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土地估价技术报告项目名称：武汉市龙安集团有限责任公司抵押贷款土地价格评估（武汉市）受托估价单位：湖北^^行评估咨询有限公司土地估价报告编号:鄂永地[2002]（估）字第^^号土地估价技术报告编号:鄂永地[2002]（技）字第^^号关键词：武汉市抵押贷款湖北**行评估咨询有限公司第1页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地价格评估（武汉市）二、委托估价方委托单位：武汉市龙安集团有限责任公司单位地址：洪山区关山街磨山（新号鲁磨路488号）法人代表：吴有元联系人：孙中阳联系的电话：027-87770188（8038）邮编：430074经营范围：通信设备、电子器材、电器产品、JB-I型智能保险柜制造；汽车改装、出口本企业自产的JB系列电子保险柜产品、系列扬声器系列、系列汽车音响放大器产品、电感器件系列、系列防火阻燃产品、服装，进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件。注：本次评估土地使用者为中国人民解放军六九○七工厂，评估委托单位为武汉市龙安集团有限责任公司。中国人民解放军六九○七工厂为武汉市龙安集团有限责任公司的军队代号，实为同一家国有独资（集团）有限责任公司。三、受托估价方机构名称：湖北永业行评估咨询有限公司机构地址：湖北省武汉市紫阳东路77号(伟鹏大厦1207室)资质级别：A级资格证号：2000A071法人代表：方国成联系人：朱宇联系电话：027—87250866传真：027—87250566邮编：430070第2页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页四、估价目的本次估价目的是为武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款办理相关手续提供土地价格参考依据。五、估价依据(一)国家有关法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令）；4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规程》；（二）湖北省及武汉市的有关法律、法规1、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府1993年第45号令）；2、《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民政府[1992]50号令）；3、武汉市城市规划、土地、房地产等方面的地方性文件的规定；4、《武汉市房地产年鉴》（2001）、《武汉市统计年鉴》（2001）；（三）其他评估资料1、武汉市城区土地级别图；2、武汉龙安集团有限责任公司提供的《国有土地使用证》及相关资料图件等；3、评估人员搜集的武汉市有关市场资料、土地征用情况资料、现场踏勘所获得的信息资料。六、估价基准日二○○二年九月一日七、估价日期二○○二年九月一日至二○○二年九月五日八、地价定义根据城镇土地估价规程并结合项目的实际情况和具体要求，本次评估的价格是指估价对象在估价期日2002年9月1日，土地使用权性质为国有第3页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页划拨，土地实际用途为工业，设定用途为工业；土地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）和红线内“七通一平”，评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）及红线内“场地平整”，现状利用条件下的国有划拨土地使用权价格。九、估价结果武汉龙安集团有限责任公司委托评估的1宗工业用地，土地总面积54999.37平方米，在估价基准日2002年9月1日,评估设定条件下土地使用权价格如下，详见土地估价结果一览表。单位面积地价：572.23元/平方米总地价：3147.23万元大写：人民币叁仟壹佰肆拾柒万贰仟叁佰元整十、需要特殊说明的事项1、资料来源（1）委托方提供的有关文字资料、图片、证件、图纸及相关资料；（2）评估人员现场踏勘调查所得到的有关资料；（3）评估机构掌握的有关成本资料和其他有关资料。2、其他需要说明的问题本次评估价格为划拨土地使用权价格，当该划拨地抵押权实现时，需向武汉市国土资源管理局补缴该宗地的出让金。根据评估人员咨询，武汉市该区域工业用地土地出让金水平为100元/平方米左右，宗地总面积为54999.37平方米，总额约为550万元。最终出让金标准以武汉市国土资源管理局核准的数据为准。十一、土地估价师签字估价师资格证书号签名靳剑辉92170204高军98170013十二、土地估价估价机构负责人签字：二○○二年九月五日第4页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据中国人民解放军总后勤部“关于总参通信部六九○七工厂建立现代企业制度试点实施方案的批复”（[1996]后生字第18号），同意六九○七工厂改制为龙安（集团）有限责任公司。中国人民解放军六九○七工厂以划拨方式获得待估宗地的土地使用权，宗地位于武汉市洪山区民院路124号。四至为：东临待民院路，南靠湖北函授大学，西至关山村，北达湖北广播电视大学。土地用途为工业用地，设定用途为工业用地，土地总面积为54999.37平方米。原武汉市土地管理局于1998年9月2日核发了该宗地的《国有土地使用证》，证号为洪国用（98）字第00294号，地号G10060007号，图号539、563，土地级别为工业Ⅲ级用地。2、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有。根据中国人民解放军总后勤部“关于总参通信部六九○七工厂建立现代企业制度试点实施方案的批复”（[1996]后生字第18号），同意六九○七工厂依据《公司法》改制为国有独资（集团）有限责任公司，公司名称为“龙安（集团）有限责公司”，并保留“中国人民解放军第六九○七工厂”代号。待估宗地土地使用权由武汉龙安集团有限责任公司以划拨方式取得。