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抵押贷款评估诉讼案例剖析1998年7月，澳大利亚昆士兰州高等法院在一起抵押贷款评估诉讼案中，认定评估师出具的评估报告存在过失，对贷款机构造成误导，因此判决评估师赔偿相关损失。在该案的审理过程中几方当事人意见不同，被告为摆脱责任进行了全面申辩，但均被法庭一一驳回。这一案件中的几个争议问题对于正确理解和回避评估业的风险很有启发，在澳大利亚评估界引起了很大反响。现将此案有关情况要点做一介绍，供广大评估界人士参考。一、案情简况诉讼标的:位于昆士兰州的一处工业用不动产。原告：一个小型金融贷款机构被告：某评估师案由：1995年，邓肯女士（借款人）向原告申请贷款，以其拥有的待开发的工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于1995年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为185万澳元（每平方米570澳元）。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好，并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女士违约。原告最终行使权利，于1997年6月以85万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评估师赔偿相关损失。二、审理过程中的几个重要争论点1．评估师在评估报告中已根据惯例对自己的责任进行了限制，但由于编制评估报告过程中的不够严谨，这种限制未被法庭认可。该项评估业务系由借款人邓肯女士委托评估师进行评估，评估报告的收件人应当是邓肯女士（即申请贷款人）。评估师在评估报告中依据评估行业的惯例，声明“本评估报告仅供收件人使用，不得用于其他目的。”评估师本来可以根据这一声明申辨原告并不是评估报告的收件人，评估报告对原告无效，即评估师不对原告承担责任。虽然这种声明的有效性仍需获得法庭的认可，但毕竟构成对评估师的一项重要保护。如果申辩成功可使评估师免于进一步的诉讼，这也就是评估界形成这种惯例的根本原因。但实际上在该案中，评估师的工作很不严密，评估报告中根本没有明确收件人。法庭认为这就意味着被告允许原告使用该评估报告，因为“该报告可以被认为是向原告提供的”。2．评估师采用市场比较法进行评估，但法庭认定所选取的参照交易资料不能合理支持评估结论，评估结果不合理。评估师认为该不动产的最佳用途为“待开发”，在评估过程中采用了市场比较法，以三个“类似”交易作为参照物进行比较分析，并列明了三个参照交易的资料。但这三个参照交易的选取并不恰当，不能合理地支持评估师的结论。第一个参照交易中的不动产成交价格为每平方米479澳元，明显低于评估值；第二个参照交易中的不动产不符合评估师的假设，并不是“空置”的，而是已经开发过的不动产，因而不能被视为待开发不动产；第三个参照交易中的不动产面积与被评估资产相差甚远，只有被评估资产的1/8，不具备参照意义。此外，在审查过程中，法庭还注意到评估师在评估过程中还收集到第四个交易资料，该交易中的成交价格仅为每平方米156澳元，明显不同于其他参照交易，但评估师对该交易未予考虑。而法庭在审查过程中，还接受了原告聘请的评估师提供的一个交易案例，该交易发生在贷款行为发生之后，用以证明被告的评估结果是错误的。法庭认为评估师没有足够的证据解释所选择的三个参照交易如何支持评估结论，也没有解释为什么将第四个交易忽略不计，因此法庭认为“该评估业务缺乏合理的慎重”，不足以证明评估师的判断，即评估师在评估过程中具有过失。3．评估师申辩原告也具有一定过失，没有采取合理必要的措施保护自己的利益，因此造成的损失至少有一部分是由原告自身失误所造成的，但未被法庭认可。评估师提出，原告没有充分调查借款人的资信状况和还款能力，具有一定的过失。为摆脱责任，被告提出在以前的三个相似案例中，均由于贷款机构具有过失而使评估师免除责任。