西南证券研究发展中心

西南证券研究发展中心二零零五年六月****年*月**日机密地产政策研判与投资策略分析此报告仅供客户内部使用。未经西南证券的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。段海瑞3综述内容政策：山雨欲来风满楼应对：而今迈步从头越分析：暂时困难无所惧趋势：利益博弈定走向投资：做空已经不合宜4政策：山雨欲来风满楼1.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范2.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头”3.政策举措：纲举目张调控房地产51.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范全国范围取消福利分房创造出巨量的房地产需求1999-2000年政策以扶持为主按揭、利率、税收政策潜在需求迅速成为有效需求取消地产企业上市限制象征着地产公司不再受歧视61.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范扶持规范2001—2002年扶持与规范并重不合理行政收费取消各项政策细则出台房改推进、二手房放开整顿交易、土地、中介市场贷款利率降到最低点央行规范住房金融业务71.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范国务院18号文支柱产业各方面需要规范2003-2004年政策以规范为主土地新政推出力图从源头上根治房地产121号文件、信贷政策规范房地产融资的主要渠道8政策：山雨欲来风满楼1.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范2.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头”3.政策举措：纲举目张调控房地产92.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头”0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%沈阳南京重庆上海天津兰州青岛宁波杭州2004年部分城市房价上涨过快全国平均房价上涨14.4%102.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头”2005年上涨势头依然强劲8个城市房价上涨超过10%土地交易价格上涨7.8%11城市地价上涨超过10%2004年调控效果不显著一季度平均房价上涨9.8%112.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头”高层意识到：高昂的房价“牛头”必须按下泡沫危害的防范商务成本不能大幅增加金融安全角度出发综合考虑，房价不能再涨社会公平和安定考虑12政策：山雨欲来风满楼1.政策历程：扶持—扶持与规范并重—规范2.政策背景：几经调控压不下房价高涨的“牛头”3.政策举措：纲举目张调控房地产133.政策举措：纲举目张调控房地产强烈而明确的政策导向行政、土地、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入纲举目张的国务院八条2004年政府工作报告明文指出：要保持价格总水平基本稳定，重点抑制房地产价格过快上涨。14明确的导向下，各部门不遗余力地方政府出台调控措施各大媒体口诛笔伐各部门一致针对高房价央行提首付比例、调息3.政策举措：纲举目张调控房地产15从4月底开始，调控明显提速房地产：山雨欲来风满楼3.政策举措：纲举目张调控房地产4月24，房地产形势座谈会4月27，银监会严控贷款5月11，七部委联合通知4月27，国务院常务会议16综述内容政策：山雨欲来风满楼应对：而今迈步从头越分析：暂时困难无所惧趋势：利益博弈定走向投资：做空已经不合宜17趋势：利益博弈定走向1.我们为什么要关注地产政策？2.房价问题牵涉到方方面面的利益3.利益的博弈决定未来政策走向18房地产在诸多环节都实现了市场化操作房地产：市场化步伐不可阻挡1.我们为什么要关注地产政策？建筑、采购阶段市场化推广、销售阶段市场化售后服务阶段市场化策划、设计阶段市场化19政府对房地产仍然有很强的控制力房地产：政府主导特征明显1.我们为什么要关注地产政策？主要的银行是政府控制的政府很大程度影响需求政府控制土地市场20趋势：利益博弈定走向1.