房地产开发企业会计第十一章

房地产开发企业会计第十一章收入和利润的核算本章要点1、房地产开发企业营业收入的分类及构成内容2、开发产品销售、转让收入、出租开发产品租金收入的账务处理3、销售费用、管理费用和财务费用的核算4、投资净收益和营业外收支的核算5、本年利润的核算6、所得税的核算7、以前年度损益调整的核算第一节营业收入概述一、营业收入的分类营业收入是指企业对外销售、转让开发产品、材料、提供劳务、代建工程、出租开发产品以及其他经营活动所取得的收入。营业收入一般分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指房地产开发企业从事主要经营业务活动所取得的收入。具体包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程收入和出租开发产品的租金收入等。其他业务收入是指房地产开发企业从事非主营业务活动所取得的收入。它具有每笔业务金额较小，不经常发生，在企业的全部营业收入中所占的比重较低等特点。具体包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产使用费收入、固定资产出租收入等。二、营业收入的确认1、转让、销售开发产品营业收入的确认根据《企业会计准则——收入》的规定，房地产开发企业转让销售开发产品，必须同时满足以下四个条件才能确认收入。（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。（3）与交易相关的经济利益能够流入企业。（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。2、代建工程开发建造收入的确认房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房屋或其他工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续，并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定时，则不应当确认收入。3、出租开发产品租金收入的确认房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。房地产开发企业的一切营业收入，包括主营业务收入和其他业务收入，都必须在确认时按实际发生的金额入账。企业转让、销售开发产品的收入，应按企业与购买方签定的合同或协议金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用，销售折让在实际发生时冲减当期收入。第二节主营业务收入的核算一、设置账户为了总括核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入相配比的成本结转和税金的计算情况，房地产开发企业应设置如下总分类账户：（一）“主营业务收入”账户。（二）“主营业务成本”账户。（三）“营业税金及附加”账户。期末，应将“主营业务收入”账户的余额全部转入“本年利润”账户的贷方，同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加”账户的余额转入“本年利润”账户的借方，结转后，以上账户应无余额。二、开发产品销售、转让收入的核算企业开发的已完成开发产品，主要用途有如下三个方面：(1)对外销售；(2)有偿转让或移交；(3)对外出租；(4)交本企业经营使用。(一)房屋销售的核算企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。分套出售房屋分摊的“公用”建筑面积，应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊。分套出售房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行：对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主时，将其销售收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品——商品房”科目的贷方结转“主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方。【例11-1】(二)土地转让的核算开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投人相当的资金，完成相应的开发。土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违约责任等。月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品——商品性土地”科目的贷方结转“主营业务成本——土地转让成本”科目的借方。(三)配套设施转让的核算开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大配套设施如商店、邮局、银行储蓄所等，可以进行有偿转让。对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——配套设施销售收入”科目的贷方。月份终了，应将转让配套设施的实际开发成本自“开发产品——配套设施”科目的贷方转入“主营业务成本——配套设施销售成本”科目的借方。(四)代建工程移交的核算房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开发是指企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代建工程包括房屋建设工程，场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品——代建工程”科目的贷方转入“主营业务成本——代建工程结算成本”科目的借方。对于已经办理销售、转让和交付手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、配套设施等，企业应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理，但不得将这部分财产入账。