招商证券-国务院房地产市场调控政策点

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告国务院房地产市场调控政策点评贾祖国[e-mail]孟群[e-mail]2008年12月18日周期性消费品房地产推荐（维持）12月17日，国务院常务会议研究确定促进房地产市场健康发展的政策措施；央行，银监会公布《廉租住房建设贷款管理办法》。不改变行业调整的趋势。事件：12月17日，国务院常务会议研究确定促进房地产市场健康发展的政策措施；央行，银监会公布《廉租住房建设贷款管理办法》，主要内容包括：¾加大保障性住房建设力度；¾信贷支持改善性住房需求：购买改善性普通自住房，比照执行首套贷款购买普通自住房的优惠政策，即最低首付20%，最高贷款利率优惠30%；¾减免住房转让营业税（暂定一年）：个人购买普通住房满2年转让的，免征营业税（原来要求满5年）；不足2年转让的，按转让收入减去购房原价的差额征收营业税（原来是按转让收入全额征收营业税）；¾信贷引导开发商适应市场变化：加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务；¾按法定程序取消城市房地产税；¾廉租房建设贷款利率按央行同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。点评：‰调控政策进一步放松，不改变行业调整的趋势信贷支持改善性住房需求的政策，在10月22日中央的“救市”政策里就已经公布。目前按优惠利率计算，7折后的5年期以上的按揭利率为4.28%（=6.12*0.7），比同期存款利率（3.87%）高0.41%。银行的动力较小，除非出台更具可操作性的实施细则，否则该措施的意义不大；目前住房转让营业税税率是5%，减免住房转让营业税，相当于房价一次性最高下降5.5个百分点（含城市建设维护税和教育税附加）。这两个政策实际上是对前期紧缩性政策的放松，有助于活跃市场交易，但不改变行业调整的趋势。因为，房地产调控政策也是有周期，房地产调控周期与地产周期是高度一致的。（参见拙作《中国房地产调控政策分析》）上证指数1977行业规模占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）55584.0流通市值（亿元）32237.0重点公司市值（亿元）22731.6行业指数%1m6m12m绝对表现15.2-13.5-52.5相对表现12.618.97.5-80-60-40-2002040Dec-07Apr-08Jul-08Nov-08(%)房地产沪深300相关报告《中国当代房地产研究专题之一—城市化、人口流动与房价》2008/07/18《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》2008/07/21《中国当代房地产研究专题之三—货币政策、房地产周期与股票价格》2008/09/08《中国当代房地产研究专题之四—房地产估值的国际比较》2008/09/17《中国当代房地产研究专题之五—美国房地产市场概览》2008/09/28《中国当代房地产研究专题之六—房地产股票估值的国际比较》2008/10/06《中国当代房地产研究专题之七—保障住房的国际比较》2008/10/10《中国房地产调控政策分析》2008/10/17行业研究敬请阅读末页的免责条款Page2‰市场低迷状况可能延长，并对中小套型住房的长期价格形成冲击¾一方面，减免营业税将降低二手房价格，分流一手房市场需求，尤其是刚性需求。结果将导致一手房购房者的期望价格比现在更低。¾另一方面，由于中央“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”，使部分开发商（尤其是资金链紧张的开发商）通过调整套型结构而获得贷款，缓解资金压力，增强议价能力。结果将导致开发商的期望价格比原先有所提高。这样一降一升，双方分歧扩大，博弈时间延长，因而可能延长市场低迷状况。¾另外值得注意的是，开发商为获得贷款而调整套型结构，将导致中低价位，中小套型普通商品房的长期供给可能大幅增加，进而导致中小套型住房的长期市场价格下降。‰城市房地产税是针对外商企业的，取消后对市场基本无影响城市房地产税是针对外商企业所拥有的房屋征收的财产税。计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入，税率为房屋折余价值的1.2%，或房屋租金的18%。具体计算方法如下：¾按标准房价计税，年应纳税额=适用单位标准房价*应税面积*1.2%；¾按标准房租价计税，年应纳税额=适用单位标准房租价*应税面积*18%；‰附：房地产调控政策示意图调控政策也是有周期的。这个周期和房地产周期是高度一致的。在房地产周期的下半场，救市政策主要分为两步：先“放松”（原先的紧缩政策）、再“鼓励”（居民购房）。图1：房地产调控政策示意图资料来源：招商证券研发中心鼓励的政策紧缩的政策放松的政策鼓励的政策行业研究敬请阅读末页的免责条款Page3分析师简介贾祖国，复旦大学金融学博士、南京大学经济学硕士，5年证券从业经验，目前为招商证券房地产行业高级分析师。孟群，中南财经政法大学经济学硕士，2008年加盟招商证券。分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。投资评级定义我公司从2008年4月11日起，调整公司短期评级名称及定义、公司短期评级与行业投资评级的比较基准，公司长期评级保持不变。调整后的评级体系如下：（详细情况请参见《关于招商证券调整投资评级体系的说明》）公司短期评级以报告日起6个月内，公司股价相对同期市场基准（沪深300指数）的表现为标准：强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上公司长期评级A：公司长期竞争力高于行业平均水平B：公司长期竞争力与行业平均水平一致C：公司长期竞争力低于行业平均水平行业投资评级以报告日起6个月内，行业指数相对于同期市场基准（沪深300指数）的表现为标准：推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告仅向特定客户传送，版权归招商证券所有。未经我公司书面许可，任何机构和个人均不得以任何形式翻版、复制、引用或转载。