我们为什么要关注地产政策？2.房价问题牵涉到方方面面的利益3.利益的博弈决定未来政策走向21房价的问题是一个社会问题2.房价问题牵涉到方方面面的利益222.房价问题牵涉到方方面面的利益利益主体利益诉求中央政府短期和局部看涉及巩固宏观调控成果避免经济过热，长期和全面看关乎建设和谐社会、维护持续稳定的大局地方政府土地出让收入已经成为事实上的“第二财政”，房地产投资成为拉动考察政绩重要指标——GDP的重要手段232.房价问题牵涉到方方面面的利益利益主体利益诉求银行直接间接提供了60%的开发资金，全社会贷款50%左右以房地产和土地作为抵押，金融风险与房价的波动息息相关其他经济部类房地产行业拉动20多个相关产业，房价上涨带动了近几年钢铁、水泥、电解铝等行业的投资过热242.房价问题牵涉到方方面面的利益利益主体利益诉求房地产行业房价的波动直接涉及到整体的盈利水平和行业的投资价值，影响不言而喻广大居民既是房产的持有者，又是构成房地产市场的重要主体之一，房价的涨跌意味着他们资产是否“缩水”，同时决定着他们能否带来新的购买力25趋势：利益博弈定走向1.我们为什么要关注地产政策？2.房价问题牵涉到方方面面的利益3.利益的博弈决定未来政策走向26调节三个利益达到两个平衡中央和地方局部和全局的平衡政府和房地产行业开发商和购房者公平和效率的平衡3.利益的博弈决定未来政策走向27未来政策走向判断一：政府不能过分加大供应来平抑房价廉价土地本身的稀缺过多低价房浪费土地资源不一定低收入购买低价房加大供应易引起投资过热3.利益的博弈决定未来政策走向28未来政策走向判断二：政策不会打压房地产业来平抑房价房地产地位举足轻重政府投鼠忌器“稳定”重于一切卖方市场的成本转嫁3.利益的博弈决定未来政策走向29未来政策走向判断三：政策不会容许房价持续上涨房价上涨弊端达成共识我们的政府是强势政府平抑房价会不遗余力政策信号非常明显3.利益的博弈决定未来政策走向30未来政策走向判断四：抑制需求是未来政策的主旋律重点考虑自住需求抑制投资性需求打击投机性需求房地产三大需求3.利益的博弈决定未来政策走向31未来政策走向判断五：3.利益的博弈决定未来政策走向相关政策重点维护银行的利益银行改革是首要任务避免房地产风险转化维护金融安全是重点32综述内容政策：山雨欲来风满楼应对：而今迈步从头越分析：暂时困难无所惧趋势：利益博弈定走向投资：做空已经不合宜33分析：暂时困难无所惧1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值2.2005-2010：美好前景坚定投资信心341.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值投资拉动向消费拉动转换过去2005年刺激经济增长宏观调控土地协议出让土地招拍挂银行资金支持银行信贷进一步紧缩房地产投资过热争论抑制房价继续上涨产业生态变化35投资拉动向消费拉动转换过去2005年产业生态变化住宅是重要的消费品居民住宅消费需求旺盛居民有能力进行住宅消费经济转型有利于房地产业1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值36过去2005年产业生态变化刺激经济增长宏观调控土地开发少增22个百分点土地购置少增47个百分点宏观调控导致供应减少供应减少带来价格上涨1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值37过去2005年产业生态变化杜绝土地出让暗箱操作建立房地产企业游戏规则地价成本大部分已经转移招拍挂制度无损企业利益土地协议出让土地招拍挂1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值38过去2005年产业生态变化银行按揭贷款并没有减少以土地运作资金模式不变优质的地产公司并不缺钱地产公司并非走投无路银行资金支持银行信贷进一步紧缩1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值39过去2005年产业生态变化“稳定”为主确立保底收益政策不以打压地产为目的总量短缺下存在旺盛需求总体来看没有太大的冲击房地产投资过热争论抑制房价继续上涨1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值40分析：暂时困难无所惧1.2005：产业生态环境变化不改房地产投资价值2.2005-2010：美好前景坚定投资信心412.2005-2010：美好前景坚定投资信心（宏观经济向好）422.2005-2010：美好前景坚定投资信心（城市化加快）432.2005-2010：美好前景坚定投资信心（金融支持加大）442.2005-2010：美好前景坚定投资信心（住房消费支出增长）452.2005-2010：美好前景坚定投资信心（总量估计）46综述内容政策：山雨欲来风满楼应对：而今迈步从头越分析：暂时困难无所惧趋势：利益博弈定走向投资：做空已经不合宜47应对：而今迈步从头越1.