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学号08590109/08590110/08590111/08590012技术经济学课程设计设计说明书酒店式公寓投资项目财务评价起止日期：2010年11月1日至2010年11月5日学生姓名卢宏强/石云龙/杨茂龙/李翔班级08市场营销一班成绩指导教师(签字)管理工程系2010年11月11日分工明细学号姓名主要负责的任务08590109卢宏强投资估算表资金来源与运用表数据收集清偿能力分析08590110石云龙投资计划与资金筹措表损益表报告排版08590111杨茂龙借款还本付息表现金流量表（全部投资）敏感性分析08590112李翔总成本费用估算表资产负债表资金来源与运用表盈亏平衡分析目录1.项目的背景资料..................................................41.1．项目提出的原因...............................................41.2．项目的基本设计...............................................52项目基本数据搜集.................................................72.1投资估算表.....................................................72.2投资计划与资金筹措表...........................................82.3借款还本付息表.................................................92.4总成本费用估算表..............................................102.5损益表.......................................................112.6资产负债表....................................................123.项目财务分析表格计算...........................................143.1资金来源与运用表..............................................143.2现金流量表（全部投资）........................................153.3现金流量表（自有资金）........................................174．项目财务分析..................................................184.1盈利能力分析..................................................184.2清偿能力分析..................................................194.3敏感性分析....................................................215．学习体会......................................................226.参考文献.......................................................23技术经济学课程设计报告书4天诚部落大酒店新建投资项目财务评价1.项目的背景资料1.1．项目提出的原因随着社会的极大发展，人们生活质量的提高,，服务业有了更好的发展前景。在这种条件下，酒店式服务公寓很必然会得到广大需求者的追捧。大都市中的酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从上世纪90年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不零星出售，只是出租，主要对象是从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，上海很多外销楼盘就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，很多酒店式公寓也就应运而生了。另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业快速进入住宅市场，以小户型、低价和酒店式服务作为其最主要的卖点，赢得了年轻白领购房者和投资客。酒店式公寓的独到之处在于酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。技术经济学课程设计报告书51.2.项目的基本设计项目名称：天诚部落大酒店项目内容：该项目财务评价是在可行性研究完成市场需求预测、生产规模、工艺技术路方案、原材料、燃料及动力的供应、建设条件和厂址选择、环境保护和劳动定员等方面进行研究和多方案比较的基础上，确定了最佳方案的基础上进行的。此酒店将坐落于天津市中心是商务区，毗邻湾津广场，可以俯瞰天津站、解放桥，欣赏海河风景。建设规模：酒店设有100间普通客房，50间豪华客房，20间行政客房，10间豪华套房，10间行政套房，10间总统套房，商务中心，天诚行政俱乐部，室内恒温温泉，礼宾服务台，广场购物中心，部落水疗中心，天诚中国缘餐厅，西式餐厅，Q吧，大堂吧，水汀，娱乐场等。项目优势：它的特点首先第一点是处于区域的中心，市中心或者是区域中心。第二个户型小、总价低，像我们天成部落最低的是100万不到，但是这样的天津市市中心的黄金地段一百万不到对顾客的吸引力是很强大的。第三个是配套齐全，有产品本身的特色，像天诚部落周边配套比较齐全，无论是居住也好、商业也好，都是比较齐全，一方面是产品必须的配套，我们本身也做了一些配套，像恒温泳池、洗衣房、商务中心，在一楼大堂有自助餐厅、家庭餐厅，借助了新加坡酒店式公寓的特点。第二个是物业管理公司的配套要好，我们选择了五大行高力国际来做全程管理的服务公司，再一个是精装修配套，我们在精装修这块花了很大的力气去研究。我们外立面是ART-Deco风格的，室内设计是请了香港的方振华来做。而且硬装、软装全部统一请方振华做的，这样保持产品的统一性。在精装修所采用的品牌上面，我们所有的家电产品都是西门子，除了空调是三星的以外，像配套的像冰箱、洗衣机、电灶、抽油烟机、微波炉全部是西门子家电，包括其中有一些是原装进口的，在卫生间这块，淋浴房、热水器，包括坐便器、台盆几乎全配了，留给客户自配是软装，橱柜用得是意大利埃尔朗，都是选择比较高端的品牌，在这块上面我们的附加值是很高的，这也是客户比较喜欢的原因之一。另外，在安保上面我们也是充分借鉴了新加坡那边的酒店式公寓的一些做法，大堂有门禁，充分保护了住户的私密性。从目前销售的情况来看，一下子推出来销售量非常好，我们有也许对客户进行了统计和细分，我们发现并不是想象得那样酒店式公寓大部分都是投资客，我们发现了来购买酒店式公寓的人群囊括了，一方面是投资客，像温州、义乌、台州，也很多，他们也是看重了地段好、总价低，容易出售的特点。第二个年轻人自住也很多，刚刚来杭州没几年，大户型买不起，又不像住的太远，车也没有买，买在市中心，如果是小夫妻俩住也足够了，出行也方便，用不着再去装修，很方便，第三个是做单身工作室的，还有一部分是年长者，也有，像原来住在朝晖小区里面的，比如有一些儿女大了，自己独自住了，年纪大了以后，也不想住大房子，自己换一个小户型住，看重一方面是地段，第二个是配套，比如说有一个“家庭餐厅”的概念，比如说双休日子女过来看看，可以到“家庭餐厅”聚餐，弥补了小户型的不足，这块的客户也有，也不少。还有一部分，因为我们有LOFT户型，16-20层是LOFT，层高比较高，最大有70方LOFT，加起来是100方这样，一家三口住进去也没有什么问题。所以在领骏世界里面投资客也有，但是也有其他一些类型的。项目劣势：从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重技术经济学课程设计报告书6新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多个单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。建设条件：项目建设需要土地，资金，人员等。资金筹措共为50581.5万元，其中自有资金为28981.5万元，借款为21600万元，其中建设投资借款为17500万元，流动资产借款为4100万元。固定资产投资拟申请中国建设银行贷款17500万元，于项目建设第二年借入，借款利息为年10.02%，偿还条件：利息当年偿还，本金从项目投产期年起10年每年等额偿还；其余资金由公司自有资金投入。无形资产和递延资产由公司自有资金投入。人员三年酒店服务人员120人，第四年到第十四年服务人员180人，工资及福利按每人1.5万元估算；第三年操作仪器及设备人员30人，第四年到第十四年操作仪器及设备人员50人，工资及福利按每人每年2万元估算；第三年酒店管理人员20人，第四年到第十四年酒店管理人员50人，工资及福利按每人每年2.5万元估算；福利费按工资总额的14%估算。技术经济学课程设计报告书72.项目基本数据搜集2.1.投资估算表建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1固定资产投资22524.69901.92374.37750.042550.81.1工程费用2