税务会计第10章其他税会计

第十章其他税会计土地增值税会计耕地占用税会计城镇土地使用税会计房产税会计车船税会计城市维护建设税会计印花税会计契税会计车辆购置税会计第一节土地增值税会计一、土地增值税概述（一）土地增值税的纳税人与纳税范围凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税范围是：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。第一节土地增值税会计（二）土地增值税的税率土地增值税实行的是四级超率累进税率。（三）土地增值税的纳税期限与纳税地点土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报。第一节土地增值税会计（四）土地增值税的优惠政策1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，暂免缴土地增值税。第一节土地增值税会计3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳土地增值税。4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免缴土地增值税。第一节土地增值税会计二、土地增值税的确认、计量与申报（一）转让收入的确定1.货币收入。2.实物收入。3.其它收入。第一节土地增值税会计（二）扣除项目金额的确定1．新建房扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。2．旧房及建筑物扣除项目金额的确定第一节土地增值税会计（三）土地增值额与应纳土地增值税的计算计算公式如下：土地增值额＝转让房地产的总收入一扣除项目金额应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。计算公式如下：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率1.从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算(1)确定转让房地产收入总额(2)确定增值额的扣除项目①取得土地使用权支付的金额②房地产开发成本③房地产开发费用（期间费用）④与转让房地产有关的税金（两税一费）⑤其他扣除项目（加计扣除）（3）确定增值额（4）确定增值额与扣除项目金额之比（5）计算应缴土地增值税额应缴土地增值税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除率【例10-1】某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：1.开发费用21万元，未超过前两项成本之和的10%（38.5万元），可据实扣除。2.扣除项目金额＝（320＋65）×（1＋20%）＋21＋77.7＝560.7（万元）3.增值额＝1400－560.7＝839.3（万元）4.增值额占扣除项目比例＝839.3÷560.7＝149.69%5.应纳税额＝839.3×50%－560.7×15%＝335.54(万元)【例10-2】某房地产开发公司转让高级公寓一栋，共获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权所支付的金额1450万元，开发土地、建房及配套设施等共支出2110万元，开发费用共计480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），转让房地产有关的税金共付47万元。计算应纳税额如下：1.收入额＝7500＋2100×0.25＝8025（万元）2.其他开发费用实际支出比例＝（480－295）÷（1450＋2110）＝5.2%超过5%的限额，按5%计算如下：（1450＋2110）×5%＝178（万元）扣除项目金额＝（1450＋2110）×（1＋20%）＋295＋178＋47＝4792（万元）3.增值额＝8025－4792＝3233（万元）4.适用级次＝3233÷4792＝67.5%5.应纳税额＝3233×4O%－4792×5%＝1053.6（万元）2.非从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算(1)确定转让房地产收入总额(2)确定增值额的扣除项目①取得土地使用权支付的金额②旧房及建筑物的评估价格=重置成本×成新率③与转让房地产有关的税金（3）计算应缴土地增值税额1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A.639.6万元B.640.1万元C.760.1万元D.763.7万元四、纳税申报纳税申报分为从事房地产开发的纳税人和其他纳税人两种类型。五、土地增值税的会计处理（一）主营房地产业务的土地增值税会计处理1）计算土地增值税时：借：营业税金及附加贷：应交税费──应交土地增值税2）实际缴纳土地增值税时：借：应交税费──应交土地增值税贷：银行存款等1．预缴土地增值税的会计处理纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本计算及其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预缴土地增值税。待项目全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。企业预缴土地增值税的会计处理与上缴土地增值税相同，均是借记“应交税金──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待房地产营业收入实现时，再按应交的土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税金──应交土地增值税”。【例10-3】某房地产开发公司在某项目竣工前，预先售出部分房地产而取得收入200万元，假设应预缴土地增值税20万元；项目竣工后，工程全部收入500万元。按税法规定计算，该项目应交土地增值税80万元。作会计分录如下：（1）收到预收款时借：银行存款2000000贷：预收账款──××买主2000000（2）按税务机关核定比例预提应交土地增值税时借：递延所得税资产──土地增值税200000贷：应交税金──应交土地增值税200000（3）预缴土地增值税时借：应交税金─应交土地增值税200000贷：银行存款200000（4）实现收入、办理结算时借：预收账款─××买主2000000银行存款3000000贷：主营业务收入5000000（5）按土地增值税规定，计算整个工程项目收入应交土地增值税时借：营业税金及附加800000贷：应交税金──应交土地增值税600000递延所得税资产──土地增值税200000（6）清缴应交土地增值税时借：应交税金──应交土地增值税600000贷：银行存款6000002．现货房地产销售的涉税会计处理以【例10-2】为例，作会计分录如下：（1）收入实现时借：银行存款75000000贷：主营业务收入75000000借：原材料5250000贷：主营业务收入5250000（2）应缴土地增值税时借：营业税金及附加10536000贷：应交税金─应交土地增值税105360003．商品房预售的涉税会计处理在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税金──应交土地增值税”，贷记“银行存款”等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”，贷记“主营业务收入”；同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税金──应交土地增值税”。按照税法规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等，贷记“应交税金──应交土地增值税”。补缴土地增值税时，作相反的会计分录。（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理兼营房地产业务的企业转让房地产应交的土地增值税，与其应交营业税一样，也记入“其他业务成本”账户。企业按规定计算出应交纳的土地增值税时，借记“其他业务成本”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税费──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。【例10-4】某兼营房地产业务的金融公司按5000元/平方米的价格购入一栋两层楼房，共计2000平方米，支付价款10000000元。后来，该公司没有经过任何开发，以9000元/平方米的价格出售，取得转让收入18000000元，交纳营业税等流转税990000元。该公司既不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。（1）计算应交土地增值税扣除项目金额＝10000000＋10000000×10%＋990000＝11990000（元）增值额＝18000000－11990000＝6010000（元）增值额占扣除项目的比例＝（6010000÷11990000）×100%＝50.125%土地增值税税额＝6010000×40%－11990000×5%＝2404000－599500＝1804500（元）（2）土地增值税的会计处理应由当期营业收入负担的土地增值税借：其他业务成本1804500贷：应交税金─应交土地增值税1804500实际交纳土地增值税借：应交税金──应交土地增值税1804500贷：银行存款1804500（三）转让房地产业务的土地增值税会计处理企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，应通过“固定资产清理”账户进行核算，取得的转让收入记入“固定资产清理”的贷方；应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”，贷记”应交税费---应交土地增值税“。第二节耕地占用税会计一、耕地占用税的特点及其征收意义（一）耕地占用税是国家向占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。（二）意义：1.增强人民保护耕地的意识；2.运用行政和经济手段，加强土地管理防止乱占滥用耕地。第二节耕地占用税会计二、耕地占用税的纳税人纳税人：凡是占用耕地建房或从事非农业生产建设的单位和个人。三、耕地占用税的纳税范围种植粮食作物，经济作物和油料作物的土地；菜地；占用林地，足彩第，农田水利用地，养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，按规定缴纳耕地用税。四、计税依据和税率（一）计税依据：实际占用耕地的面积数量（二）税率：实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。实行地区差别定额税率：每平方米5～50元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%。五、耕地占用税的减免（一）免税：军事设施占用耕地；学校，幼儿园，养老院，医院占用耕地。（二）减税：1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。特殊困难的可以免税。3.依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。六、纳税环节和纳税期限（一）纳税环节：按占用耕地的时间，