反转，销售面积开始超过当年竣工面积，这种趋势随着需求的大量增加而愈来愈强烈。自2007年以来土地交易价格出现的大幅上涨将对未来房地产价格的上行产生较大拉动作用。2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅为有此数据以来最高值。行业经营业绩情况今年上半年，上市公司业绩大幅增加，各行业净利润算术平均值为71.20%，比上年同期增加47.08个百分点；扣除非经常性损益后净利润增长94.01%，比上年同期增加50.26个百分点。伴随着房价的上升，由于房地产公司收入的时滞性，因此未来上市公司业绩仍将可能保持快速增长态势。投资建议经济实力的增强带来房地产市场的旺盛，新增住房需求、改善居住条件需求、城市改造带来的拆迁需求等极大刺激了房地产市场的发展，同时人民币持续升值带来房地产资产价格的不断上涨吸引更多的境外资金流入国内房地产市场。需求旺盛的对面是供给的不足。因此房地产业在较长时间内都将是快速发展的行业，其具备中长线的投资价值。在汹涌的大海上航行，我们推荐乘坐大船；在调控压力的背景下投资房地产股，我们推荐大中型公司，不论从盈利角度，还是从风险角度。我们推荐万科、保利地产、金地集团和招商地产等大中型房地产公司。行业评级前次评级买入行业走势市场表现1个月3个月12个月行业指数-3.82%38.29%352.85%上证综指6.23%37.67%215.02%.PAGE22007-09-25行业跟踪分析报告行业发展情况固定资产投资情况1-8月份，城镇固定资产投资66,659亿元，同比增长26.7%。其中，国有及国有控股完成投资28,777亿元，增长16.7%。图1：历年我国城镇固定资产投资情况24.0%27.2%27.6%27.7%16.9%13.0%10.3%26.7%03000060000900001200002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年07年1-8月亿元0%10%20%30%40%固定资产投资完成额固定资产投资增长速度数据来源：国家统计局、广发证券发展研究中心图2：近几年月度固定资产投资增长情况PAGE32007-09-25行业跟踪分析报告0%10%20%30%40%50%60%2004年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2005年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2006年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2007年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月数据来源：中国房地产信息网、广发证券发展研究中心从上图中可见，每年的5-8月是我国固定资产投资的高点月份，从今年的数据来源，一系列政策对固定资产投资产生了抑制作用，今年5月以来的固定资产投资增幅比之前月份增幅增加较小，月份差异逐步缩小，今年我国固定资产投资有望在去年的基础上有所回落。房地产开发投资情况今年1-8月，我国房地产开发完成投资14,277亿元，同比增长29.0%，增幅比上年同期增加5个百分点。图3：历年房地产开发投资情况4901.736245.487736.4210106.1213158.2515759.319382.461427729.0%21.8%19.8%28.1%29.7%21.9%25.3%19.5%040008000120001600020000240002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-8月亿元0%10%20%30%40%房地产开发投资额增长速度数据来源：国家统计局、广发证券发展研究中心图4：近几年房地产开发投资月度增长情况PAGE42007-09-25行业跟踪分析报告0%10%20%30%40%50%60%2004年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2005年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2006年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2007年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月数据来源：中国房地产信息网、广发证券发展研究中心从上图中可见，自2006年以来，我国房地产开发投资逐月呈现增长态势，去年与今年的几次加息对房地产开发投资的影响较小，预计今年房地产开发投资增幅将比去年高。房地产开发投资的加快增长主要原因在于当前房地产市场价格快速上涨带来资本收益率的提高从而吸引社会其他资金的流入。商品房竣工与销售情况从2005年开始，我国商品房市场供需出现反转，销售面积开始超过当年竣工面积，这种趋势随着需求的大量增加而愈来愈强烈。今年前7个月，商品房销售率达到190.29%，这有商品房竣工季节性的因素，但也证实了旺盛的需求。图5：近几年商品房竣工和销售情况PAGE52007-09-25行业跟踪分析报告90.03%114.30%114.35%190.29%0200004000060000800002004年2005年2006年2007年1-5月万平方米0%40%80%120%160%200%商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售率数据来源：中国房地产信息网、广发证券发展研究中心目前地价与房价情况从下图中可以看出，土地交易价格在一定程度上是房地产销售价格及商品房销售价格的前行指标。由于土地是房地产开发的“原材料”，因此自2007年以来土地交易价格出现的大幅上涨将对未来房地产价格的上行产生较大拉动作用。