企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作“其他业务收入”和“其他业务支出”处理(详见本章第三节)。【例11-2】三、分期收款销售收入的核算（一）分期收款销售核算的原则房地产开发企业开发的产品，如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发产品”科目进行核算。当开发产品以分期收款方式销售、办妥分期付款销售合同、移交开发产品时，应将分期收款开发产品的实际开发成本，从“开发产品——商品房”、“开发产品——商品性土地”等科目的贷方转入“分期收款开发产品”科目的借方。企业按合同规定的期限分次收取销售价款(包括第一次收款)时，应记入“银行存款”等科目的借方，和“主营业务收入——商品房销售收入”、“主营业务收入——土地转让收入”等科目的贷方。同时，应结转分期收款开发产品的销售成本，将它从“分期收款开发产品”科目的贷方转入“主营业务成本——商品房销售成本”、“主营业务成本——土地转让成本”等科目的借方。企业在核算分期收款开发产品时，要注意分期收款开发产品销售成本的结转时间和结转数额。（二）分期收款销售收入的核算[例11-3]第三节其他业务收入的核算房地产开发企业除了开发经营业务外，如还有诸如：物业管理、材料销售、无形资产转让、固定资产出租等业务的，其收入应在“其他业务收入”科目下按业务种类设置“物业管理收入”、“材料销售收入”、“无形资产转让收入”、“固定资产出租收入”等二级科目进行核算。开发企业取得的其他业务收入，应于收入实现时及时入账：物业管理收入，应按与业主签订合同规定的付款日期，及在提供劳务、同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认为收入实现。材料销售收入，应在发出材料、同时收讫料款或者取得索取料款的凭证时，确认为收入实现。无形资产转让收入，应在签订转让合同或协议，同时收讫转让价款或取得索取价款凭证时，确认为收入实现。固定资产出租收入，应按出租方与承租方签订的合同或协议规定的承租方付款日期和金额，确认为租金收入实现。合同或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金仍应视为租金收入实现。开发企业实现的其他业务收入，应按实际收到或应收价款时记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“其他业务收入”科目的贷方。对于实现的各种其他业务收入，并应记入“物业管理收入”、“材料销售收入”、“无形资产转让收入”、“固定资产出租收入”等二级科目的借方。[例11-4]第四节销售费用、管理费用和财务费用的核算一、销售费用的核算房地产开发企业的销售费用，是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，主要包括：1．开发产品销售以前的改装修复费、开发产品看护费、水电费、采暖费；2．开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费、销售服务费；3.为销售、转让、出租本企业开发产品而专设的销售机构的职工薪酬、折旧费、修理费、差旅费以及其他经费。开发企业发生的销售费用通过“销售费用”科目核算，按照费用项目进行明细核算。企业发生上列各费用时，应记入“销售费用”科目的借方和“现金”、“银行存款”、“原材料”、“包装物及低值易耗品”、“应付职工薪酬”、“累计折旧”等科目的贷方。企业发生的销售费用，直接计入当期损益，并在期末将其余额全部转入“本年利润”科目的借方。【例11-5】二、管理费用的核算房地产开发企业的管理费用是指企业行政管理部门(公司总部)为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。为了划清开发单位与企业行政管理部门的责任，管理费用不计入开发成本，而作为期间费用直接由企业当期利润补偿。开发企业管理费用的内容包括：1．行政管理部门职工薪酬5．修理费2．办公费6．低值易耗品摊销3．差旅费7．工会经费4．折旧费8．职工教育经费9．劳动保险费17．无形资产摊销10．待业保险费18．业务招待费11．咨询费19．开办费12．审计费20．计提的坏账准备13．税金21．计提的存货跌价准备14．诉讼费22．存货盘亏、毁损、报15．技术转让费废(或盘盈)损失16．技术开发费23．其他管理费用开发企业管理费用的总分类核算，在“管理费用”科目进行。企业发生的各项管理费用，都要自“现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”、“包装物及低值易耗品”、“累计折旧”、“无形资产”、“长期待摊费用”、“应交税费”、“坏账准备”、“存货跌价准备”等科目的贷方转入“管理费用”科目的借方。企业发生的管理费用，直接计入当期损益，并于期末将其余额全部转入“本年利润”科目的借方。【例11-6】三、财务费用的核算房地产开发企业的财务费用是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息净支出、汇兑净损失，以及相关的手续费等。在总分类核算上，应在“财务费用”科目进行。企业发生的财务费用，直接计入当期损益，应于期末将“财务费用”科目的余额全部转入“本年利润”科目的借方。第五节投资净收益和营业外收支的核算一、投资净收益的核算投资净收益是指企业投资收益减投资损失的净额。投资收益和投资损失是指企业对外投资所取得的收益或发生的损失。投资收益扣除投资损失后的数额，作为企业利润总额的构成项目。投资收益包括对外投资分得的利润、股利和债券利息，投资到期收回或者中途转让取得款项多于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股票投资、其他投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。投资损失包括对外投资到期收回或者中途转让取得款项少于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股票投资、其他投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。二、营业外收入的核算企业的营业外收入和营业外支出是指与企业开发经营无直接关系的各项收入和支出。企业发生的营业外收入，应设置“营业外收入”科目进行核算，该科目按照营业外收入项目进行明细核算。企业发生