房地产财务管理

–1–房地产财务管理（8058）自学考试大纲一、课程性质与设置目的房地产财务管理是高等教育自学考试物业管理专业的一门专业课，是专业性和应用性很强的一门经济管理学科。本课程以房地产企业资金运动为中心内容，以资金的筹集、投放、耗费、收入和分配为框架，阐述房地产企业财务管理的基本概念、管理原则、管理制度等理论问题以及预测、计划、控制、分析等业务方法。房地产财务管理与企业财务管理既有联系又有区别。一方面，房地产财务管理是在充分结合了房地产经济活动特殊性的前提下，阐述房地产开发和物业管理企业财务管理工作的具体内容，突出了房地产企业不同于一般企业的特定理财要求；另一方面，房地产财务管理的研究框架、逻辑思路、基本理论和方法又与企业财务管理具有一致性，是企业财务管理的基本理论和基本方法在房地产经济领域中的具体应用。房地产财务管理还涉及到房地产经济学、房地产开发、物业管理等多门课程的相关知识，学习和熟悉这些相关课程的内容，才能为学好本课程打下坚实的知识基础。自学应考者学习本课程的目的是：明确房地产企业财务管理的含义、目标和特点，认识做好财务管理工作对于促进房地产企业生产经营、提高经济效益的重要意义；理解房地产财务管理的基本内容，懂得各种财务活动的联系以及财务活动同其他各种经济活动的联系；掌握房地产财务管理的各种业务方法，学习运用财务管理的知识和技能为房地产企业的经营决策服务。通过本课程的学习，要求自学者掌握财务管理的基本理论与房地产财务管理的特殊要求，具有从事房地产领域的财务管理工作所必须的业务知识和工作能力，培养和形成房地产经济领域从业人员应具备的专业素质。房地产财务管理课程既有较强的实用性，又有较强的理论性。学习本课程要紧密联系实际来理解有关的理论问题，并以有关理论问题为指导研究各种业务方法问题，要虚实结合，防止单纯注意具体方法的倾向。对业务理论问题要求加深理解，防止浅尝则止，对业务方法问题则要求熟练掌握，学会在实践中灵活运用。二、课程内容与考核目标第一章总论（一）学习目的和要求学习本章，要求了解房地产开发企业的性质和任务，房地产开发企业财务管理的含义和特点以及影响各种外部环境对房地产开发企业理财活动的外部环境；理解房地产开–2–发企业财务管理的目标、内容、任务和原则，深刻理解各种财务管理总体目标的优劣、开发企业财务管理应建立的具体目标。通过本章的学习，要能明确房地产企业财务管理研究的主要内容，领会有关的基本理论问题，为学好以后各章打下业务理论基础。本章的重点是掌握房地产开发企业财务管理的目标、内容、任务和原则，难点是必须深入理解房地产开发企业财务管理与一般财务管理的异同。（二）课程内容第一节一、房地产开发企业的概念房地产开发企业的概念和房地产开发企业的特殊性质。房地产开发企业的具体任务：（1）城市土地的开发经营；（2）城市基本设施和配套设施的开发建设；（3）商品房的开发和经营；（4）接受有关单位代建房屋或其他工程。二、房地产开发企业财务管理的含义房地产开发企业财务、财务活动和财务关系。房地产财务关系的具体内容包括：（1）开发企业同其所有者之间的财务关系；（2）与债权人之间的财务关系；（3）与被投资单位之间的财务关系；（4）与其他企业单位之间的财务关系；（5）与债务人之间的财务关系；（6）与税务等行政部门之间的财务关系；（7）开发企业内部各单位之间的财务关系；（8）开发企业与职工之间的财务关系。房地产开发企业财务管理是一种专业财务管理，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理各种经济关系而实施的管理活动。三、房地产开发企业财务管理的特点1、资金筹集任务重，管理周期长；2、财务关系复杂，管理难度大；3、资金运动形式互不相同，管理方法多样化；4、资金占用时间长，项目投资风险大。第二节一、企业财务管理的总体目标企业财务管理的总体目标是企业财务管理所要达到的整体目标，它决定着具体目标和整个财务管理过程的发展方向。