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管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：營建業稅務會計實務一、何謂營建業？P1二、營建業之主要業務是什麼？P1三、營建業的經營型態有那些？P1-P2四、營建業營業流程圖P2五、營建業帳冊之設置（主要帳冊）P3六、營建業如何開立統一發票及報繳營業稅P3-P4七、營建業收入之認列規定P4-P5八、預售房地之銷貨退回及折讓P6九、營建成本之認列規定P7-P10十、建設公司會計分錄釋例P11-P14十一、營造公司會計分錄釋例P15-P16營建業稅務會計實務簡介一、何謂營建業？營建業所指範圍甚廣，舉凡與營造工程及建築投資有關管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：之各種行業均可包括在內。若以簡化方式分類則可分為下列二大類：(一)營造業(營造廠商)(二)建築投資業(建設公司)二、營建業之主要業務是什麼？三、營建業的經營型態有那些？(一)營造業之經營方式：1.包工包料2.包工不包料(二)建築投資業(建設公司)之經營方式：1.自地自建2.與地主合建營建業營造廠商－建設公司－主要種類承攬國內外土木、建築、水利、橋樑、港灣等工程委託營造廠商興建一般住宅、國民住宅及工商大樓出租出售與其他各項不動產投資開發等業務主要業務管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：(1)合建分屋(2)合建分售(3)合建分成3.與同業共同投資興建4.買賣成屋或土地四、營建業營業流程圖建設公司營造廠商建設公司工程發包(工程合約)完工交屋1.自地自建2.與地主合建3.共同投資興建施工包工包料包工不包料待售房屋存貨購屋客戶管理、廣告、銷售房屋(預售房屋)1.完工交屋2.產權移轉簽約1.出售餘屋2.產權移轉管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：五、營建業帳冊之設置：（主要帳冊）（一）日記簿：得視實際需要加設特種日記簿（二）總分類帳：得視實際需要加設明細分類帳（三）在建工程明細帳：得視實際需要加設材料、物料明細帳及待售房地明細帳。（四）施工日報表：記載工程每日有關進料、領料、退料、工時及工作紀錄等資料。（五）其他必要之補助帳簿。六、營建業如何開立統一發票及報繳營業稅（一）營造廠商開立統一發票時限1.包工包料（包作業）：應於工程合約所載每期應收價款（不論已否收到）之日期開立統一發票。2.包工不包料（勞務承攬業）：應於實際收款時開立統一發票。其收到之工程款如係以遠期支票支付，依規定得以支票到期日（票載日）作為收款日開立統一發票。（二）建設公司開立統一發票時限1.建屋出售：應於交付房屋時開立發票，交屋前預收之價款應於收款時開立發票。2.預售房屋：預收房屋價款應於收款時開立統一發票。以預售方式銷售，如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款者，若因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起三個月內，開立尾款部份之統一發票。在上述期限內已取得銀行貸款時，應於取得銀行貸款之日起三日內，開立統一發票。管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：合建分屋：（1）應於換出房屋或土地時，按換出房屋或換入土地之當地同時期市價擇高認定開立統一發票。稽征機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票；土地價款之發票（地主如為個人，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票應外加5%營業稅，向地主收取。（75.10.1台財稅第7550122號函）（2）客戶延遲付款而加收之利息、滯納金，屬銷售額之一部份，仍須開立發票。另客戶違約金亦須開立發票。（列其他收入）七、營建業收入之認列規定（一）營造廠商收入之認列方式1.全部完工法：a.工期在一年以內者。b.工期在一年以上者，但工程損益無法估計者。2.完工比例法：工期在一年以上者，採完工比例法計算工程損益。完工比例法又可細分為下列三類：（1）工程成本比例法（1）工程成本比例法投入成本估計總成本×100%（2）工時進度比例法投入工時(a)估計總人工成本×100%或管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：完工之認定：（1）原則：以實際完工日期為準，其認定順序如下：a.承造工程完成交由委建人受領日期。b.建築物之核發使用執照日期。c.非建築物之委建人驗收日期。（二）建設公司收入之認列方式（1）原則：售屋收入之認定，應以下列二個日期之最早者認定：a.所有權移轉登記日期：即地政機關移轉登記之日期。b.實際交屋日期：交屋單上之受領日期。※以上二日期不可考時，則由稅捐機關依買賣契約或查得資料認定。（2）特殊情形：建設公司建屋預售若符合下列條件，得以完工比例法認列售屋利益：a.以包工包料方式興建。b.符合下列六條件：（1）工程之設計、規劃、承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。（2）預售契約總額已達估計工程總成本。（3）買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。（4）應收契約款之收現性可合理估計。（5）履行合約所須投入工程總成本與期末完工程度均可合理估計。（6）歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。(b)投入人工成本估計總人工成本×100%（3）產出單位比例法工時之產出單位合約總單位×100%管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：八、預售房地之銷貨退回及折讓（一）換屋：1.