我国物业管理的现状及调研分析论文

我国物业管理的现状及调研分析论文我国物业管理的现状及调研分析论文摘要：物业管理是指由专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值。本文系统地运用科学分析总结了现阶段我国物业管理的现状，对未来物业管理的发展前景进行了展望。关键词：物业管理住宅小区房地产现状一、我国物业管理的现状随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅新建楼宇、住宅小区如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。1.物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏，二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥，甚至会过早达到危房程度或损坏，酿成伤害事故。2.物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。物业管理基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作;服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，及时检修锅炉、泵房、变电所、煤气管道、电梯等。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。3.完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。物业管理得好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招徕顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。二、物业服务状况调查问卷及分析1.物业服务状况调查问卷。目前扬州城区的物业管理可分为高中低“三个档次”，高档的物业管理以高档住宅为主体，他们的特性体现在收费高，业主缴费自觉，所提供的服务质量自然是“上乘”的;中档的物业管理群体较为多，实际上城区很多一部分属于中档级的，这部分的收费基本参照有关部门的指导价，但收费情况参差不一，带来的物业服务自然“问题不少”;低档的都是些以旧小区为代表的住宅，他们当中很大一部分还没有物业管理，物业服务对于这些群体的业主来说，似乎还“十分陌生”，更谈不上花钱买服务了。鉴于现在扬州的物业管理水平参差不齐，我做了如下调查，以方便总结扬州物业管理市场的现状。调查对象：扬州市各小区业主或租户。调查时间：2008年4月20日―2008年5月10日。调查方式：以调查问卷形式引导业主或租户归纳物业管理状况。问卷基本情况：投放问卷30份，回收问卷25份，回收率83.3%，有效问卷25份，有效问卷率100%。2.调查问卷分析。(1)经济适用房住宅小区有效问卷：8份，其中一份无物业管理公司(以下情况无物业管理公司的除外)。小区公共部位的使用情况及经营所得收益的'知情权：87.5%不知情。小区物业管理的总体评价：87.5%一般，12.5%好。物业服务人员服务质量的总体评价：57%一般，43%好。小区物业管理费的收取：71.4%比较规范，14.3%规范，14.3%不规范。物业管理公司最让业主反感的行为：100%认为绿化、保洁不到位，57.1%反感乱搭乱建改变房地用途。(2)普通商品房住宅小区有效问卷：10份。小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：60%不知情。小区物业管理的总体评价：70%一般，30%好。物业服务人员服务质量的总体评价：50%一般，50%好。小区物业管理费的收取：80%比较规范，20%规范。物业管理公司最让业主反感的行为：50%业主认为房屋及设备维修不及时，少数业主认为绿化、保洁不到位。(3)高档商品房住宅小区有效问卷：7份。小区公共部位的使用情况及经营所得收益的知情权：85.7%不知情。小区物业管理的总体评价：14.3%一般，85.7%好。物业服务人员服务质量的总体评价：28.6%一般，71.4%好。小区物业管理费的收取：42.8%比较规范，57.2%规范。物业管理公司最让业主反感的行为：无。三、结论由此可见，物业自身的质量直接影响着物业管理费用的收取，而物业管理费的收取又直接影响着对物业的保养。当一个小区没有物业管理公司时，脏、乱、差现象就会随处可见，无人处理，业主与城管互相推诿，导致恶性循环，从而使物业的价值降低。又如，高档住宅小区的物业管理机制比较完善，虽然收费要比普通商品房高，但服务的质量却是一流的，房屋在此公司的管理下正在迅速升值。参考文献：[1]赵涛.物业经营管理―理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社，2006.04.[2]张作祥.物业管理概论.清华大学出版社，2008.01.[3]代岚.物业环境管理.机械工业出版社，2006.03.[4]周小路.物业管理实务.电子工业出版社，2007.12.