搜索
第一部分第一部分第一部分第一部分收入确认收入确认收入确认收入确认一、风险转移时点一、风险转移时点一、风险转移时点一、风险转移时点《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；3、收入的金额能够可靠的计量；4、相关的经济利益能够流入企业；5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售：一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主要风险与报酬的一个组成部分；对收入确认条件的关键性问题：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方之规定的另一组成部分即房屋灭失、毁损的风险，上述产品状态及销售模式未明确涉及，或者说该等风险未转移。目前，房地产开发企业（以上市公司07年报为例）收入确认条件存在多种判断，主要体现在风险转移的时点。下面以上市房地产开发企业中具有代表性的收入确认条件为例进行分析：1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企一次性、期房分期期房按揭期房一次性、现房分期现房按揭现房业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。5、泛海建设：房地产销售收入的确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50%以上时确认销售收入的实现。上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格（表述较为模糊，但一般理解应为已交房）。那么，在法律上对于房屋毁损、灭失的风险的理解又如何？目前存在两种解释：一种以所有权为判断依据，根据《物权法》相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。一种以占有为判断依据，根据《合同法》相关规定“买卖合同的标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我们认为：1、由于在过户之前的交付使用时点，与商品房所有权相关的主要风险与报酬均已转移。2、房地产开发开发开发开发市场经过十几年的发展，有关的制度已较健全，在开发前要缴清地价款，取得土地使用权证及用工、规划、建设、施工许可证，预售要取得预售许可证，因此在工程已竣工并经有关部门验收合格时，其实质是已达到办证过户条件。3、过户登记的手续受各地建设部门的影响，不同地区手续办理完成的时间差异大。虽然房地产所有权的完全转移于过户登记日完成，但收入确认并不需要与所有权的完全转移相一致，因此没有必要以过户登记时点作为收入确认的时点标准。我们再对不同销售模式间退房可能性进行分析：对于一次性、分期销售模式，合同约定的收款日期可能在交房之后（虽然目前绝大部门销售合同约定在交房之前已收到一定的款项，但在现房大量存在的行情下非常有可能出现交房之后才收款的现象），由于房价的波动等因素可能存在购房者主动违约现象；对于按揭销售，也由于房价波动等因素，如由于开发商原因“按揭”在规定的时限内未能办理时，购房者有可能作出退房行为或主动违约（或改为其他销售方式购房者由于经济压力等因素不能接受）。我们认为：如果存在退货的情况下，其经济利益不能被视为可以流入企业。然而，在一次性、分期销售模式下，对于已收到部分售房款（即首期款），按揭销售模式下已办理按揭手续的情况下，购房者主动违约的可能性将大大降低。由上述分析，我们认为：收入确认的充分条件有：销售合同已签订并备案、开发产品已竣工验收并办理备案手续（办理备案手续至验收合格证下发存在一定时间，各地主管部门做法不一）等，但重要的一点是：产品已交付应作为收入确认的必要条件，“买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时”视同交房，亦作为收入确认时点；其他如“房产主体完工并验收合格”、“房产主体工程完工并已封顶（工程已经完工）”、“工程已经竣工，具备交房条件”、“房地产完工并完成竣工备案手续”等时点及行为均系房企自身行为，并未发生产品使用权、管理权等相关权益及毁损风险的转移，在产品交付之前任何时点的所谓销售均可视为“订做”（当然，前十年房地产市场持续的上涨，在预售、封顶等时点确认收入并未引起大面积销售退回现象，但这不应成为收入确认的依据）。对于一次性、分期销售模式，由于房价的波动等因素可能存在购房者主动违约现象以及防止部分企业为了业绩而签约交房（但未收取款项）行为的出现，在该模式下考虑增加一个约束条件：“必须收到售房款的20%”（房价再下跌20%的可能性很小）。对于按揭销售，也由于房价波动等因素导致退房，故在该类销售模式下也应考虑增加一个约束条件：“按揭手续已办理”。住宅与商业：商业可能存在分期收款销售，住宅极少（如存在，则重点关注）须要关注的重点：存在大量应收帐款——收入确认提前？二、成本是否能够可靠计量二、成本是否能够可靠计量二、成本是否能够可靠计量二、成本是否能够可靠计量收入确认涉及的另外一个重要条件是相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。如何合理理解成本能够可靠计量？前述房屋开发成本存在滞后特征，决定了“成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到。因此，成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会使用估计数据，如企业拿地时存在无偿上交政府的公建（如小学、居委会用房等），而开发时分期开发，一、二期可能未建设公建，但该公建应由各期分摊，故在一、二期完工时需估计应分摊的公建成本。已经竣工验收的房屋成本，可以从公司会计记录中取得，而未完工的公共配套设施成本支出，则需要预估。这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算等。在合理预估公共配套设施成本支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。我们认为：存在大量预估时，项目预算非常关键，如项目预算成本在各期或各盘之间调节，则相应调节成本、税金、收益。（视项目预算情况决定是否应取得外部专业机构出具的预估成本报告）三、收入跨期问题（收入确认完整性）三、收入跨期问题（收入确认完整性）三、收入跨期问题（收入确认完整性）三、收入跨期问题（收入确认完整性）关注合同签定审批记录，合同备案情况，销售系统记录；关注约定交房时间未交房情况，检查约定交房限期的一致性：即“买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时”，该类约定限期条件企业在不同盘之间、不同期之间的限期是否一致？关注物业管理交房清单，物业收费情况等相关记录。四、收入真实性四、收入真实性四、收入真实性四、收入真实性关注分期收款交易、按揭交易情况，关注售后入伙、入住情况及款项回收情况。分析性复核：上期末预收账款余额＋本期销售活动收到的现金－本期末预收账款余额+应收帐款期末余额-应收帐款期初余额＝本期主营业务收入。第二部分第二部分第二部分第二部分成本计量成本计量成本计量成本计量一、成本项目归集一、成本项目归集一、成本项目归集一、成本项目归集1、地价：地价归集主要关注不确定事项。取得土地出让（转让）合同、检查企业合同审批内部控制记录清单并检查与项目拿地相关的合同，关注是否存在各种补偿未入帐。对于协议受让的土地，关注是否切割合同（即协助对方筹划土地增值，将地价合同分割为土地款+前期平整费用等合同）。关注是否存在超容超建补地价，部分房地产开发企业在开发过程中调整了原来拿地时的容积率，此种情况下需补交地价。（与地价相关的还有拆迁补偿）2、建安（建安是审计难点，专业性强；需结合企业内部控制、实质性测试及分析性复核程序审计）：检查企业合同审批内部控制记录清单，取得与建安相关合同，检查工程部门项目预算，区分总包、单项工程发包（如单项工程发包需检查土石方、桩基础、脚手架、砌筑、混凝土及钢筋混凝土、构件运输与安装、楼地面、门窗及木结构、屋面及防水、保温、隔热等等合同及执行情况）。如果系内部建筑企业承建，需关注建筑企业建安造价合理性，主要系开发企业的土地增值税筹划，但应关注内部关联交易定价的合理水平。分析性程序主要是：单方造价与造价工程主管部门造价信息比较。如系内部建筑企业建造还需关注建筑企业毛利率的合理性（一般不应超过市场平均水平的20%）。3、前期费用、基础设施、环境工程：关注前期费用中交纳给政府各部门的保证金性质的款项（如农民工工资保证金、新材料保证金等），该部分不应计入成本（多数企业将该部分计入成本），应挂往来。环境工程关注已竣工验收，但仍有部分环境工程未完工，