核算技巧的学习与提升

核算技巧的学习与提升主讲：张盈主要内容一、成本核算概述二、成本项目三、竣工决算四、计税成本五、成本计算2成本核算程序1、确定成本核算对象2、确定成本项目3、归集开发成本4、分配开发成本34核算对象开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：5核算对象成本对象确定原则如下：（一）可否销售原则。（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）定价差异原则。（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。6核算对象（续）1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。7成本项目房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用途进行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目：土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等。成本项目（续）1、土地开发成本：土地征用及拆迁费、前期工程费2、房屋开发成本：建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费3、开发间接费用89土地购置费用土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。10拆迁安置的特殊考虑1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值11拆迁安置的特殊考虑（续1）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[2009]31号注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按照增值后的金额计入到开发成本以拆迁资产的增值是否实现为标准不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销拆迁安置的特殊考虑（续2）中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条明确指出，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，“免征土地增值税”2008关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知12拆迁安置的特殊考虑（续3）对于搬迁收入是否需要计算营业税的问题，国家税务总局没有明确的答复，但各地普遍下发文件，明确凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。1314前期工程费前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察设计费、测绘费以及三通一平等费用。15特殊纳税地点问题在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。16基础设施建设费基础设施建设费是指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化以及通讯等设施。绿化工程绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。17甲供料税务处理中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。建议：由开发商以建筑公司的名义购进2006关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知1819公共配套设施费公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚以及地下人防设施等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、学校、医院、车库等都不能计入该成本项目内。20公共配套设施费（续）注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能超过总预算成本的10%）超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的，可以追溯调整建筑安装工程费建筑安装工程费是指开发项目主体的建筑安装工程价款，包括支付给建筑安装公司的人工费、材料费、机械使用费以及设备款项等。是成本核算中分摊基础设施建设费、公共配套设施费等开发成本的依据21劳务派遣关于营业税若干政策问题的通知劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。22工程承包工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。2324开发间接费用开发间接费用主要指借款利息、工程监理费用和施工现场管理费用借款利息并不是指所有的借款利息，进入开发间接费用中的利息是指在开发项目开始开工建设到达到预定可使用状态期间所发生的利息，不包括开工建设前发生的利息和达到预定可使用状态后发生的利息。25借款利息的资本化开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。借款利息的资本化（续）中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。2627特殊的借款业务银行将房地产企业无力偿还的利息转作借款的，应将其分解为偿还利息和借款两项业务处理房地产企业以等额本金或等额本息贷款方式取得贷款的，应按照贷款清单上标注的偿还本金和利息冲减应偿还的本金和利息，而不是先全额冲减本金，再冲减利息。归集开发成本开发总成本=土地征用及拆迁费+前期工程费+建筑安装费+基础设施建设费+公共设施配套费+开发间接费用会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法基本建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算价格的竣工结算文件。28归集开发成本（续）基本建设工程结算，税法称为竣工决算，包括工程结算和财务决算工程结算：建筑安装费+基础设施建设费+公共配套设施费注：工程结算主要用于与建筑安装企业结算工程款项，可信性较强。2930工程结算（续）如果实际结算款项小于结算成本，少结算的款项应推定为建筑商的工程结余，不得作为开发成本的组成部分。如果实际结算款项大于结算成本，多结算的款项应推定为开发商的非正常损失。注：贯彻孰低原则31工程结算（续）房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，应计入到“营业外收入”科目，不得直接抵减应付工程款或开发成本分析：对总的应税所得没有影响，但对不同的纳税年度产生影响32财务决算财务决算：工程结算成本+土地征用及拆迁费+前期工程费+开发间接费用缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票1、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调整，增加当期的应纳税所得额。2、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调整，减少当期的应纳税所得额。33分配开发成本1、按照成本项目归集各种开发成本2、运用分类法分割建筑安装成本3、按照分割后的建筑安装成本权数分摊开发成本成本计算方法常见的有品种法、分批法、分步法房地产企业一般采用分类法分类法是品种法和分批法的结合和延伸，是指以产品的类别作为成本计算对象归集开发成本，计算总的开发成本，再按照一定的标准和方法分配计算联产品和副产品的成本的方法34副产品副产品是指使用同种原材料，在生产主要产品的过程中附带生产出来的非主要产品，或利用生产中的废料加工而成的产品。副产品的费用比重一般不大，按照计划成本计算，倒算出主产品的生产成本对于房地产开发企业来说，副产品是指可以转让的公共配套设施，如学校、医院、车库等,以及楼宇的外墙面\屋面使用权35副产品（续）如果财务决算报告中单独注明了有偿转让的公共配套设施的实际成本，则按照财务决算中的实际成本作为计税成本。如果财务决算中没有单独注明其实际成本，可以按照项目预算作为计税成本注：均不考虑纳税调整事项36主产品与副产品对应的是主产品，成本等于实际开发总成本扣除副产品的计划成本注：主产品的生产成本包括副产品的计划成本与实际成本的差额对于房地产开发企业来说，主产品是指开发的主体项目，如商铺、写字间、住宅等37联产品联产品是指企业在生产过程中使用同一种原料，同时生产出几种具有同等地位但使用价值不同的主要产品对于房地产开发企业来说，联产品是指同时开发的底层商铺、非底层商铺、写字间、住宅等38联合成本的分配1、联产品分离前发生的生产费用即联合成本，可按照一个成本核算对象设置一个成本明细帐进行归集，然后将其总额按照一定的分配方法在各联产品之间进行分配2、分离后按照各种产品分别设置明细帐，归集其分离后所发生的加工成本。3940实物数量法联合成本是以产品的实物数量为基础分配。通常适用于所生产的产品的价格很不稳定或无法直接确定。评价：房地产开发产品的联合产品价格稳定，并且容易取得，分配应贯彻承受能力原则，不能采用实物数量法41销售价格法联合成本是以分离点上每种产品的销售价格为比例进行分配。通常适用于所生产的产品价格稳定并且容易取得。评价：贯彻公平原则和承受能力原则注意：销售价格应来源于同一时点。一般成本计算的程序42产权归属1995建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则公摊率=套内建筑面积÷（套内建筑面积+公共建筑面积）公摊系数=套内建筑面积÷公共建筑面积公摊系数=公摊率÷（1-公摊率）套内建筑面积套型建筑面积销售面积43产权归属（续1）注意事项方法：利用房地产开发企业向业主提供的公用面积分摊系数或公用面积分摊率，要求房地产企业提供相应的资料，确定公用建筑面积中，哪个配套设施已经进行了公摊（产权属于全体业主），哪个配套设施没有进行公摊（产权属于开发公司），防止重复或提前结转开发成本。44产权归属（续2）产权属于全体业主但用于营利的，对应的销售成本不允许在企业所得税前扣除，对应的资产的折旧或摊销也不允许在企业所得税前扣除45产权归属（续3）！经营性资产的面积不允许公摊！如果已经公摊给业主，应直接调增当期的应纳税所得，不需要分别确认收入