按揭贷款常见问题解答v20090415

版本号：V.20090415（内部资料，请注意保密）按揭贷款常见问题解答目录一、贷款需求...........................................................................................................................11、问：如何筛选排除风险偏高的客户？.......................................................................12、问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？.......................13、问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？...........................................................14、问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？.......15、问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？...........................1二、客户资质相关...................................................................................................................11、问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？.....................................12、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？...............................................23、问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？...........................................24、问：共同借款人能否做为保证人？...........................................................................25、问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？...................................................26、问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？...........27、问：我行为什么不接受未成年人共同购房？...........................................................28、问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？...........2三、贷款额度...........................................................................................................................21、问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？....................................22、问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？...................................33、问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额实际购房价”，怎么办？.........3四、贷款期限...........................................................................................................................31、问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？.........3五、贷款利率...........................................................................................................................31、问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？...........................32、问：商用/商住两用房的利率上浮可以高于或低于10%么？..................................3六、还款方式...........................................................................................................................31、问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？...........................................................3七、抵押登记手续...................................................................................................................31、问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？.......................32、问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？...................43、问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？.......................44、问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限＝贷款期限＋2年”？............45、问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？...............................4八、合同签署...........................................................................................................................41、问：手工借据如何填写放款账号？...........................................................................4九、系统录入的问题...............................................................................................................41、问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？.......................42、问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么？...........43、问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？...................54、问：客户申请额度接近8成时，出现抵押担保不足，怎么办？...........................55、问：贷款已发放，但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？.......5附件1个人信用记录分类表................................................................................................6附件2客户资信审查表........................................................................................................7附件3按揭利率浮动及首付比例参考标准........................................................................81559374642190-1-一、贷款需求1、问：如何筛选排除风险偏高的客户？答：根据近期试点和他行经验，以下客户应慎重受理（但并非强制拒绝）：（1）私企员工。私营企业开具的收入证明，应慎重使用。对于当地实力不强、知名度不高的私企，应要求客户提供工资账户流水。（2）离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。（3）自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款，都需要按小额贷款对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实，务必掌握真实的收入水平，并根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。对于农民工、房产经纪人、保险代理人等工作不稳定人士申请房贷，应特别注意是否存在虚假售房、套取贷款行为。（4）危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工，人身安全风险较高。客户如果资质较好，在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后，也可以受理。2、问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？答：我行暂接受二手房契税票日期在3个月（含）以内的交易。受理时，借款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户，不再提供首付款备足的证明；售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完成后，贷款发放至借款人的收款账户（还款账户是借款人的另一个账户）。3、问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？答：类似需要包括：离婚时购买与原配偶共有的房产，债权人以债权充抵首付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大，直接影响借款人的还款意愿，我行暂不受理。4、问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？答：这类房产变现能力较差，执行抵押权的机率应非常小，应该作为是否接受此类房产抵押的首要条件。原则上只接受优质单位职工购买此类房产的需求。5、问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？答：我行二手房贷款产品出于简单操作起见，只接受购房一套房产申请一笔贷款，客户能否申请贷款购买多套房产，关键要考核客户的收入能力、购房用途。对于收入不稳定或收入不高的借款人，申请购房多套房产应保持谨慎，原则上不接受第4套的贷款申请，即原有未结清按揭余额的房产套数、加上我行贷款套数，原则上不超过3套。二、客户资质相关1、问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？1559374642190-2-答：对借款人的年龄限制，主要考虑家庭收入支配和抵押物继承的问题。如果配偶名字不列示在所有权证上，可适当放宽至65岁。2、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？答：对于我行个人征信制度的规定，《附件1个人信用记录分类表》采用标准化文档进行处理，对相关标准进行了优化解释，分类的操作人员可作辅助工具。3、问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？答：配偶征信记录不得为禁入类，主要是基于房产是夫妻共同财产的理念。我行征信制度允许对房产抵押贷款客户适当放宽准入政策。为此，对于按揭贷款：（1）对于初步分类为禁入类的，应经过调查核实，如果确实因为信用卡年费、信用卡小额（100元以内）逾期的、或者多个信用卡/贷款账户累计逾期30天以内次数多的，应按《附件1个人信用记录分类表》调整，重新确定分类。（2）配偶为次级类的，不得将借款人向下调整一级。（3）优质单位职工作为借款人、并且仅靠本人收入即能够足额还款时，可以接受配偶为禁入类（但由于为禁入类，不能作为共同借款人）。4、问：共同借款人能否做为保证人？答：共同借款人，承担与借款人相同的责任和义务，不得作为保证人。5、问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？答：对于夫妻共同购房的，不要求必须作为共同借款人，但如果共同购房人是不属于夫妻关系的（包括男女朋友），应作为共同借款人。共同借款人限一人。6、问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？答：第十六条规定“抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产”，与第