法庭参照了这三个评估师被宣判无过失的案例，指出“这三个案例中贷款银行已经注意到评估值可能无法实现，或者已经认识到借款人可能无法还款……贷款银行做出决定的依据已经显示出无法还款的可能性。”但本案中并不存在这种情况，贷款机构在提供贷款时并不掌握任何可能无法还款的信息因此这三个案例对本案无参照意义。评估师认为原告没有充分领会“按待开发资产进行评估的特殊性工业用资产”的定义，指出被评估的资产对于贷款担保而言属于“具有很大风险”的资产，认为“工业用或商业用不动产与民用不动产相比，在抵押贷款中具有更大的风险”。并认为待开发不动产的价值具有“投机性”。法庭对这种观点予以了驳斥，指出“工业用或商业用不动产不适合于抵押贷款或与民用不动产相比属于不适合的贷款形式的说法并不成立。不动产作为抵押物的价值取决于该资产的特性和贷款的金额。本案中被告被要求‘为抵押贷款目的’评估该不动产的价值，该项不动产是否能够或适合做为贷款的抵押物是原告需要解决的问题，也正是为解决这一问题需要获得评估师的专业意见。”评估师提出该项贷款涉及风险过大，银行本应当拒绝提供贷款。法庭则认为不同的贷款银行所愿意承受的风险有不同，本案中原靠是一家规模较小的金融机构，专向那些无法获得正常银行融资的人提供贷款，所要求的利率比银行利率高出4到5个百分点。在不了解借款人无法还款的情况下，原告承受较大风险以获得更大回报的行为并不意味着存在过失，“经营活动中对经营风险接受能力的不同认识并不能说明具有过失。”法庭最终认定如果没有被告出具的评估报告，原告就不会提供该项贷款。因此，被告应当赔偿损失。4．评估师提出资产出售时间距评估时间有一定间隔，应当考虑市场下降的因素，但由于评估师在评估报告中做出了相反的论述，这一观点被驳回。在关于该不动产待开发潜力方面，被告提出根据待开发不动产的投机属性，贷款银行需考虑“资产变卖时可能出现的市场下降情况。”但评估师在评估报告中指出：“资产的价值和市场需求将受该资产所处的市场周期影响。目前市场周期正进入到一个增长时期，由于下一个开发高潮会带来新的价值基准，该项不动产以高于评估值的价格进行交易并不会被诊断是不正常的。”评估报告中的这段话与评估师在案件审理过程中为自己辩护的理由相矛盾，法院指出：“实际上这段话说的意思正好相反。”因此这种辩解无效。三、评估人员应当注意的事项和吸取的教训评估师如何保护自己，避免无谓的拆讼是各国评估界所面临的共同问题。本案至少在以下几方面给我们以启发：第一，与审计人员所面临的频繁诉讼一样，评估师目前面临的诉讼风险也很大，即使评估师已经恪尽职守。评估师提供的是中介服务，一般情况下在经济行为出现纠纷后，首先应当在经济行为的双方当事人之间解决。但如果无法从对方当事人获得足够的保障，有关经济行为主体往往会寻求从提供中介咨询服务的专业人士获得赔偿。本案中原告应当要求邓肯女士（借款人）就其违约行为进行赔偿，但为获得充分赔偿，原告对评估师提起诉讼。值得注意的是即使评估师已经根据专业准则和行业惯例做了一切必要的工作，这种诉讼风险也是普遍存在的，应当引起评估师的高度重视。因此评估师更应当根据专业要求恪尽职守，避免一切疏忽。第二，根据惯例，评估报告中常常包括一些限制评估师责任的说明或声明，但必须清晰明确。如果该声明无法被正常理解，或者明确授权或默认他人依赖该评估结果，即使做了自我保护性的声明也不会得到法律的认可。本案中评估师声明本评估报告仅限于收件人使用，但该评估报告根本没有提到谁是收件人，这是一种严重的疏忽，法庭认为这意味着允许任何人依赖该评估结论。第三，本案说明利用市场交易资料进行市场比较时，应当注意选取适当的交易参照物，避免自相矛盾。评估师应当做到所参照的交易资料能够支持、证明评估结论。本案中评估师选取的交易资料不能支持评估结论，评估报告本身就成为证明评估师具有过失的证据。第四，评估师在对投机性较强的资产进行评估时应当特别注意，本案表明在这类评估项目中，评估师很难根据项目自身的投机性来摆脱自己的责任。第五，评估师在评估过程中应当专注于对评估基准日的价值状况发表谨慎的意见，避免对任何关于评估基准日后或评估报告日后的价值变化趋势发表意见。