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公平执法用心服务营业税改征增值税会计处理方法（房地产）主办单位：鄂尔多斯市伊金霍洛旗国家税务局主讲人：刘世成二零一六年四月二十三日公平执法用心服务一、营业税改征增值税对房地产业的影响房地产“营改增”有助于房地产企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。具体来讲将产生如下四点影响：（一）房地产“营改增”有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;（二）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;（三）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;房地产业在实施“营改增”后，增值税税率实行11%，虽然税率比原来营业税5%有所提高，但新政规定房地产业土地价款可从销售收入中扣除，且购进项目所含增值税可纳入抵扣，所以预计行业整体税负比原来下降。不仅如此，一般纳税人的企业购入新增不动产可以抵扣增值税，这也是本次“营改增”最大的亮点，对房地产行业是极大利好。公平执法用心服务而对于4月30日前已开工的老项目，设置了过渡期政策，按5%的征收率缴纳增值税，基本实现政策平移。总体上从5%的营业税平移到5%的增值税，实际税负因为税制计算方法不同，还略有下降（1/(1+5%)=4.76%)。一、房地产企业经营特点及成本核算项目及内容（一）房地产企业的经营特点1.开发经营计划性,监管部门多；2.开发经营业务复杂性；3.经营风险大；4.开发建设周期长，投资数额大，属于资金密集型行业，财务风险高。5.有些房地产企业不仅销售所开发的商品房，还可能持有自有物业并进行经营管理。（二）房地产企业开发项目生产经营流程筹建==》设立==》拿地==》开发==》预售==》竣工销售==》清算分配房地产企业核心的会计处理集中在了“拿地==》开发==》预售==》竣工销售”（三）房地产企业成本费用项目及核算内容成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：①土地获得价款；②开发前期准备费；③主体建筑工程费④主体安装工程费；⑤社区管网工程费⑥园林环境工程费；⑦配套设施费；⑧开发间接费。公平执法用心服务房地产企业成本费用核算内容“营改增”有关增值税的会计处理重点把握以下几点：1.进项税-发生与开发成本或期间费用有关的业务；2.预缴税款-取得预收款（预征率3%）；3.销售额-发生与销售有关的业务；最大的特点：交给政府的土地出让金可以按照当期销售面积占可售面积的比例扣减销售额。4.纳税义务发生时间-确定销售行为发生并产生纳税义务的具体时间；5.税率或征收率-纳税的深度（11%、5%）6.当期应纳增值税额的计算（区分一般计税方法和简易计税方法）；7.纳税地点-在哪交税。三、营业税改征增值税的会计核算（一）房地产企业会计科目设置公平执法用心服务1.“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地价款按前述明细各成本核算对象各成本核算对象克分层次设立开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目“开发间接费”转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细营销费用资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体完工产品名称或配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他公平执法用心服务在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。2.“开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。3.“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。费用预提的范围：对未完工开发产品应进行成本预提，完工产品按实际支付金额核算成本；费用预提的金额：以预算成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。4.“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。公平执法用心服务5.“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。（二）成本费用的分配和归集1.土地获得价款一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：（1）按占地面积进行分配方①先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。②也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。（2）按成本核算对象的建筑面积来分摊。公平执法用心服务2.开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费（1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊;（2）根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊。主体安装工程费（1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊。基础设施-社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊基础设施-园林环境工程费共享性强，按可售面积分摊；共享性不强并可区分，按占地面积分摊。公共配套设施费按可售面积分摊3.开发间接费应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。（三）房地产企业“营改增”增值税核心会计处理方法1.取得土地使用权土地使用权取得方式有一下两种：公平执法用心服务（1）国家土地使用权出让（土地交易一级市场）包括：招标、拍卖、挂牌；（2）在二级市场取得土地使用权，包括：购买、抵债、接受投资等方式取得。2.取得土地使用权后的会计处理（1）用于土地开发的土地使用权根据企业会计准则，房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本—土地开发”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。借：开发成本-土地开发贷：银行存款、应收账款等（2）用于商品房开发的土地使用权根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本—房屋开发”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。（3）自建用房的土地使用权房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账公平执法用心服务户。如果取得的土地暂时没有确定使用用途，计入“无形资产—土地使用权”账户。借：无形资产-土地使用权贷：银行存款、应收账款等（4）用于赚取租金的土地使用权企业改变土地使用权的用途，将其作为用于对外出租时，应将其转为“投资性房地产”。（5）取得土地使用权后需缴纳各种税费其中：契税、耕地占用税记入土地取得成本，印花税和城镇土地使用税记入“管理费用”3.“营改增”后取得土地使用权的增值税处理（1）相关规定财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条：进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。注意：购入、债务重组、接受投资取得的土地使用权在取得合法有效的抵扣凭证，可以抵扣进项税。在一级市场招拍挂取得的土地使用权给支付给政府部门的土地出让金可以在销售额扣除。财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第10项规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。有关有效扣除凭证的规定：公平执法用心服务财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第11项中规定：试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。具体的扣除办法参见《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。我们在有关销售额的部分具体讲述取得土地价款在销售额中扣除的具体操作和相关计算方法。通过接受投资取得土地使用权。例1：2016年7月1日，甲企业（一般纳税人）、乙企业、丙企业共同投资成立戊公司（房地产企业）。甲企业用非货币资产投资。投资资产情况如下：1.2010年6月份购买的写字楼,购买后一直用于办公。投资时的不含税公允价值为3500万元，原值为1500万元万元，购买后预计使用年限为30年，无残值，按直线法计提折旧；2.2011年1月年从政府招拍挂获取的商业用地使用权（S地块），使用年限50年。经整理开发与2011年7月出租给了A公司，甲公司将该地块确认为投资性房地产，按照成本模式进行会计核算，直线法摊销，无公平执法用心服务残值。当时给政府土地主管部门缴纳土地出让金及税费