核算算例

房地产项目开发核算实例1.3投资估算投资估算结果如下表所示：序号项目数量单投资额（万元）占项目投入总资金的比例（%）估算说明1建设用地取得费用28985.2m2130000.31已包含拆迁费用2建设项目前期费用400.750.012.1可行性研究费60计价格[1999]1283号2.2勘查费30工程勘察设计收费标准（2002年修订本）2.3设计费310.753建安工程费124300m225277.010.61高层框剪结构3.1基础工程1367.33.2主体结构与砌体工程14294.53.3屋面和门窗工程2610.33.4装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面3.5设备与安装工程4518.913.5.1电气安装工程1056.55按建筑面积每平米估算3.5.2给排水工程1367.3按建筑面积每平米估算3.5.3电梯工程683.65按建筑面积每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面积每平米估算3.5.5煤气186.45按建筑面积每平米估算3.5.6智能设施273.46按建筑面积每平米估算3.5.7厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费428.980.01含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180.10.035.1建筑监理费124300m2366.1按建安成本的1.5%计取5.2定额管理费124300m219.53按建安成本的0.08%计取5.3质量安全监督费124300m2244.07按建安成本的1%计取5.4项目管理费124300m2366.1按1.5%计取5.5招标代理费124300m260招标代理服务收费管理暂行办法5.6其它建设税费124300m2124.3报建费、审查费以及零星费用等6预备费（不可预见费）807.180.02按建设总投资3%计取7建设期利息3670.01银行贷款按建设总投资20%计取总计41461.021.00投资估算结果如下表所示：序号项目数量单位投资额（万元）占项目投入总资金的比例（%）估算说明1建设用地取得费用28985.2m2130000.31已包含拆迁费用2建设项目前期费用400.750.012.1可行性研究费60计价格[1999]1283号2.2勘查费30工程勘察设计收费标准（2002年修订本）2.3设计费310.753建安工程费124300m225277.010.61高层框剪结构3.1基础工程1367.33.2主体结构与砌体工程14294.53.3屋面和门窗工程2610.33.4装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面3.5设备与安装工程4518.913.5.1电气安装工程1056.55按建筑面积每平米估算3.5.2给排水工程1367.3按建筑面积每平米估算3.5.3电梯工程683.65按建筑面积每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面积每平米估算3.5.5煤气186.45按建筑面积每平米估算3.5.6智能设施273.46按建筑面积每平米估算3.5.7厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费428.980.01含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180.10.035.1建筑监理费124300m2366.1按建安成本的1.5%计取5.2定额管理费124300m219.53按建安成本的0.08%计取房地产项目开发核算实例5.3质量安全监督费124300m2244.07按建安成本的1%计取5.4项目管理费124300m2366.1按1.5%计取5.5招标代理费124300m260招标代理服务收费管理暂行办法5.6其它建设税费124300m2124.3报建费、审查费以及零星费用等6预备费（不可预见费）807.180.02按建设总投资3%计取7建设期利息3670.01银行贷款按建设总投资20%计取总计41461.021.00备注：（1）装修标准如下①屋顶：高级天面瓦②外墙：优质外墙砖，预置空调室外机位③窗门：高级铝合金窗配名厂玻璃④入口大堂：高级石材及瓷砖⑤电梯大堂：墙身及地台铺贴高级瓷砖⑥电梯：每幢均装设高级电梯⑦信箱：每户均有专用信箱⑧大门：采用高级饰面豪华木门配名厂不锈钢锁及防盗眼⑨房门：采用高级饰面木门配名厂不锈钢锁⑩客厅地面：地面铺名厂地砖配美观地脚线，内墙高级乳胶漆连精美天花石膏角线及客饭厅配精美吊灯⑪房间：地面铺高级实木复合地板配美观地脚线，内墙高级乳胶漆连精美天花石膏角线及吸顶灯⑫卫生间：地面及墙身砌高级瓷砖、高级座厕、高级洗脸盆、名厂浴缸或淋浴格、精美浴室五金配件、排气扇、天花吸顶灯。