探讨物业管理的早期介入的利弊以及建议论文

探讨物业管理的早期介入的利弊以及建议论文本文就物业管理的“早期介人”，对物业管理整个行业的发展、物业管理机制的建立、物业管理的市场化等方面的利与弊谈一点观点。一、物业管理的“早期介入”之利1.早期介人有利于后期工作的顺利进行。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序的工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行。早期介人可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌。相对来说，土建结构部分以后可以看得见，摸得着，而设备安装，管线布置由于以后不暴露在外面，那么早期介人后就能掌握第一手资料，便于后期的管理。2.有利于及时纠正规划设计中的不足，促使物业更好地实现其功能价值。对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置等方面来考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员不是专业的物业管理者，也不亲自参与物业管理。因此，规划设计中的不足就在所难免，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能使设计方案落伍。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。3.有利于加快施工进度，提高施工质量。物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介人，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。4.有利于及早确定物业管理框架，测算前期物业管理费用，明确物业管理的收费标准。让购房者明白物业管理费所包含的内容，同时也约束日后成为小区物业产权人应遵守有关规定。5.能保证楼宇的安全启用、正常运行。物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼宇未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、正常运行，使业户放心、定心。二、物业管理的“早期介入”之弊1.早期介人不利于物业管理行业本身的发展。物业管理机制是一种市场化的商品运作机制，它的建立和发展是物业管理正常运行的保障，它的完善和健全是我国住房分配货币化、市场化体制改革成功的关键。早期介人不利于我国的物业管理机制达到规范化、社会化、市场化。规范化是指物业管理的机构、物业管理企业的建立要按照法规的程序进行，其行为(包括管理手段)科学规范、合理合法，便于审核、监督和评比。社会化是指为适应社会化大生产及其专业分工的要求，政府鼓励或规定所有物业委托给专业物业管理公司管理;社会化要求专业化的物业管理公司存在，去接管房地产开发公司建造的物业，鼓励其跨省区、甚至跨国界经营各种物业，以利于市场的发展和专业管理水平提高，社会化要求政府规定房地产企业所直属的物业管理公司必须走向社会;同时物业管理的社会化还表现在它需要全社会的参与、监督，才能健康、顺利地发展。市场化是相对于行政化而言，指物业的管理机构是市场的主体，即企业化的机构一物业管理公司，而不是行政的管理组织;市场化要求物业管理的运行要按照市场经济发展规律的要求进行，物业管理公司是自负盈亏的、独立的企业法人，其经营利润的多少由市场来决定，而不能人为地制定保本微利经营原则，抑制其活力，影响物业管理的发展;市场化要求物业管理公司迎接市场的挑战，加强自身建设、开展多元化经营与服务活动，寻求合理的利润增长点，同时，市场化还表现在管理与服务费用的标准取决于市场，取决于不同时期人们的收人和消费水平。2.早期介人有碍于社会专业化的发展进程，破坏社会分工。早期介人的良好愿望值得肯定，但其内涵中行使部分建设监理之责，会直接影响物业管理社会化、专业化发展目标。物业管理公司介人设计、施工、验收，易使物业生产阶段的管理工作发生不规范行为，也使政府房管部门转制而来的'物业管理难以真正进人物业管理市场，也就更难以使整个行业走人市场，自觉提高服务意识、规范服务行为、提高服务质量，参加物业管理市场竞争。对于那些开发企业的物业管理子公司，早期介人不利于他们脱离母公司参加市场竞争，公司经营利润的多少与物业管理量的多少、质量好坏无关，也就阻碍了物业管理市场的形成。并且在我国物业管理水平还不发达的今天，早期介人使得物业管理公司在物业的生产阶段投人人财物，必然减少了相应的物业管理投人，就会影响物业管理专业化水平的提高，并会增加物业管理的成本。3.早期介人易产生物业管理企业被提前解聘的现象。早期介人的物业管理公司，是由房地产开发商通过招标或其他形式选聘的，但实际上，物业企业工作的好坏主要应得到业主的认可。物业建成后，住户进住，并成立了业主委员会，但物业公司与业主或业主委员会之间并没有什么协议约定，因此，往往会出现业主及业主委员会对前期介人的物业管理公司不了解、不满意以至不认可，并提前解聘物业公司的情况，继而双方产生纠纷。业主为此要付出代价，物业管理企业在其同行中的信誉也会因此受到直接影响，进而影响到物业企业以后物业管理权的承接。4.从市场竞争力的角度看，早期介人也不利于物业管理公司的成长，竞争能力的提高。早期介人只是对新建项目而言，一个成熟的物业管理市场机制，要求物业管理公司具有在任何情况下的竞争能力，试想，若一个住宅小区中的物业公司由于种种原因被解聘，业主重新招聘物业公司时，对于物业公司而言，所面临的也是一个新情况、新问题。一个成熟的物业公司应该具备应付处理各种问题和面对新问题、新环境的能力。因此，从这个角度考虑，早期介人对培养物业公司的竞争能力，适应市场化要求是不利的。5.物业公司代开发商受过现象将进一步加重。由于物业公司与业主之间无协议约定，因此，物管公司能做什么，该做什么，住户并不清楚。加之，由于物业公司的早期介入，更易使业主产生误解，对物业公司与开发商的责任界限更加划分不清，业主遇上什么麻烦都找物业公司，物业公司没法解决时，往往就会引起住户的不满，造成物业公司与住户之间的矛盾不断加深。三、观点与建议1.笔者认为，在物业管理市场化不太发达或市场机制未完全建立起来之前，物业管理的早期介人是有必要的，它对建立物业管理的良好秩序，锻炼队伍提高能力，增强物业企业的信心，为完全进入市场打下基础，培养其适应市场的能力是大有好处的。2.随着物业管理市场的逐步形成和完善，物业管理企业的日渐成熟，管理经验的日益丰富，市场竞争能力不断提高，物业管理公司可不必早期介人，而是在法规的规范下，物业管理公司通过竞争取得管理的资格.按照市场机制来运作。3.物业公司应培养不必早期介人而能顺利接管物业适应市场的能力。而且，房地产开发公司、监理公司也应按照市场规范化和社会专业化的要求，完成自己的职责。当然，作为政府，在法制的建设上也要进一步的细化和完善，约束各专业企业的行为。为市场的规范化、社会化和专业化提供一个良好的法制环境。4.可学习国外的经验，采用顾问式的管理。利用物业管理与咨询公司多年经营与管理的专业知识和实践经验，向发展商提供物业项目全案或单项的顾问咨询、阶段性的顾问服务等方式，至于做顾问工作的物业企业是否接管该物业的管理，则应按规范化的原则进行市场化运作。