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BCS长沙银行固定资产贷款评估报告固定资产贷款评估报告借款人：******服饰有限公司贷款项目：******服饰工业园项目二0**年二月十日BCS长沙银行固定资产贷款评估报告第一章概要一、项目申请人评价（一）项目申请人简介：1、项目申请人为******服饰有限公司。2、******服饰有限公司，注册资本*****人民币，其中由***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***20个自然人股东出资1530万元，********有限公司以其名下土地及工业园资产出资1470万元。公司主营业务为生产、销售各类服装、邮电附属产品。公司位于***省***县经开区台商投资区（**大道1689号），享受国家高新技术产业区优惠政策，占地面积72.75亩，实际使用面积60.03亩。3、******服饰有限公司是“****”品牌的持有人，该公司秉承“重承诺、守信用”的经营之道，被***银行业协会授予“守信用企业“称号，其品牌多次被评为评为国家免检产品、中国职业装十佳品牌、***名牌、***省出口名牌、***省著名商标等荣誉称号。******有限公司是公司引进的投资者，拥有海外营销渠道，******公司有品牌和产品优势而受生产规模和生产条件的制约，******公司有扩大生产规模的土地而缺少产品和品牌，从某种意义上说，两家公司此次的联盟是“战略联盟”也是互为补充的联合。4、******服饰有限公司将充分利用公司的品牌、人才、技术、管理BCS长沙银行固定资产贷款评估报告等方面的优势，建设***省规模、品质、环境一流的高档西服生产加工基地，该项目建成后，服装产量将达到年产高档西服20万套，传统职业装20万套，衬衣15万件，工作服10万套。5、公司拥有全套代表全球缝纫机械水平的高档西服和制服专业生产设备。包括：美国“PGM”服装CAD系统、“依思曼”电剪、德国“美尔”粘合机、德国全自动验布机、德国“杜克普”电脑控制自动融位工作站、“杜克普”电脑自动开袋机、日本“JUKI”电脑自动开袋机、德国“百福”自动上手巾机、德国“杜克普”、“百福”电脑自动上袖机、德国“杜克普”电脑自动上袖里机、德国“杜克普”电脑自动上肩垫机、德国“士多宝”撬边机、德国“杜克普”背缝机、德国“杜克普”下摆暗缝机、德国“杜克普”圆头锁眼机、美国“利是”圆头锁眼机、美国“利是”袖口假眼机、附衬机、意大利“迈埤”中间烫流水线、旋转式西服前后身定型机、立式袖子肩部定型机、领部定型整烫机等先进设备。公司实行严谨规范的现代企业管理制度，制定并严格贯彻实施质量管理体系和环境管理体系，是全国服装行业首家通过ISO9001：2000《质量管理体系要求》标准认证的企业。通过近十年的行业制服和高品质西服的设计和制作实践，公司建立了完善的售前、售中和售后服务体系。在售前服务方面，公司拥有高素质的设计师队伍，能够高效准确地提供个性化的设计和打样服务，能够接受顾客对于服装有关问题的任何咨询和考察。在售中服务方面，公司严格按照质量管理体系要求开展质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等质量管理活动，保证了顾客的要求得到满足，增强了顾客满意程BCS长沙银行固定资产贷款评估报告度，公司能够接受顾客关于合同进度的任何查询，并能接受顾客的现场抽查和审核。在售后服务方面，公司能够接受任何关于合同的增补计划要求，信守合同和公司的各项服务承诺，遵守国际有关质量法规。（二）管理能力分析：1、管理人员素质评价：董事长兼总经理****简介：女，******人，出生于*，北京师范大学毕业，本科学历，*参加工作，*加入中国共产党，经济师。***省邮电工业总公司办公室副主任，*至今任******服饰有限公司总经理。财务负责人****简介：女，***出生，大专，助理会计师，*******省**县邮电局会计；*******省邮电工业总公司会计，****任******服饰有限公司财务总监。