目前，主要认为财务管理目标有以下几种：1、利润最大化目标；2、企业价值最大化目标；3、股东财富最大化目标；社会责任目标及其与企业价值最大化目标的关系。二、企业财务管理的具体目标–3–1、筹资管理目标2、投资管理目标3、资产管理目标4、成本费用管理目标5、销售收入管理目标6、收入分配管理目标第三节一、房地产开发企业财务管理的内容1、房地产开发企业资金筹集的管理2、房地产开发企业资金使用的管理3、房地产开发企业成本费用的管理4、房地产开发企业收入成果及分配管理二、房地产开发企业财务管理的任务1、合理筹集资金；2、合理安排和严格监督资金的使用，提高资金的使用效果；3、正确分配企业利润，处理好企业与其他方面的财务关系；4、实行财务监督，维护财务纪律。第四节一、合理配置资金原则合理配置资金是指要通过资金活动的组织和调节来保证各项物资资源具有最优化的结构比例关系。资金合理配置是企业持续、高效运营必不可少的条件。二、收益风险均衡原则企业进行财务管理活动必须对每一项具体的财务活动，全面分析其收益性和安全性，按照风险和收益适当均衡的要求来决定采取有利的行动方案，并在实践中趋利避害，争取获得更多的收益。三、成本效益原则成本效益原则，就是对企业生产经营活动中的所费与所得进行比较分析，使成本与收益得到最优组合，以谋取更多的盈余。四、收支积极平衡原则要保证资金周转的顺利进行，不仅要做到在一定时期内资金总量的收支平衡，而且要做到在一定时段上的收支平衡。五、利益关系协调原则要协调好企业内外各方面的关系，维护相关利益者如国家、所有人、债权人、经营者、劳动者等方面的合法权益，协调好他们的经营利益，以调动他们的积极性，保证企–4–业实现财务目标。第五节开发企业财务活动的外部环境主要包括经济环境、法律环境、市场环境和金融环境四项内容。一、经济环境经济环境是影响企业财务管理的主要因素。一般包括：1、经济发展水平2、经济体制3、经济政策4、经济周期5、通货膨胀二、法律环境1、企业组织法规企业一般分为独资企业、合伙制企业和公司制企业。企业的组织形式不同，财务管理也有所不同。2、税收法规税法中关于国家税种的设置、税率的高低、征收范围、减免规定、优惠政策等都会影响企业活动。3、财务法规我国财务法规分为三个层次：（1）企业财务通则；（2）行业财务制度；（3）企业内部财务制度。三、市场环境1、土地市场环境2、房产市场环境3、生产资料市场四、金融环境1、金融市场的分类（1）按期限分类，金融市场可分为短期资本市场和长期资本市场；（2）按功能划分，金融市场可分为发行市场和流通市场；（3）按融资对象划分，金融市场可分为资本市场、外汇市场和黄金市场；（4）按地理范围划分，金融市场可分为地方性金融市场、全国性金融市场和国际性金融市场。2、金融市场的作用（1）企业筹资和投资的场所；–5–（2）引导资本流向和流量，提高资本效率；（3）实现资本的转换，分散风险；（4）为企业财务管理提供有用信息。（三）考核知识点1、房地产开发企业的概念2、房地产开发企业财务管理的总体目标和具体目标3、房地产开发企业财务管理的内容和任务4、房地产开发企业财务管理的原则5、房地产开发企业财务管理的环境（四）考核要求1、房地产企业财务活动的概念（1）识记：房地产开发企业；房地产开发企业的任务；房地产开发企业财务；财务活动；财务关系；房地产财务管理。（2）领会：房地产开发企业的性质；财务活动的四个方面；财务关系的具体内容；房地产开发企业财务管理的特点。2、房地产开发企业财务管理的总体目标和具体目标（1）识记：企业财务管理的总体目标；企业财务管理的具体目标。（2）领会：利润最大化目标的优缺点；企业价值最大化目标的优缺点；股东财富最大化目标的优缺点；社会责任目标。3、房地产开发企业财务管理的内容和任务（1）识记：资金筹集管理；资金使用管理；成本费用管理；收入成果及分配管理。（2）领会：房地产开发企业财务管理的内容；房地产开发企业财务管理的任务。4、房地产开发企业财务管理的原则（1）识记：房地产开发企业财务管理原则。