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第一部分房地产企业纳税财务核算概述一、房地产开发企业及其业务范围根据国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）规定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2一、房地产开发企业及其业务范围房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。房地产开发经营具体包括：①土地使用权的转让、买卖和租赁；②房屋的开发、销售和出租（住宅、办公楼和商业用房）；③其他建筑物的开发、销售和出租等。3二、房地产开发企业的开发经营流程（一）设立企业阶段：涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用。（二）获取土地使用权阶段：包括前期调研和拿地阶段。（三）房地产开发建设阶段项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收和初始产权登记。（四）转让及销售房地产阶段营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等。（五）持有房地产阶段4三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率5三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率6四、房地产开发企业会计科目设置（一）房地产企业会计科目分类1.资产类：（1）开发产品；（2）周转房；2.成本类：（1）开发成本；（2）开发间接费用；3.负债类：应交税费，按照税种设置二级明细科目。7四、房地产开发企业会计科目设置（二）增值税会计科目的设置1.增值税一般纳税人（1）“应交税费—应交增值税”（2）“应交税费—待抵扣进项税额”（3）“应交税费—未交增值税”（4）“应交税费—增值税检查调整”（5）“应交税费—增值税留抵税额”8四、房地产开发企业会计科目设置1.增值税一般纳税人（1）“应交税费—应交增值税”，设置十个专栏：9第一，“进项税额”专栏，记录企业购入货物、接受应税劳务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。①企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额，用蓝字登记；②退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。第二，“已交税金”专栏，核算企业预缴本月增值税额；适用于一个月内需要分次预缴增值税的纳税人；即本月缴纳本月的增值税款。10第三，“减免税款”专栏反映企业按规定减免的增值税款。①企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收入”科目。②财税【2012】15号文件：纳税人购进增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额也在本科目核算。第四，“转出未交增值税”专栏，核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费—应交增值税”明细账出现贷方余额时，转入“应交税费—未交增值税”。第五，“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，反映出口企业销售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项税“抵”了多少内销产品的销项税，不是国税局实际退的现金；第六，“销项税额”专栏，记录企业销售货物、提供应税劳务或应税行为应收取的增值税额。退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷方用红字登记。第七，“进项税额转出”专栏，大体分以下几个方面：①外购货物或服务改变用途但不离开企业；②外购货物、在产品、产成品发生非正常损失；③生产企业出口自产货物的免抵退税不得免征和抵扣税额第八，“出口退税”专栏，反映出企业享受的“抵税和实际退税”的合计数，在金额上等于出口货物离岸价乘以出口退税率。第九，“转出多交增值税”专栏，核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。对于由于多预缴税款形成的“应交税费—应交增值税”的借方余额，才需要做转出处理。第十，“营改增抵减的销项税额”专栏，核算一般纳税人提供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额（差额纳税）。----财会【2012】13号（2）“应交税费—待抵扣进项税额”第一，辅导期一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票；第二，海关进口增值税专用缴款书实行“先比对后抵扣”办法，纳税人用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额；第三，新增不动产分期抵扣，递延抵扣的40%的部分；第四，一般纳税人取得未认证抵扣的专票。（3）“应交税费—未交增值税”该明细科目核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额以及转入多缴的增值税。①借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费—未交增值税②借：应交税费—未交增值税贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税）科目借方余额贷方余额应交增值税100进项税额1000已交税金500销项税额1600转出未交增值税100借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）100贷：应交税费—未交增值税100科目借方余额贷方余额应交增值税600进项税额1000已交税金500销项税额900转出未交增值税500借：应交税费—未交增值税500贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税）500【提示】“应交税费—应交增值税”期末如果有余额一定在借方，表示尚未抵扣的增值税。