2、公司人力资源评价：公司现有员工1280人，50%以上的员工毕业于服装专业院校，其中专业技术人员182人，具有中高级职称的专业技师36人（三）品牌竞争分析：“****”品牌持有人取得了最高人民法院、最高人民检察院、中国电信、中国邮政、中国网通、中国移动、铁道部、公安部、国家林业局、中国建设银行、中国人民解放军总后勤部等11家部委制服定点BCS长沙银行固定资产贷款评估报告生产资格。品牌多次被评为国家免检产品、中国职业装十佳品牌***名牌、***省出口名牌、***省著名商标等荣誉称号。公司获得ISO9001国际质量管理体系认证和ISO4001环境管理体系的认证，企业有较强的品牌竞争优势。公司的主导产品品牌“****”，来自于英“PALETTE”，意即“独特的色彩”。体现了该公司独特的“服务顾客、造福人类”的经营理念。公司的高档产品品牌“******”，是以国际顶尖服装设计师Antonio.Carleo先生名字命名的设计师品牌，该品牌主要面向国际高端客户，体现高雅、时尚、大气的贵族生活品质。（四）发展前景与趋势分析：公司目前由于受现有产能的限制，公司原有的生产能力远远不能满足市场需求，所以公司需要建设新的服装生产基地，是为了满足国内外市场需求。公司有自已的主导产品，有健全、系统的销售网络，产品有一定的市场占有率，有品牌竞争优势，公司主要领导者有较高的经营素质和专业素质，此外，公司与******公司强强联合、互为补充最大限度发挥公司的优势。二、项目基本情况评价（一）项目名称：******服饰生产工业园建设项目（二）项目建设单位：******服饰有限公司（三）项目建设地点和建设条件1、项目建设地点位于***市***县****区金星大道旁，距***市区20公里,行程20分钟,邻近***县火车站、绕城高速，不远处有大型的物BCS长沙银行固定资产贷款评估报告流中心，有集装箱装运码头，货物进出特别方便。工业园区已完成七通一平，建设场地理想。2、项目用电可从工业区建在厂区附近的变电所就近接入，工业小区变电所完全可满足项目需要。3、项目废水由循环水泵站定期排放，此废水不含有毒物质，直接排入和工业小区的污水排放系统。园区各项市政建设均较齐备，运输通讯等均可充分利用社会资源保证。（四）项目规模和产品1、项目规模：项目总占地面积72.75亩，拟建设成为年产高档西服20万套、传统职业装20万套、衬衣15万件、工作服10万套的湖南省规模、品质、环境一流服装加工基地。项目工程建设分为两期，一期建设厂房、办公楼、员工倒班宿舍、员工食堂各一栋。总建筑面积19137㎡，其中厂房11520㎡；办公楼2532㎡；员工倒班宿舍3285㎡；员工食堂1800㎡。二期：研发中心4500㎡，仓库厂房20000㎡。2、主要产品和达产生产能力：公司主要产品为中高档西服、职业装、工作服，其生产能力为：高档西服20万套传统职业装20万套衬衣15万件工作服10万套（五）项目内容BCS长沙银行固定资产贷款评估报告园区土建工程建设分为两期,一期工程拟建厂房、办公楼、员工倒班宿舍、员工食堂各一栋。厂房建筑面积约11520平米，为框架结构、共四层，其中一、二、三层层高4.5米、四层层高4.2米，楼面负载350公斤/平米；办公楼建筑面积约2532平米、框架结构、共四层，其中一楼约560平米、为临街门面，设****服饰形象展示大厅；二楼设设营销中心；三楼为总经理办公室；四楼设多功能会议室。员工倒班宿舍建筑面积3285平米，寓式砖混结构，共六层，为员工宿舍用房。员工食堂及其他配套设计建筑面积约1800平米，框架结构，共2层。二期为拟建研发中心约4500平米及厂房、仓库20000平米。（六）项目进度：土建一期工程计划从2008年3月至2009年4月底竣工；装修道路及管道工程从2009年2月至2009年4月底竣工；设备安装从2009年5月至2009年6月竣工；绿化工程按工程进度逐步实施．（七）项目投资总额和已到位资金情况：（1）项目建设投资总额4600万元。