图6：目前土地价格与房地产价格情况9810010210410610811011211411603年3月6月9月12月04年3月6月9月12月05年3月6月9月12月06年3月6月9月12月07年3月6月全国房地产销售价格指数全国土地交易价格指数全国商品房销售价格指数数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心房价走势：房价涨幅呈现加速上涨势头PAGE62007-09-25行业跟踪分析报告据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。其中：新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，涨幅比上月高0.9个百分点，环比上涨1.5%，涨幅比上月高0.2个百分点；二手住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比上月高0.6个百分点，环比上涨2%，涨幅比上月高0.5个百分点；非住宅商品房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上月高0.2个百分点，环比上涨0.5%，涨幅与上月持平。按类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.1%、9.3%和10.0%，环比分别上涨0.7%、1.6%和1.7%；办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨6.5%、7.4%和6.1%。按地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%和蚌埠11.1%等。环比涨幅较高的主要城市包括：杭州4.7%、乌鲁木齐4.0%、大理2.8%、石家庄2.5%、重庆2.5%、昆明1.7%、上海1.6%和深圳1.5%等。表1：全国部分主要城市房屋销售价格指数房屋销售价格指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数地区同比环比同比环比同比环比全国108.2101.4109.0101.5107.9102.0北京112.1100.8113.5101.1110.6100.5天津106.8100.8107.1101.0106.6100.5石家庄107.9101.8109.8102.5106.1100.8太原104.8100.6105.5100.5105.8101.3呼和浩特104.4100.4104.4100.6104.7100.6沈阳105.2101.8105.4100.9106.8105.2大连107.0100.5107.7100.5108.4100.9长春107.8101.7109.9101.1107.8103.4哈尔滨105.1101.4104.1101.3106.7102.3上海103.6101.4103.7101.6104.0101.5南京106.6100.7107.5100.7104.7101.0杭州108.0103.4110.2104.7105.6102.0宁波109.0101.7110.5102.0109.3101.9合肥101.0100.0101.3100.0100.099.9福州106.5100.9107.9101.1104.0100.5厦门106.9100.8107.1100.7107.0101.1南昌106.8101.4107.8101.2106.6102.8济南105.2100.7105.8100.4104.6101.4青岛106.6100.4106.8100.4106.6100.6郑州106.6100.8105.9100.1110.0105.9武汉105.4100.9106.9101.1103.6100.2长沙108.4102.3109.4101.6107.2102.2广州106.4101.0107.4100.8105.9101.6深圳120.8101.6117.6101.5122.0101.7南宁107.4101.6109.7102.2103.1100.3PAGE72007-09-25行业跟踪分析报告海口109.0100.1109.9100.6108.198.3重庆108.2102.2109.5102.5106.5102.4成都107.4100.4108.8100.5104.7100.4贵阳106.5101.0107.1100.8106.0102.2昆明103.5101.1102.3101.7104.7100.3西安105.9100.5106.5100.6106.5100.3兰州105.3100.0106.799.9104.8100.6西宁103.7100.8104.4100.4102.8101.3银川104.0100.9104.5100.6103.6101.3乌鲁木齐111.9103.4115.5104.0109.2103.7数据来源：国家发改委今年以来，房价涨幅呈现加速增长的态势，自5月创自06年以来的新高之后，6月、7月和8月均连创新高，目前房价呈现加速上涨趋势。图7：全国70个大中城市房屋销售价格走势图4%5%6%7%8%9%05年7月8月9月10月11月12月06年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年1月2月3月4月5月6月7月8月数据来源：国家发改委、广发证券发展研究中心政策情况《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》8月13日，政府发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），24号文强调，应加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并以此作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，24号文明确城市廉租住房制度是解决低收入家庭