在所有權尚未移轉前訂戶要求換屋，宜按統一發票使用辦法第20條規定，有關掉換貨物者應收回原開立統一發票之收執聯並取得買受人出具之銷貨退回證明單辦理銷貨退回。並另行重新開立發票交付買受人。帳務仍以預收房地款科目沖轉處理。2.在所有權移轉訂戶後要求換屋，退回房屋以銷貨退回科目列帳，新賣出房屋以銷貨收入科目列帳。統一發票之處理及申報同前項。但退回房地之產權必需同時移轉登記在公司名下方可。（二）私自轉讓（換名）：在所有權尚未移轉給訂戶前欲變更買受人名義為其親人或私下轉售予他人時，目前實務上多按下列方式之一處理：（1）原買受人按銷貨退回處理，再重新開立發票予新名義人或新購屋者。（2）建設公司取得原買受人讓與（售）新名義人（新買受人）之有關文件後，以新訂購者為抬頭繼續開立發票：在此情況下係假設原訂戶並未退屋，新訂戶係向原訂戶洽購，並繼續承受原訂戶之購屋權利及義務，則原訂戶因讓售而發生之所得，應申報財產交易所得（綜合所得稅）。（三）折讓建設公司若因某些因素而給予訂戶之銷貨金額折讓，則雙方應於原合約中以附註條款加以說明作為折讓之證明，直接自售價中予以減除。若發票已開足且已申報完畢，則應取具銷貨折讓證明書並以銷貨折讓處理。管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：九、營建成本之認列規定（一）各工程（工地）成本應分別計算。如混淆不清無法查帳核定其所得額時則依同業利潤標準核定工程毛利。（二）營造公司或建設公司成本會制度健全，符合查核準則第58條第一項規定者，其材料耗用數量可根據有關帳證紀錄予以核實認定。否則，其耗用材料應根據承包合約或建築師依施工圖樣計算應耗材料數量。超過應耗耗量或同業通常水準者，超過部分不予認定。（三）建設公司之建屋出售類似製造商品出售，應於銷貨（完工交屋）時認列收入；完工後尚未出售或已轉供自用之房地，則分屬存貨及固定資產，並應以成本評價。（四）建設公司已興建完成但尚未出售或已轉供自用之房地，得就下列三種方法擇一適用，分攤其房地成本，但同一工程既經擇定後，不得變更：1.工程成本分別按工地別列帳（1）在建工程明細帳（2）施工日報表2.會計制度健全未超耗核實認定3.會計制度不健全超耗有理由無理由核實認定核實認定核實認定管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：收入法：2.建坪比例法：銷貨成本＝總成本×已售房屋售價已售房屋售價+待售房屋之預計合理售價待售房屋（存貨）成本＝總成本×待售房屋之預計合理售價已售房屋售價+待售房屋之預計合理售價銷貨成本＝總成本×已售房屋建坪已售房屋建坪+待售房屋建坪待售房屋（存貨）成本＝總成本×待售房屋建坪已售房屋建坪＋待售房屋建坪管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：評定現值法（五）建設公司與地主合建分屋，其換入土地之成本，應以換出房屋所分攤之建造成本為準。房地互易而開立之統一發票不必列為售屋收入及計算交換損益。（78.12.14台財稅第781147710號函）（六）合建分屋約定由建主因合建而換入土地之土地增值稅，不得列為建主之費用或建屋成本。（75.11.19台財稅第7568163號函）（七）以合建分成或合建分售方式建屋出售，建主依契約代地主負擔地價稅、工程受益費或土地增值稅等，均不得列為其營建成本。（72.09.15台財稅第36558號函）（八）建設公司支付個人之拆遷房屋之補償費，個人應以扣除其成本費用後之餘額為所得額申報繳納綜合所得稅。若無法提出成本費用憑證者，則以補償費收入之半數為所得額。（75.05.06台財稅第15543號函）（九）營建業因施工損壞鄰房而支付之損害補償費，經取具確實證明文據，核實認定為建屋成本。暫免扣繳所得稅款，但應依所得稅法規定，填報免扣繳憑單。（十）營建業於施工時不慎損及鄰屋，經協商後所為概括性賠償屬所得稅法第十四條第一項第九類其他所得，應依所得稅法第八十九條第二項規定填報免扣繳憑單，交付納稅義務人合併申報綜合所得稅。另受償人得於綜合所得稅結算申報時依建築師公會之損害鑑定書所載之修復費或依實際損失檢具相關之修繕費用支出憑證等證明文件，列為費用減除。（83.02.07台省北區國稅二第83068611號函）（十一）營建業樣品屋之成本。其有處分價值者應於處分年度列作收益處理。（查核準則第78條）（十二）營建業合建分售（或分成）之廣告費，應由地主與建主按其售價比例分攤。（查核準則第78條）（十三）非營業所必需之借款利息，不予認定。（查核準則第97條）（十四）因購買土地以外固定資產而借款之利息，自付款至取得資產期間應付之利息費用，應列入該項資產之成本。（查核準則97條）銷貨成本＝總成本×已售房屋評定現值＋待售房屋評定現值已售房屋評定現值待售房屋（存貨）成本＝總成本×待售房屋評定現值已售房屋評定現值＋待售房屋評定現值管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：（十五）因增建設備而借款之利息，在建造期間應付之利息費用，應作為該項資產之成本以資本支出列帳。但建築完成後，應行支付之付息，可作費用列支。（查核準則97條）（十六）購買土地之借款利息，應列為資本支出，經辦妥過戶手續後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，作為其收入之減項。（查核準則97條）（十七）因土地以外進貨借款所支付之利息，應以財務費用列支，不得列入進貨成本計算。（查核準則97條）（十八）分期付款購買設備之利息支出，或分期付款價格與現購價格之差額，應併入該項資產之實際成本。但因購買設備向金融事業貸款於取得該項資產後所支付之利息，得以費用列支。（查核準則97條）（十九）經核定補稅及延期辦理結算申報依規定加計之利息，得以費用列支。（查核準則97條）管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：十、建設公司會計分錄釋例建設公司會計分錄釋例分錄備註1.購買土地（1）尚未辦