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行业会计比较第四章房地产开发企业会计2012中国房地产业10大知名企业•1、了解房地产开发企业的经营特点和会计核算特点；•2、掌握房地产开发企业房地产开发成本的核算；•3、掌握房地产开发企业房地产的销售、转让的核算。•重点：房地产开发成本和销售收入的核算•难点：房地产开发成本的核算教学目的和要求主要内容•第一节房地产开发企业会计核算的特点第二节房地产开发企业开发成本的核算第三节房地产开发企业收入的核算•2010年9月30日住房城乡建设部、国土资源部、监察部出台新政遏制部分城市房价过快上涨。•新政要点（简称国五条）第1条各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。第2条完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。•第3条调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。第4条切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。第5条加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。•2011年房地产新政国八条•2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策背景•国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。•基本内容•（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。•（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。•（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。•（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。•（五）严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。•（六）合理引导住房需求•各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。•原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。•（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制•未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。•（八）坚持和强化舆论引导•对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2012年1-6月份全国房地产开发和销售情况第一节房地产开发企业会计核算的特点•一、房地产开发企业的业务特点•（一）房地产开发企业的概念•房地产，又称不动产，是房屋和土地财产的总称。房地产开发企业是以土地开发和房屋建筑为对象，从事开发和经营房地产的企业。••（二）房地产开发企业的业务特点•房地产开发企业业务范围主要包括：•地产开发、经营、使用权的出让或转让抵押；•房产的建设、出售、出租、抵押和维修•房地产信托信息咨询、代理、物业管理•房地产业具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，属于第三产业。••房地产开发经营企业的业务特点：•1、具有长期性。因为从房地产项目的投资决策、破土动工到商品房的竣工、配套设施全部完成，少则几年，多则几十年，经历规划、勘察、设计、施工、验收等许多阶段，因而，房地产开发具有长期性。•2、开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。•3、具有庞大性。房地产开发经营企业无论是投入的资金还是建设实体，与其他企业相比都是巨大的。•4、具有风险性。由于房地产经营企业投入的资金数额较大，而且资金周转周期长，具有不可确定性因素很多，因而较易遭风险的冲击。如新政出台•5、具有复杂性。因为房地产开发经营是一项错综复杂，纵横交叉的系统工程，它不仅涉及到土地管理部门、城市规划部门、勘察设计单位、施工、拆迁等部门，而且与商品房开发道路、地下设施、水电、邮政、交通、通讯、商业、文教、卫生、娱乐、绿化建设等相配套的方面，因而与其他企业相比，它具有复杂性。•（三）房地产开发的分类•1、房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：•第一类:从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发.•是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。•第二类:从事开发经营成片土地的，即简称土地开发。•是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。•2、房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：•第一类：也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。•第二类：是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。•第三类：其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。•二、房地产开发经营企业会计核算的特点•（一）核算对象较为特殊，核算周期具有长期性•房地产开发经营企业会计核算对象包括对房地产开发、转让、销售、出租等经济活动进行反映与监督•同时因为房地产开发具有长期性，因此其核算周期具有长期性•（二）成本核算较为复杂•由于房地产开发经营企业经营方式可分为自行投资委托他入施工、自行投资自行建设和中介服务三种方式。因为房地产开发经营企业的费用归集分配的复杂化，因而房地产开发经营企业的成本核算一般应结合开发顺序、开发产品的特点、用途、结构、装修、层高、施工队伍、招投标情况等因素综合考虑后确定。•（三）收入的确认较为特殊•房地产开发经营企业收入的确认，价款结算的特殊性具体表现如下三方面：•（1）在销售成立时确认营业收入实现•（2）在收到售房款时确认营业收入实现•（3）在生产或完成时确认营业收入实现•（四）结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性•因为房地产开发经营不仅涉及到土地管理部门、城市规划部门、勘察设计单位、施工、拆迁等部门，而且涉及商品房开发道路、地下设施、水电、邮政、交通、通讯、商业、文教、卫生、娱乐、绿化建设等相配套的各方面，因此涉及多方结算而且频繁，并由此引起的财务关系较为复杂。第二节房地产开发企业开发成本的核算•一、开发产品成本的内容•开发产品成本是指房地产开发经营企业在开发房地产过程中所发生的各项费用支出。••1、开发产品成本按其用途分为：•①土地开发成本•②房屋开发成本•③配套设施开发成本•④代建工程开发成本•2、开发产品成本按其成本项目划分：•①土地征用及拆迁补偿费（或土地出让金）•②前期工程费•③基础设施费•④建筑安装工程费•⑤配套设施费•⑥开发间接费••二、成本核算对象的确定•（一）一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。（二）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。（三）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。•三、核算账户及核算程序•（一）核算账户•总账二级明细账三级明细账四级明细账•1、开发成本――土地开发――××核算对象――××成本项目•――房屋开发――××核算对象――××成本项目•――配套设施开发――××核算对象―×成本项目•――代建工程开发――××核算对象―×成本项目2、开发间接费用•开发间接费用开发成本•发生开发月末分配发生开发完工结转•间接费用结转至开直接成本至相关账•发成本分配间接户•费用•（二）开发成本核算的一般程序•1.按成本核算对象开设开发成本明细账2.按成本核算对象归集开发产品的直接费用。3.期末将开发间接费用进行分配4.计算已完工开发产品的实际成本5.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。表4-1开发产品成本明细账长兴路—商品房年开发成本项目月日凭证号数摘要土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用合计结转土地开发成本5000006000040000600000结算建安费80000008000000预提配套费180000180000分配间接费1200012000结转完工成本5000006000040000800000018000012