物业管理的介入最佳时机

物业管理的介入最佳时机摘要：本文论述了物业管理前期介入意义和对后期物业管理服务工作的影响，不同的介入时间会对后期的物业管理产生不同的影响。确定物业管业管理介入开发的时机是本文重点论述的内容。关键词：物业管理前期介入现实意义时机选择所谓物业管理前期介入，即开发商通过招标或邀请物业管理公司，使其在正式接管物业之前，从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见，并配合监理公司对工程质量进行监督，以保证设计的合理、施工质量的提高，为以后的管理打下良好的基础。一般认为，物业管理是房地产开发经营的后续工作，为了对物业实施有效管理，以保证物业正常使用和发挥功能，物业管理企业需要前期介入。目前我市一些富有远见的开发商虽已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，且主要是就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，因而介入管理在深度和广度上都存在一定的缺陷，难以解决开发商给物业管理带来的许多问题。1.物业管理前期介入的现实意义在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%―30%。2.物业管理前期介入开发的时机分析根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。2.1物业管理早期介入。物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。2.1.1完善基本配套设施的设计。物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。2.1.2完善水电设备安装设计。楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。2.1.3完善消防设施的设计。在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。2.1.4完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的`讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]2.2物业管理的中期介入。2.2.1在项目的施工阶段。开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。2.2.2在项目设备安装阶段。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]2.3在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：2.3.1有利于促进物业的销售。先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。2.3.2有利于物业管理公司的准备工作。物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]3.结语通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。参考文献：[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报，2005，(2)：19-20.[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报，2006(5);134-136.[3]殷闽华.试论物业管理前期介入的意义[J].福建行政学院福建经济管理干部学院学报，2003增刊.