◆财会【2012】13号规定，“应交税费—应交增值税”科目期末如为借方余额，应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示；如为贷方余额，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。（4）“应交税费—增值税检查调整”：税务机关对增值税一般纳税人增值税纳税情况进行检查后凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立“应交税费—增值税检查调整”专门账户。（5）“应交税费—增值税留抵税额”原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣；应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。①借：应交税费——增值税留抵税额贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）②按比例计算允许从货物销售额中抵扣的留抵税额时：借：应交税费——应交增值税（进项税额）贷：应交税费——增值税留抵税额2.小规模纳税人会计科目的设置直接通过“应交税费—应交增值税”科目核算（计提在贷方，缴纳在借方）；第二部分房地产开发企业开发经营阶段的涉税会计处理一、企业设立阶段的税务会计处理（一）纳税处理1.印花税（1）营业账簿①记载资金的账簿：国税发【1994】第25号规定，“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额；0.5‰。【提示】以后年度，均以年初的“实收资本”和“资本公积”合计金额计算，将增加部分作为计税依据。②其他账簿：启用时，每件5元。24一、企业设立阶段的税务会计处理1.印花税（2）权利许可证照①工商营业执照：领受时，每件5元②涉及房屋和土地使用权出资房屋产权证、土地使用证：每件5元（3）土地使用权合同接受土地使用权出资的，财税【2006】162号规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，合同记载金额的0.5‰贴花。25一、企业设立阶段的税务会计处理2.契税接受土地使用权等不动产出资的，《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。财税【2008】129号规定，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。26一、企业设立阶段的税务会计处理3.增值税《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（总局公告2015年第59号）：纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。【提示】新成立的房地产开发公司登记前也要索取专票。27一、企业设立阶段的税务会计处理3.增值税《河北省国家税务局关于增值税若干问题的公告（河北省国家税务局公告2011年第7号：对纳税人未认定一般纳税人资格之前购进货物，在认定资格后取得增值税专用发票，如销货方销售该货物的增值税纳税义务发生时间符合《增值税一般纳税人资格认定管理办法》第十一条规定，其进项税额可以抵扣。28一、企业设立阶段的税务会计处理4.企业所得税国税函【2009】98号中规定，“企业开（筹）办费可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变”。国税函【2010】79号第七条规定，“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损29一、企业设立阶段的税务会计处理4.企业所得税总局公告【2012】15号中规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除”。30一、企业设立阶段的税务会计处理4.企业所得税国税发【2009】79号）第3条规定，凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照《企业所得税法》及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。宁夏税务局公告2013年第10号指出，企业筹办期间年度汇算清缴时应当进行零申报，自开始生产经营的年度正常进行企业所得税月（季）度预缴申报和年度汇算清缴申报。31一、企业设立阶段的税务会计处理（二）纳税核算1.印花税印花税一般不通过“应交税费”科目核算，实际缴纳时，根据完税凭证分别计入“开发成本”、无形资产、“管理费用”科目，无论金额大小，均不进行摊销或预提。2.契税契税一般不通过“应交税费”科目核算，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”或“无形资产”科目。32二、企业获取土地阶段的税务会计处理（一）纳税处理1.契税根据契税暂行条例，国有土地使用权出让和土地使用权转让按照为3—5％税率缴纳契税。国税函【2008】662号规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。33二、企业获取土地阶段的税务会计处理思考：减免的土地出让金能否减免契税？国税函【2005】436号规定，“根据《契税暂行条例》及其细则的规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”【提示】对于高地价、低增值或负增值项目，如获地方政府地价优惠，应当努力说服国土局直接减少土地出让合同中的约定价款，或者签订《补充协议》变更合同成交价款。34二、企业获取土地阶段的税务会计处理2.印花税财税【2006】162号规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，合同记载金额的0.5‰贴花。土地使用证：每件贴花5元。3.耕地占用税《耕地占用税暂行条例》规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。35二、企业获取土地阶段的税务会计处理3.耕地占用税《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。36二、企业获取土地阶段的税务会计处理4.城镇土地使用税财税【2006】186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局公告2014年第74号规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财税【2006】186