武汉市土地管理局于1998年9月2日核发了武汉龙安集团有限责任公司位于洪山区民院路124号的1宗土地土地使用证，证号为洪国用（98）第00294号，地号为：G10060007，图号为：539563。至估价基准日。待估宗地地上建筑物有抵押权利存在，武汉市房地产管理局于1999年5月11日核发了待估宗地地上建筑物他项权证（武房市他字第19990060号），抵押期限从1998年12月01日至2003年12月01日。.3、土地利用状况估价对象地上范围内的各类建（构）筑物名称、建筑物面积、建筑结构、层数、用途等情况，详见下表宗地建（构）筑物一览表序号建（构）筑物面积（平方米）建筑结构层数用途容积率第5页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页114302.22钢混8电装0.70622059.95混合2车间32465.30混合2车间4234.16混合1锅炉房56975.74混合1车间62370.21混合2车间71507.92混合1车间825.35混合1厕所94730.78混合2车间1029.92混合1厕所111480.55混合1车间121124.93混合1车间131485.28混合3车间1540.57混合1门卫合计38832.88——————二、地价影响因素分析1、一般因素①城市资源状况武汉市位于湖北省东部，平面地理坐标介于东经113○41'～115○05'，北纬29○58'～31○22'，是湖北省政治、文化、经济中心，是我国华中地区的特大城市。全市土地面积8467.6km2,其中城区面积3963.6km2,市区建成面积242km2。至2001年末，全市户籍人口746.40万人。②房地产制度与房地产市场状况武汉市是中国中部地区重要的中心城市，国家重要的工业基地和通信枢纽。在土地利用上，必须坚持开发和节约并举的方针政策，采取有利措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地特殊保护，积极推进土地整理、复垦，实现土地资源的可持续利用。目前，武汉市已全面建立住房公积金制度，住房制度经过10余年的改革实施，住房的投资体制、建设体制、分配体制的状况有了很第6页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页大改观。武汉市将建立新的住房分配制度，通过实施住房货币分配，实现住房实物分配向货币工资分配的转轨。逐步适应个人成为住房消费主体的需要，普遍推行购房抵押贷款。建立以经济适用住房为主要形式的社会住房保障体系。③产业政策武汉市产业政策为：加快工业结构调整，建设光电子信息产业、以轿车制造为重点的现代制造业、钢材制造及新材料产业、生物工程及新医药产业、环保产业等五大产业基地；大力发展服务业，推进服务业五大功能中心建设；加快农业农村现代化，推进农业产业化、乡镇企业二次创业和小城镇建设。④城市规划与发展目标武汉市城市规划的重点内容有：推动城乡一体化建设，完善市域城镇体系布局，促进城乡协调发展；合理引导城市发展空间，优化城市产业和人口的分布，提高用地集约性；大力发展第三产业，优化城市功能分区，强化主城服务功能；丰富城市文化内涵，保护历史遗存，继承和发扬独特的历史文化名城风貌；改善城市生态环境，构筑生态框架，保障城市的可持续发展；完善基础设施系统，提高基础设施服务水平，实现基础设施的现代化。中期规划期限为2010年。武汉市在规划期内要完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代化城市。⑤城市社会经济发展状况武汉市全市国内生产总值达到1016亿元,其中第一产业90亿元,第二产业460亿元,第三产业490亿元,人均国内生产总值2.8万元。居民消费水平3500元/人。武汉市工业基础比较雄厚，全市乡及乡以上工业企业和生产单位约40553个，武汉市农业基础较好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善。全市工业以钢铁、汽车、机械、高新技术如：电子、轻工、食品、纺织、冶金、化工、建材等为骨干。2、区域因素影响估价对象作为工业用地的区域主要因素有：①区域概况第7页武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告共22页洪山区位于武汉市的东部，版图面积501.7平方公里，现有人口59.3万，其中农业人口19.4万，国家级武汉东湖新技术开发区和“武汉·中国光谷”、湖北省武汉南湖高科技农业园、武汉市化工城都在辖区内。洪山区是武汉市重要的科工贸一体化的高新技术产业区，重要的蔬菜副食品生产基地和崛起中的新型旅游商贸区。②交通状况目前，区内主要干道有：东西向的武珞路--珞瑜路，南湖北路横穿开发区，南北向有中北路、中山路。区内次干道有：东西向的八一路、洪山路、卓刀泉路，南北向为珞狮路、民院路、关山一路、关山二路。区内有数十条公交车经过。在对外交通运输方面，区内有武昌火车站，武昌长途汽车站等对外交通设施，贯通南北的京广铁路和连接东西武大铁路从区内通过；位于长工南岸，占地30万平方米，拥有标准泊位的白浒山外贸码头可停靠5000吨级船舶，已开辟直达日本、香港和东南亚等国家和地区航线。国家级东西（上海至成都）、南北（北京至香港）两条高速公路在这里交汇，通往湖北东西部的武黄、汉宜高速公路和318、107国道从区内通过，从天河机场可直飞数十个国家和地区，形成公路、铁路、航运、空运立体运输体系。③基础设施条件Ａ、供水目前，区内日供水量达70万吨左右，各水厂日供水量为：白沙洲水厂为8万吨，平湖门水厂为13万吨，余家头水厂为30万吨，东湖水厂为12万吨，团山水厂为11万吨。目前，五个水厂均将进行扩建，预计到2000年，日总产量达到138万吨左右。Ｂ、排水洪山区有两个污水处理厂，规划建设中的龙王咀污水处理厂设计处理能力将达到55万吨/日，能较好满足区内排污需要。Ｃ、供电洪山区内有关山22万伏的变电站和珞珈山22万伏变电站。关山---花山22万伏外环电网的枢纽变电站，直接与武昌凤凰山、汉阳东山头、阳逻三座50万伏变电站组成的50万伏相连。22万伏双网络连接开发区内各变电站，虹景花园和鲁巷、关东三座11万伏变电站已建成使用，区内1万伏形成环行及放射接线，并设置一