（2）项目自筹资金到位情况：股东******发展有限公司到位资金1400万元，购置工业园土地款,******服饰有限公司已付工程款900万元，共计2300万元（付款凭证见附件）。本项目的交通运输便利，生产设备、工艺技术先进，建设条件基本达到要求，工程进度原则上根据计划正在进行。但公司要切实落实好项目建设的各项必要条件，公司自有资金必须按时按量到位，力保项目顺利进行，项目的建设、力保早日生产和早日达到项目生产能力。BCS长沙银行固定资产贷款评估报告第二章项目合法性与建设条件评价一、项目合法性评价目前，该项目已办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》等手续，该项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)。二、项目建设条件评价项目技术经济指标据该公司提供的立项批文显示,该项目的基础数据具体详见下表：第三章市场前景分析一、国内职业装市场发展现状简介工程项目面积（平米）厂房11520办公楼2532食堂1800宿舍3285BCS长沙银行固定资产贷款评估报告当前中国职业服装的市场状况，可以用“容量巨大，供应充足，交易活跃”来概括。1.容量中国是世界上就业人口最多的国家，职业服装的市场容量最大。据中国国家劳动和社会保障部的统计，目前中国的就业人口已有6亿5千万人，其中在最近10年（即1994年至现在）就由5亿5千万人增加了1亿人。中国全国三大产业中，有20个大类97个行业，8大类65种1万余个职业，并且随着社会的发展仍继续不断增加新的职业。中国这浩浩荡荡的6亿5千万人的产业大军，是职业服装的消费者，如果全部穿上职业装，每年的市场需求应在1000亿元人民币以上。目前由国家规定统一穿制服的19个职业的从业人员仅仅换装一次，就造成了不少于200亿元人民币的市场需求。国内那些规模可观的行业，例如1000万人以上的执法人员（包括检疫人员）、300万人以上的冶金职工、100万人以上的石油职工、10多万人的地质矿产职工、10多万人的专业消防人员，还有金融业（中国四大银行之一的中国工商银行就有职工40万人左右），再加上庞大的制造业、医疗业、电子业、烟草业、餐饮业、保险业，目前仅工装的稳定需求就超过了3000万套，据计算，2005年至少有30亿元人民币的工装产值空间。学生装从属于职业服装范畴。中国的中小学适龄学生人数大约有4亿人，相当于整个欧洲人口的总和。随着中国教育事业的发展，BCS长沙银行固定资产贷款评估报告校服成为学校的形象和管理的一个重要内容，受到普遍重视。2．供应中国是世界上服装产量最高的国家，也是服装出口量最大的国家，职业服装的供应特别充足。中国国内从事职业服装生产的企业，80%以上是中小型企业。其中，做女装的企业有3千7百多家，而男女装兼做的企业有2万5千多家，那些具有一定规模的企业，在装备、技术和管理方面力求完善，不少通过了国际质量体系认证，有的取得了绿色环保标志。他们机制完备，服务到位，有较宽的面料、辅料供应渠道和销售网络，不少企业的产品不仅在中国，而且在许多国家受到欢迎。而那些小型企业，“船小好掉头”，以灵活取胜，在为采购方实现企业形象个性化方面，更能显示优势。中国有了这样的一支职业服装生产供应队伍，便有了几乎无所不包的供应能力，也就是说，就总体来看，可以接受来自不同国家和地区、不同批量、不同需求的订单，并且能提供特色服务。中国职业服装的质量优势和价格优势早已为东西方国家所熟知。对于为什么能有这样的价格优势，开始时外界并不了解。美国有人曾经认为：中国可能是在生产条件非常恶劣的情况下提供低价产品的。后来，还是美国人通过考察和研究得出结论：原来中国产品价格优势是因为实现了目前世界上许多国家都难以做到的“产业集群”！产业集群，也称为产业集聚，这正是中国服装产业链提升的新特点。产业集聚，即是产业的生产区域集聚，其优势是，可以提供产业集聚区内生产所需要的原材料、配套设施与服务，这样，就给劳动力、原BCS长沙银