房地产会计核算

房地产企业会计核算与纳税主讲黄洁瑾会计税收有差异财务核算需规范游走方园要谨慎凡事都得讲规则税收筹划与会计核算的关系1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。房地产会计核算的特点1.开发产品的成本核算复杂。2.经营收入及其相关税金核算特殊。3.涉税环节多。4.涉及的税种多、税目多、费用多。税收筹划与会计核算的关系通常都有的费用：建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、绿化补偿费、水利建设基金、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、白蚁防治费、测绘费、建设工程施工图审查咨询费、土地登记代理费、规划红线定位费人防异地建设费……“营改增”对房地产企业财务的影响适用的税种税目发生变化企业的主管税务部门发生变化纳税人身份发生变化会计核算发生变化收入和成本的计量发生变化影响企业的财务信息和成果房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款开发成本开发间接费用应交税费房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理1.“开发产品”“投资性房地产”2.“投资性房地产”“开发产品”房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理耕地占用税印花税车辆购置税契税不在“应交税费”科目里核算的税房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理1.契税的计税依据财税【2004】134号《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理1.契税的计税依据一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理1.契税的计税依据以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理2.契税的税率《中华人民共和国契税暂行条例》第三条契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理3.契税纳税义务时间《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理3.契税纳税义务发生时间《中华人民共和国契税暂行条例》第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理4.耕地占用税计税依据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理5.耕地占用税适用税额《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第五条耕地占用税的税额规定如下：(一)人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元；(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理6.耕地占用税纳税时间《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十二条获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理7.城镇土地使用税计税依据《城镇土地使用税暂行条例》第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理8.城镇土地使用税适用税额《城镇土地使用税暂行条例》第四条土地使用税每平方米年税额如下(一)大城市1.5元至30元；(二)中等城市1.2元至24元；(三)小城市0.9元至18元；(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理9.城镇土地使用税纳税时间《城镇土地使用税暂行条例》第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理10.城镇土地使用税截止时间财税【2008】152号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理10.城镇土地使用税截止时间财税【2008】152号第三条规定：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理10.城镇土地使用税截止时间应交纳城镇土地使用税=【总土地面积-总土地面积*(已售房屋建筑面积/总的建筑面积)】*当地所适用的每平方米应纳税金额房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理11.房产税的纳税依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理12.房产税税率《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理13.房产税纳税时间《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房地产开发企业常用的会计科目国家税务总局关于新疆地下人防工程征收房产税问题的批复税总函【2013】602号你局《关于地下人防工程征收房产税问题的请示》（新地税发〔2013〕196号）收悉。经研究，现对有关问题批复如下：按照现行房产税暂行条例有关规定，房产税由产权所有人缴纳。请示中所反映的地下人防工程，已按商品房销售并办理产权证，购房人即是产权所有人，应按规定缴纳房产税。国家税务总局2013年10月31日房地产开发企业常用的会计科目财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税〔2009〕128号为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。房地产开发企业常用的会计科目财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税〔2009〕128号四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。房地产开发企业常用的会计科目四、预收账款的账务处理一般企业的“预收账款”核算一般的企业企业会计准则应用指南—会计科目和主要账务处理（2205预收账款）核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。销售实现时，按实现的收入记入主营业务收入确认增值税销项。房地产企业“预收账款”的特殊性思考：房地产企业收到“预收账款”要交哪些税？房地产企业“预收账款”的特殊性思考：增值税纳税、扣缴义务发生的时间已开票？已收款？已签合同？房地产企业“预收账款”的特殊性一、增值税纳税、扣缴义务发生的时间1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。房地产企业“预收账款”的特殊性一、增值税纳税、扣缴义务发生的时间3.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。4.纳税人发生视同销售的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。房地产企业“预收账款”的特殊性一、增值税纳税、扣缴义务发生的时间思考：房开企业的销售额与预收款的增值税纳税、扣缴有区别吗？房地产企业“预收账款”的特殊性二、收取预收款纳税义务发生的时间1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2.应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%3.适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。4.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产企业“预收账款”的特殊性三、与预收账款相关的增值税纳税申报1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。房地产企业“预收账款”的特殊性三、与预收账款相关的增值税纳税申报2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照财税【2016】36号文件印发，《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。房地产企业“预收账款”的特殊性三、与预收账款相关的增值税纳税申报3.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。房地产企业“预收账款”的特殊性四、企业所得税纳税、扣缴义务发生的时间会计准则规定：会计准则第14号—收入1.企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。3.收入的金额可靠计量。4.相关的经济利益很可能流入企业。5.相关的已发生的或将发生的成本能够可靠计量。房地产企业“预收账款”的特殊性四、企业所得税纳税、扣缴义务发生的时间税收政策规定：国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业“预收账款”的特殊性五、收入的计量依据1.一次性全额收款实际收讫价款按约定的价款2.分期收款提前付款，按实际首付，实际收讫价款3.银行按揭余款，银行按揭款转入房地产企业“预收账款”的特殊性五、收入的计量依据①支付手续费收到销售清单高于，实际价款②视同买断低于，按买断价4.委托销售③基价（保底价）高于，实