（2）领会：合理配置资金原则；收益风险均衡原则；成本效益原则；收益积极平衡原则；利益关系协调原则。5、房地产开发企业财务管理的环境（1）识记：房地产开发企业财务管理的环境；开发企业财务管理的外部环境经济体制；经济政策；经济周期；通货膨胀；财务法规；金融环境。（2）领会：经济环境；法律环境；市场环境；金融市场的分类；金融市场的作用。第二章财务管理的理论基础（一）学习目的和要求–6–学习本章，要求了解资金时间价值的含义，风险的划分，单利和复利、现值和终值的概念和关系，理解资金时间价值的实质，风险与收益的关系，并在此基础上深入理解如何运用资金时间价值和风险价值进行投资和筹资决策，掌握单利终值和单利现值、复利终值和复利现值、年金终值和年金现值的计算方法，以及风险衡量的方法。本章的重点是资金时间价值的计算方法及其相关概念的理解，难点是对风险程度的量化及风险收益率的计算。（二）课程内容第一节一、资金时间价值的含义资金的时间价值就是资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为货币的时间价值。二、资金时间价值的计算1、单利终值和单利现值的计算。（1）单利终值的计算；（2）单利现值的计算。2、复利终值和复利现值的计算。(1)复利终值的计算；（2）复利现值的计算。3、年金终值和年金现值的计算。（1）普通年金。①普通年金终值；②偿债基金；③普通年金现值。（2）预付年金。①预付年金终值计算；②预付年金现值计算。（3）递延年金。（4）永续年金第二节一、风险的含义和种类1、风险的含义风险即未来收益的不确定性。2、风险的种类按照风险形成的原因，可将风险划分为（1）经济环境风险；（2）通货膨胀风险；（3）经营风险；（4）财务风险。按风险可否分散，可将风险划分为可分散风险和不可分散风险。二、风险的衡量1、概率及概率分布2、期望收益的计算3、方差及标准差的计算4、标准离差率的计算5、风险收益率的计算（三）考核知识点–7–1、资金时间价值的含义和计算2、风险管理（四）考核要求1、资金时间价值的含义和计算（1）识记：资金时间价值；终值；现值；单利；贴现；复利；普通年金；偿债基金；预付年金；递延年金；永续年金。（2）领会：资金时间价值的内涵。（3）简单应用：单利终值和单利现值的计算方法；复利终值和复利现值的计算方法、年金终值和年金现值的计算方法。2、风险管理（1）识记：风险；经营风险；财务风险；可分散风险；不可分散风险（2）领会：风险的内涵；风险的种类；概率和概率分布；期望收益；方差及标准差；标准离差率；风险收益率。（3）简单应用：期望收益的计算；方差及标准差的计算；标准离差率的计算；风险收益率的计算。（4）综合应用：运用概率和统计的方法对项目风险价值进行定量判断。第三章筹资管理（一）学习目的和要求学习本章，要求了解企业筹集资金的原则、房地产资金来源渠道和筹集方式、企业负债经营的内涵和意义，理解企业筹集资金的动机、各种资金筹集方式的优缺点以及负债经营管理的具体要求；深入理解资金成本的概念及作用，掌握确定个别资金成本、综合资金成本以及最佳资金结构的方法。本章的重点是掌握企业筹集资金的几种主要方式、各种方式如何进行取舍以及如何确定企业的筹资方案，难点是各种筹资方式资金成本的计算和最佳资金结构的确定。（二）课程内容第一节房地产企业筹资是指房地产企业为了保证其经济活动的顺利开展而进行的筹措资金的活动。一、资金筹集的动机（1）新建筹资动机；（2）扩张筹资动机；（3）偿债筹资动机；–8–（4）混合筹资动机。二、资金筹集的基本原则（1）与投资效果相结合，合理预测资金需要量原则；（2）认真选择筹资方式原则；（3）正确运用负债经营原则；（4）努力降低资金成本原则；（5）遵守国家有关法规，维护各方合法权益原则。第二节一、资金来源渠道1、国家和地方财政拨款2、银行信贷资金3、非银行金融机构资金4、其他企业资金5、企业内部资金6、职工和民间资金7、利用外资二、资金筹集方式（1）吸引直接投资。（2）发行股票