⑬厨房：墙身及地面铺砌名厂瓷砖、木饰面趟门连门套、内墙高级乳胶漆连铝扣天花及吸顶灯，附送新款高级组合橱柜，连煤气炉和抽油烟机⑭阳台：地面铺砌高级瓷砖，铁花栏杆，天花吸顶灯⑮水、电、煤气表：每户均有独立之水、电、煤气表⑯直饮水及煤气工程：管道铺设到户⑰给排水工程：给排水管道及洁具均安装完成⑱电气工程：分户配电箱、管线及开关、插座、灯具均安装完成⑲宽频网络：预置宽频上网插口（2）暖通工程与市政配套费由于缺乏用地基础数据而未计量；（3）销售税费属于销售期间发生的费用，未纳入总投资范围。2.财务状况及风险分析2.1效益分析说明(1）收入分析为静态分析，未考虑资金时间价值；(2）鉴于本项目的市场定位和销售分析，本项目的计算期为1.5年；(3）各项税收及费用参照目前太原市的一般房地产项目的收费标准；(4）本项目的收入主要来自三个方面的销售收入：住宅、商场；(5）住宅售价的制定参照太原市住宅基准定价，考虑项目的市场定位和销售对象；2.2基础数据选取(1）住宅销售面积为110200平方米，精装修的售价定位为6500元/平方米；(2）商场可出售面积为14100平方米，售价定位为8000元/平方米；(3）各项税费主要为营业税、销售税和企业所得税等，取销售收入的15%，促销广告及管理等费用取销售收入的5%。2.3销售收入及相关费用由以上的分析，销售收入及相关费用预测详见下表：表3-2销售收入及相关费用预测分析表序号项目可售面积（m2）售价（元/m2）金额（万元）备注一、销售收入1住宅110200650071630.652商场14100800011280小计82910.65二、相关税费1税费82910.6512436.6费率为15%2销售费用82910.654145.5费率为5%小计16582.12.4风险分析根据上述计量分析，本项目土地成本、土建成本、前期各类税费分别占总投资比例依次是：31%，34%，8%，其中，土地成本是刚性成本，其余为弹性成本。按房地产项目通常投资比例（土地成本占投资总成本的20%），本项目土地成本属偏高范畴，因而对投资利润空间有着较大的影响。如果项目定位为低端产品，就会存在利润风险（利润空间偏小）。3.效益评估3.1项目盈利能力（利润区值适应度）通过上面的数据分析，本项目总投资约为41461.02万元，总收益约为82910.65万元，扣除税金及销售费用16582.1万元，项目的利润额约为24867.53万元，利润率约为60%，而房地产企业开发正常利润范围为25-50%，项目的盈利能力较好。3.2盈亏平衡点（1）单位售价盈亏平衡点：数据引用：开发总成本：41461.02万元可出让面积：124300平方米税率：6%单位售价盈亏平衡点==3335元/平方米即是，单位售价盈亏平衡点为3335元/平方米，如果单位售价低于3335元/平方米，那么项目就会亏本；反之，则盈利。（2）销售面积盈亏平衡点数据引用：开发总成本：41461.02万元销售定价：6500元/平方米税率：6%销售面积盈亏平衡点==67857平方米即是，销售面积盈亏平衡点为67857平方米，当销售面积达到67857平方米时，项目处于保本点，高于这个点项目是盈利的，反之就是亏损。3.3投入产出分析投入产出分析主要是分析每投入一元钱能够产生多大的收入或者利润。就本项目的分析可得出如下结论：开发总投资：41461.02万元开发总收入：82910.65万元开发总利润：24867.53万元经分析本项目投资效率为1∶2，即每投入一块钱能够带来2块钱的产出；边际收益率为0.6，即每投入一块钱能够带来0.6块钱的利润。3.4主要技术经济指标主要技术经济指标详见下表：表3-3主要技术经济指标表序号指标单位指标值备注1开发总投资万元41461.022开发总收入万元82910.653开发利润额万元24867.534单位售价盈亏平衡点元/平方米33355投入产出比1∶23.5评估结论通过以上分析，可得出如下结论：（1）项目具有较强的盈利能力，利润额和利润率都高出同行业基准；房地产项目开发核算实例（2）利润弹性空间较大，具有较强抗风险能力；（3）本项目作为打造太原市高档住宅具有强烈的推动意义，同时能够树立起品牌效益；（4）本项目的市场定位合理，经济效益客观，具有可行性。