看好而不唱好2.对困难作充分的评估3.地产公司应对策略481.看好而不唱好任志强的万言书中城联盟总体健康判断4月底，博鳌批判泡沫论地产商仍然不遗余力唱好491.看好而不唱好曾培炎4月底上海讲话国土资源部批判开发商媒体、民众的指责唱好容易引起各方的反感开发商应适当低调！50应对：而今迈步从头越1.看好而不唱好2.对困难作充分的评估3.地产公司应对策略512.对困难作充分的评估未来可能有的困难一：房地产行业利润率可能下降总体要抑制房价上涨；房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求522.对困难作充分的评估未来可能有的困难二：高档住房拿地会比较困难要严格控制低密度、高档住房的建设；加大土地供应调控力度，严格土地管理532.对困难作充分的评估未来可能有的困难三：房地产项目运作速度必须加快满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查542.对困难作充分的评估未来可能有的困难四：导致普通住宅市场竞争的激烈加大经济适用房建设和中低档房供应552.对困难作充分的评估未来可能有的困难五：房地产需求下降，销售减缓，资金周转速度降低调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管562.对困难作充分的评估未来可能有的困难六：房地产企业内部管理需要进一步加强切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为572.对困难作充分的评估未来可能有的困难七：房地产企业融资的门槛大大提高要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为582.对困难作充分的评估未来可能有的困难八：持币待购；对买方及地产企业投资信心严重的打击一系列政策的调控，媒体的口诛笔伐，舆论导向59应对：而今迈步从头越1.看好而不唱好2.对困难作充分的评估3.地产公司应对策略603.地产公司应对策略提高产品的附加值提高资金的周转速度创造价值的三条途径除非转型，地产企业必须的选择！寻求新的增长点613.地产公司应对策略地产公司应对策略一：市场化的胜利万科、金地等的启示中房、深建投的教训把市场化进行到底623.地产公司应对策略地产公司应对策略二：目前流行异地开发异地开发并不一定成功立足本地也是选择谨慎地区域扩张633.地产公司应对策略地产公司应对策略三：成本压缩已经不容易华侨城、金融街的启示1+1〉2的选择复合地产提高附加值643.地产公司应对策略地产公司应对策略四：并购时代来临行业回落提供机会加快资金周转的有效方式并购实现超常规发展653.地产公司应对策略地产公司应对策略五：资金为王的时代融资门槛不断提高珠海华发的成功上市是较好的选择663.地产公司应对策略地产公司应对策略六：除了钱，还剩下什么？品牌意味着高利润整体品牌推广品牌战略越来越受重视673.地产公司应对策略地产公司应对策略七：多数是项目公司提高管理水平提高整体素质项目型向公司型转化68综述内容政策：山雨欲来风满楼应对：而今迈步从头越分析：暂时困难无所惧趋势：利益博弈定走向投资：做空已经不合宜69投资：做空已经不合宜1.做空已经不合时宜2.投资地产股的四个策略3.精选已经具备投资价值的公司701.做空已经不合时宜政策利空已经释放政策的实质性影响很小多数地产股已经大幅下跌地产股的机会已经大于风险71投资：做空已经不合宜1.做空已经不合时宜2.投资地产股的四个策略3.精选已经具备投资价值的公司722.投资地产股的四个策略选择能够抗风险的公司选择进入收获期的公司选择跌幅比较大的公司策略性选择化解系统性风险回避业务在重点调控城市公司73投资：做空已经不合宜1.做空已经不合时宜2.投资地产股的四个策略3.精选已经具备投资价值的公司743.精选已经具备投资价值的公司抗风险能力最强中期业绩增长50%以上近期跌幅在20%